Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по делу n А70-10884/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

21 апреля 2010 года

                                                      Дело №   А70-10884/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  14 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-1041/2010) общества с ограниченной ответственностью «ЭкономТИС» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2009 по делу № А70-10884/2009 (судья Лоскутов В.В.), принятое

по иску  общества с ограниченной ответственностью «ЭкономТИС»

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «ЭкономТИС» – не явился, извещено;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – не явился, извещено;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЭкономТИС» (далее – ООО «ЭкономТИС», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд  Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент, ответчик) об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка на 23 107 000 руб. и обязании Департамента заключить с ООО «ЭкономТИС» соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка № 23-26/64 от 25.09.2006.

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от требований в части обязания Департамента имущественных отношений заключить с ООО «ЭкономТИС» соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка № 23-26/64 от 25.09.2006.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2009 по делу №  А70-10884/2009 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «ЭкономТИС». Производство по делу в части обязания Департамента заключить с ООО «ЭкономТИС» соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка № 23-26/64 от 25.09.2006 арбитражным судом прекращено, в связи с отказом ООО «ЭкономТИС» от указанного требования.

При этом арбитражный суд исходил из недоказанности предоставления истцу при заключении договора аренды земельного участка ответчиком заведомо ложной информации, которая могла оказать влияние на решение истца об аренде данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, а также то, что истец не знал о недостатках арендованного имущества до заключения договора аренды. Кроме того, арбитражный суд, ссылаясь на статьи 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на пропуск ООО «ЭкономТИС» трехлетнего срока исковой давности, о чем заявлено другой стороной (статья 199 ГК РФ).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ЭкономТИС» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что общество, ознакомившись с сообщением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в жилом районе «Восточный-2», в котором было указано на наличие технических условий, не имело оснований сомневаться в самом факте наличия технических условий.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что полученный им 22.09.2006 градостроительный паспорт не содержал необходимых сведений о технических условиях и плате за подключение в части водоснабжения и канализации, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения.

ООО «ЭкономТИС» указывает на то, что из конкурсной документации и договора аренды земельного участка не следовало, что отсутствует необходимая для проектирования и строительства возможность электро- и водоснабжения объектов без строительства подстанции в период до 2009 года.

Общество также ссылается на то, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не исследовал должным образом переписку с различными организациями и органами власти, подтверждающую отсутствие условий для использования ООО «ЭкономТИС» земельного участка в соответствии с назначением в период действия договора аренды, а также то, что ООО «ЭкономТИС» исполнимые технические условия были выданы 03.02.2009.

ООО «ЭкономТИС» также полагает, что начало исчисления срока нарушения прав арендатора можно исчислять только с момента заключения договора. Моментом заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации, а именно: 18.06.2007.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание представителей не направили. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, распоряжением ответчика № 493/03 от 23.05.2006 предусматривалось проведение работ по формированию земельного участка для целей строительства без предварительного согласования места размещений объекта, расположенного в городе Тюмени жилой район «Восточный-2», ориентировочной площадью 14 631 кв.м., с разрешенным использованием - строительство жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203.

11.08.2006 Департамент издал распоряжение № 850/03, в соответствии с которым должны были состояться торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, площадью 14 631 кв.м., находящегося в городе Тюмени жилой район «Восточный-2», с разрешенным использованием - строительство жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203, при этом предусматривалось, что параметры разрешенного использования объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также плата за подключение, определяется в соответствии с градостроительным паспортом на земельный участок.

16.08.2006 Департамент передал государственному учреждению «Фонд имущества Тюменской области» документы для продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, включая градостроительный паспорт от 26.06.2006.

Информация о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков опубликована в бюллетене государственного учреждения «Фонд имущества Тюменской области» № 28-2006, в котором также указано, что параметры разрешенного использования объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также плата за подключение, определяется в соответствии с градостроительным паспортом на земельный участок.

Приказом государственного учреждения «Фонд имущества Тюменской области» № 41 от 18.09.2006 создана комиссия по организации и проведению аукционов на право заключения договора аренды земельного участка.

18.09.2006 ООО «ЭкономТИС» подало заявку на участие в аукционе, в которой подтвердило, что ему известно о всех условиях аукциона, а также требованиях, касающихся комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренные информационным сообщением, опубликованным в бюллетенях Фонда.

19.09.2006 подписан протокол об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, расположенного по адресу: город Тюмень, жилой район «Восточный-2» (по ГП-55, ГП-46), согласно которому победителем аукциона по этому лоту признано ООО «ЭкономТИС».

22.09.2006 ООО «ЭкономТИС» по акту приема-передачи переданы документы, как победителю аукциона, в том числе и градостроительный паспорт от 26.06.2006, содержащий, в частности, раздел 8 «Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения».

25.09.2006 между ООО «ЭкономТИС» и Департаментом подписан договор аренды земельного участка № 23-26/64, по условиям которого истцу передан в аренду на срок с 25.09.2006 по 24.09.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, площадью 14 631 кв.м., находящийся в городе Тюмени жилой район «Восточный-2», для строительства жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203, арендная плата определена сторонами в размере 9 903 000 руб.

Земельный участок передан ООО «ЭкономТИС» по акту приема-передачи от 25.09.2006, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18.06.2007.

С декабря 2006 года ООО «ЭкономТИС» вело с заинтересованными сторонами, в том числе, с департаментом переписку, в которой сообщал о возникающих проблемах в связи с отсутствием инженерных магистральных сетей, включая водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение, в связи с чем предлагал департаменту изменить порядок внесения арендной платы, на что последний не согласился.

03.02.2009 государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Дирекция коммунально-хозяйственного строительства» выдало истцу технические условия на подключение к инженерным сетям микрорайона «Восточный-2».

18.02.2009 стороны подписали график погашения задолженности, в соответствии с которым ООО «ЭкономТИС» обязалось оплатить задолженность по арендной плате в срок до 17.08.2009.

24.02.2009 стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, которым уменьшили размер ответственности за несвоевременную оплату арендной платы.

По состоянию на 06.11.2009, согласно расчету истца, у ООО «ЭкономТИС» имелась задолженность по арендной плате по заключенному договору аренды земельного участка в размере 10 043 750 руб., а также задолженность по оплате пени в размере 1 726 430 руб. 20 коп.

Считая, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 23-26/64 от 25.09.2006 подлежит уменьшению на 23 107 000 руб., ООО «ЭкономТИС» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ истец должен доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Пункт 1 статьи 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не был извещен при заключении договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ.

По утверждению ООО «ЭкономТИС», полученный им 22.09.2006 градостроительный паспорт не содержал необходимых сведений о технических условиях и плате за подключение в части водоснабжения и канализации, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения.

Пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется после проведения работ по формированию земельного участка, в том числе определения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение).

Пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый