Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по делу n А46-23282/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

21 апреля 2010 года

                                                      Дело №   А46-23282/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  16 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1899/2010) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1902/2010) общества с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческий магазин «Сокол», город Омск  на решение Арбитражного суда Омской области от 09.02.2010 по делу № А46-23282/2009 (судья Биер Е.Б.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческий магазин «Сокол», город Омск о взыскании 1 225 919 руб. 27 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Пилипенко П.П. по доверенности №  04/29274 от 14.07.2009 сроком действия на 1 год (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от общества с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческий магазин «Сокол», город Омск – Метцгер А.Б. по доверенности от 25.01.2010 сроком действия на 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческий магазин «Сокол» (далее – ООО ТКМ «Сокол», ответчик) о взыскании с задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2003 № 23798/3-т в размере 774 035 руб. 83 коп. и неустойки в размере 451 883 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.02.2010 по делу № А46-23282/2009 требования истца удовлетворены частично, с ООО ТКМ «Сокол» взыскано 346 640 руб. 14 коп, из которых: основной долг в сумме 297 460 руб. 08 коп. и неустойка в сумме 49 180 руб. 06 коп. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Данное решение суда первой инстанции обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (ныне – департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческий магазин «Сокол» (Арендатор)  заключен  договор  аренды  нежилого  помещения  от  01.03.2003 №  23798/3-т, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Омск, ул.Ленина, 19, общей площадью 418,20 кв.м, ЛитБ, Б1, Б2, Б3 (1П), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, для использования под: непродовольственную торговлю – 404,50 кв.м., реализацию средств связи и аксессуаров – 13,70 кв.м.(пункт 1.1. договора).

Срок действия договора аренды в соответствии с пунктом 1.2. договора установлен с 01.03.2003 по 31.12.2008.

Стоимость арендной платы была установлена сторонами в размере 198 306 руб. 72 коп. в месяц без учета НДС (дополнительное соглашение от 01.07.2005 к договору аренды).

29.01.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Торгово-коммерческий магазин «Сокол» на нежилые помещения (4П) площадью 404,60 кв.м., находящиеся в двухэтажном здании с подвалом и тремя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 19 литеры Б-Б3.

Основанием возникновения права собственности явился договор купли-продажи, заключенный на основании решения Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007 по делу № А46-12844/2006.

За период с 01.01.2007 по 28.01.2008 ООО ТКМ «Сокол» арендные платежи за пользование имуществом не вносило, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании задолженности и начисленной на нее пени.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2003 № 23798/3-т были прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем замены их другим обязательством, вытекающим из договора купли-продажи указанного имущества, который заключен 16.11.2007. Требования о взыскании основного долга были удовлетворены на сумму 297 460 руб. 08 коп., исчисленной за период просрочки внесения арендных платежей с 01.01.2007 по 15.11.2007.

Требования о взыскании пени также были удовлетворены частично, в том числе в связи с уменьшением судом первой инстанции размера подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С решением суда первой инстанции не согласились Департамент и ООО ТКМ «Сокол».

В апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Администрации г. Омска изложена позиция, в соответствии с которой с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате, исчисленная до момента регистрации права собственности ООО ТКМ «Сокол» на объект недвижимости, то есть до 28.01.2008.

Департамент также указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о замене обязательств, вытекающих из договора аренды, обязательствами договора купли продажи. Данный довод обоснован тем, что в договоре не указано на замену обязательств по договору аренды, обязательствами, возникшими из договора купли-продажи; между сторонами не заключено отдельного соглашения о новации. Сам договор аренды в установленном порядке не расторгнут, нежилые помещения из аренды возвращены не были.

На апелляционную жалобу Департамента ООО ТКМ «Сокол» представило отзыв, в котором указало, что не могут существовать одновременно два обязательства между одними и теми же сторонами, в отношении одного и того же имущества. В связи с этим, если отношения между сторонами относительно одного и того же объекта изменяются с арендных на куплю-продажу, то имеет место новация.

ООО ТКМ «Сокол» в своей апелляционной жалобе полагает необоснованным частично удовлетворение требований истца. В обоснование такой позиции ответчик указал, что у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, поскольку им в 2006 году были предприняты попытки выкупа арендованного имущества. Однако, в связи с отказом в передаче в собственность ООО ТКМ «Сокол» этого имущества, последнее в судебном порядке признало право на приобретение имущества в собственность (решение Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007). Решением суда от 25.12.2007 установлено, что Департамент уклонился от государственной регистрации права собственности ООО ТКМ «Сокол».

В указанных обстоятельствах ответчик усматривает злоупотребление со стороны Департамента, в связи с чем указывает, что бездействия истца не позволили ООО ТКМ «Сокол» в установленном порядке и сроки приобрести помещения в собственность.

Таким образом, полагает ООО ТКМ «Сокол», в отсутствие противоправного поведения департамента имущественных отношений администрации города Омска, выкупив помещение, ООО ТКМ «Сокол» стало бы в 2006 году их собственником, а, как следствие, не стало бы платить арендную плату по договору аренды, который прекратил бы свое действие.

Департаментом письменный отзыв на апелляционную жалобу ООО ТКМ «Сокол» не представлен.

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участии представителей сторон, поддержавших доводы своих доверителей в соответствующих частях.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из указанных положений следует, что арендные платежи подлежат уплате только на основании действующего договора аренды и только собственнику или лицу, управомоченному сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007 по делу № А46-12844/2006, на департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность заключить с ООО ТКМ «Сокол» договор купли-продажи нежилых помещений (4П), общей площадью 404,6 кв.м., расположенных на первом этаже здания № 19 по ул.Ленина, Литера Б, Б1, Б2, Б3. При этом суд решил, что в случае не заключения договора в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, договор между сторонами считать заключенным (то есть датой заключения договора считается дата по истечении 10 дней с момента вступления решения в законную силу).

Исходя из того, что решение Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007 по делу № А46-12844/2006 вступило в законную силу 05.11.2007, суд первой инстанции правильно определил момент вступления в силу договора купли продажи как 16.11.2007.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее являлось предметом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене соглашения по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Следовательно, после заключения договора купли-продажи основание владения имуществом у арендатора- покупателя по договору аренды прекращается.

Иначе, между сторонами будут существовать два обязательства в отношении одного объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2003 № 23798/3-т были прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем замены их другим обязательством, вытекающим из договора купли-продажи указанного имущества, который заключен 16.11.2007.

При этом, факт регистрации права собственности ответчика на имущество 28.01.2008 не имеет правого значения. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, истец утратил право получать доходы от сданного в аренду имущества.

На основании пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, то есть с момента его заключения. Реализовав имущество, продавец использует свое право по распоряжению имуществом, а покупатель становится законным владельцем этого имущества. Основанием владения и пользования недвижимым  имуществом для покупателя до момента регистрации перехода права собственности является заключенный и исполненный договор купли-продажи.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике. Так, в соответствии  с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с моментом регистрации связано возникновение у покупателя права собственности (статьи 131, 551 ГК РФ), однако с моментом передачи отчуждаемой недвижимости у последнего возникает право законного владения по данной сделке.

По таким основаниям, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность за период с 01.01.2007 по 15.11.2007. При этом, при определении подлежащей взысканию суммы, судом учтена разница между арендными платежами, уплаченными ответчиком за спорный период, и арендными платежами, подлежащими внесению исходя из стоимости арендной платы за месяц.

В связи с тем, что ответчик за указанный период арендную плату внес не в полном объеме, с него подлежит взысканию неустойка.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае соглашение о неустойке предусмотрено в договоре аренды. Размер неустойки определен как 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день задержки.

С учетом периода просрочки при названной ставке пени с ответчика подлежит взысканию 245 900 руб. 34 коп.

Между тем, из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если подлежащая уплате неустойка, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно