Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу n А70-10314/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

(ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, оценщик при составлении отчета об оценке должен придерживаться принципов обоснованности и проверяемости.

Принцип обоснованности заключается в том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения объекта оценки, должна быть подтверждена.

Принцип проверяемости заключается в том, что состав, последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Судом установлено, что подготовленный ответчиком отчет не соответствует данным принципам.

Так, в отчете указано, что физический износ объекта оценки составил 40%.

Из пункта 14.4. исправленного отчета следует, что величина износа объекта оценки была определена ответчиком по методу Думашева/Химунина в рамках сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки на основании представленной информации от собственников объектов-аналогов (принято среднее значение износа).

По условиям пункта 3.2. государственного контракта методику проведения оценки оценщик выбирает самостоятельно, исходя из особенностей объекта оценки и целей оценки, указанных в задании на оценку.

Как следует из материалов дела, отчета ответчика (т. 1 л.д. 129) и письменных пояснений сторон, методика Думашева/Химунина относится к нормативному (экспертному) методу расчета физического износа. Процент физического износа по этому методу определяется путем обследования технического состояния объекта оценки в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов). Методика Думашева/Химунина не предусматривает деления физического износа на неустранимый и устранимый. Основным способом установления физического износа является определение величины физического износа конструктивных элементов по их фактическому состоянию, то есть устанавливается процент физического износа каждого элемента. При этом определяются повреждения, характерные для каждого конструктивного элемента. Техническое состояние частей здания и элементов благоустройства определяется по семибальной системе, физический износ определяется по формуле.

Возможность применение методики Думашева/Химунина при определении физического износа части здания (нежилых помещений, площадью 245,7 кв.м. на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 10, корпус 2) ответчиком не обоснована.

Как следует из текста отчета (т. 1 л.д. 113), физический износ на дату оценки был определен путем обследования (осмотра) технического состояния объекта оценки и его важнейших конструктивных элементов и составил 40%, что свидетельствует о том, что техническое состояние объекта не вполне удовлетворительное, но на дату оценки помещению не требуются капитальные вложения на проведение ремонтных работ (высокий процент износа из-за состояния самого здания).

Однако результаты, полученные непосредственно в ходе обследования технического состояния объекта оценки, включая техническое состояние его конструктивных элементов, в исправленном варианте отчета ответчиком не приводятся.

Кроме того, в отзыве по делу (т. 2 л.д. 28) ответчик указал, что техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов было рассмотрено в целом, без деления на конструктивные элементы в связи с их спецификой (в связи с невозможностью корректно и обоснованно определить долю конструктивных элементов здания, которые относятся непосредственно к встроенному помещению). Оценщики самостоятельно произвели осмотр объекта оценки, произвели обследование технического состояния объекта оценки в целом, необходимая информация в отношении объектов-аналогов была получена от собственников объектов-аналогов.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика на вопрос суда пояснили, что оценка износа помещения произведена путем визуального осмотра технического состояния нежилого помещения с учетом качества и состояния отделки. Оценка конструктивных элементов производится только для здания. Физический износ устанавливался путем визуального осмотра объекта оценки с учетом информации об объектах-аналогах.

Между тем, отсутствие сведений о проценте физического износа элементов объекта оценки не позволяет полностью воспроизвести расчет физического износа объекта оценки по методике Думашева/Химунина. Приведенные ответчиком данные не позволяют суду утверждать о том, что оценка объекта оценки производилась в полном соответствии с методикой Думашева/Химунина и может быть проверена.

Ответчиком в отчете не указаны сведения, предоставленные ему, по его утверждению, собственниками объектов-аналогов, для определения износа объектов-аналогов по методу Думашева/Химунина. В приложении к отчету оценщик не приводит данные о собственниках недвижимости, которые прошли интервьюирование, а только указывает на источник информации об объекта-аналогах (печатные издания и Интернет-сайты) с контактной информацией о риэлторах.

По утверждению истца, в результате проверки одного из контактных номеров, истцу были предоставлены иные сведения об объекте-аналоге, чем приведены в отчете ответчика.

Кроме того, данными отчета не подтверждается, что объекты, сведения об износе которых ответчик использовал при определении износа объекта оценки, являются аналогичными объектами, в том числе по времени постройки. Так в частности, оценщиком не подтверждено указание в отчете на то, что возраст объектов-аналогов составляет 10-15 лет.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца и выводом суда первой инстанции о несоблюдении принципа проверяемости представленного истцу отчета оценщика.

Данное нарушение требований к отчету оценщика является существенным и дает заказчику право требовать расторжения государственного контракта.

Доводы ответчика о том, что для расторжения договора истцу необходимо доказать наличие существенного ущерба, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции о расторжении заключенного сторонами государственного контракта на проведение оценки № 21 от 16.07.2009 следует оставить без изменения.

Апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2009 по делу № А70-10314/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Д.Г. Рожков

Н.А. Рябухина