Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу n А70-13067/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

12 мая 2010 года

                                                 Дело №   А70-13067/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  04 мая 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 мая 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания

Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2083/2010) общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Термопласт» на решение  Арбитражного суда Тюменской области от 29 января 2010 года, принятое по делу № А70-13067/2009 (судья Лазарев В.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Термопласт» к обществу с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический Центр «Муниципальное развитие» о понуждении заключить основной договор, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический Центр «Муниципальное развитие» к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Термопласт» о признании недействительным предварительного договора,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Термопласт» -  Михайловский М.А., по доверенности от 28.04.2010, сроком действия до 12.05.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический Центр «Муниципальное развитие» - Ли О.В., по доверенности № 16/09 от 05.05.2009, сроком действия до 04.05.2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Термопласт» (далее - ООО «ТД Термопласт») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический Центр «Муниципальное развитие» (далее - ООО «КАЦ «Муниципальное развитие») о понуждении заключить основной договор долевого участия в строительстве нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме (т. 1 л.д. 5-6).

21 января 2010 года арбитражным судом принято встречное исковое заявление ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» к ООО «ТД Термопласт» о признании недействительным предварительного договора от 11 августа 2009 года (т. 1 л.д. 86-87, 99).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29 января 2010 года по делу № А70-13067/2009 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Предварительный договор от 11 августа 2009 года между ООО «Торговый дом Термопласт» и ООО «Консультационно-аналитический центр «Муниципальное развитие» признан недействительным. С ООО «Торговый дом Термопласт» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб. С ООО «Торговый дом Термопласт» в пользу ООО «Консультационно-аналитический центр «Муниципальное развитие» взыскано 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ТД Термопласт» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что обжалуемое решение вынесено судом первой инстанции при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд посчитал установленными,  не доказаны.  По мнению подателя жалобы, никаких ограничений на заключение предварительного договора в отсутствие разрешения на строительство закон не содержит.

ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «ТД Термопласт» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11 августа 2009 года между ООО «ТД Термопласт» (по договору - покупатель) и ООО «КАЦ «Муниципальное развитие»» (по договору - продавец) заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении до 15.11.2009 договора долевого участия нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г. Тюмени на следующих условиях: продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить нежилые помещения в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г.Тюмени на 1, 2, 3, 4 этажах, площадью 1873,78 квадратных метров, а также нежилое помещение площадью 396 квадратных метра на цокольном этаже.

Общая площадь нежилых помещений составила 2269,78 кв.м.

Стороны оценили нежилые помещения в 72 303 350 руб. Цена является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3 договора покупатель оплачивает продавцу стоимость нежилых помещений в сумме 72 303 350 руб. до 15.08.2009.

11  августа 2009 года между ООО «ТД Термопласт» (должник), ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» (кредитор) и ООО «Ореол» (новый должник) подписан договор перевода долга, в соответствии с которым обязательство ООО «ТД Термопласт» по оплате денежных средств по предварительному договору от 11.08.2009 в сумме 72 303 350 руб. было переведено на ООО «Ореол».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17 декабря 2009 года по делу № А70-11786/2009 условие предварительного договора об оплате ООО «ТД Термопласт» до 15.08.2009 стоимости нежилых помещений в сумме 72 303 350 рублей признано судом ничтожным, а договор перевода долга от 11 августа 2009 года незаключенным (л.д. 21, 78-81).

12  ноября 2009 года ООО «ТД Термопласт» направило в адрес ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» уведомление о заключении основного договора (исх. № 210 от 11 ноября 2009 года), которое ответчиком было получено 17.11.2009.

Поскольку ответа, а вместе с ним проекта основного договора, ответчик истцу не предоставил, считая, что ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» нарушило условия заключенного между сторонами предварительного договора от 11.08.2009, в рамках настоящего дела ООО «ТД Термопласт» обратилось с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор.

Ссылаясь на отсутствие полномочий на заключение предварительного договора от 11.08.2009, ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» обратилось с требованием о признании такого договора недействительным.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 3, 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом  4 статьи 445 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, согласно статье 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

При этом возникновение соответствующих права и обязанности является следствием заключенности и действительности предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В настоящем деле, отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор от 11.08.2009 является недействительным.

По мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод сделан судом первой инстанции в результате полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и является правомерным.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По условиям предварительного договора от 11 августа 2009 года ООО «ТД Термопласт» (покупатель) и ООО «КАЦ «Муниципальное развитие»» (продавец) договорились о подготовке и заключении до 15.11.2009 договора долевого участия в строительстве нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г. Тюмени.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что планировали в будущем заключить именно договор долевого участия. Намерения заключить какой-либо иной договор, в том числе инвестиционный или подрядный договор, стороны не имели.

В связи с чем, рассматриваемый договор суд апелляционной инстанции квалифицирует в качестве предварительного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Право на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина или юридического лица возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, на основании договора участия в долевом строительстве имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Статья 3 Закона об участии в долевом строительстве предписывает возникновение у застройщика права привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Следовательно, указанными положениями установлены специальные требования к лицу, которое вправе заключить договор  участия в долевом строительстве.

Аналогичным образом такое требование предъявляется и к лицу, в качестве застройщика заключающему предварительный договор долевого участия, поскольку юридические последствия заключения предварительного договора согласно действующему законодательству состоят в возможности понуждения стороны