Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2010 по делу n А46-10167/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Изменить решение

платежа» в платежных поручениях.

Кроме того, как следует из пункта 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование требований, так и возражений. Наличие иных оснований для соответствующих платежей ответчиком не обосновано.

Довод об отсутствии государственной регистрации договора ипотеки № 67 от 04.06.2008 отклоняется судом первой инстанции, поскольку из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 01.03.2010 № 01/046/2010-1485 следует, что обременение на спорный земельный участок в виде ипотеки зарегистрировано 11.06.2008 (№ 55-55-01/083/2008-854) за АК СБ РФ (ОАО).

Ответчиком не представлено в материалы дела доказательств наличия между истцом и ответчиком иных обязательств, в том числе, наличие между сторонами правоотношений в рамках договора № 53-1/1 от 11.06.2008.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца, однако из материалов дела не усматриваются какие-либо обстоятельства , объясняющие и обосновывающие значительность разницы в установлении рыночной стоимости земельного участка при заключении сторонами договора ипотеки в 2008 году – более 99 млн. руб. и определенной оценщиком по заявлению истца без назначения судом экспертизы – 6 336 000 руб.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы проверяются  при повторном рассмотрении дела.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что залог возникает в силу договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

Как следует из статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Стороны в пункте 1.4 договора ипотеки № 67 от 04.06.2008 пришли к соглашению о том, что оценочная стоимость земельного участка, являющегося предметом залога, устанавливается в сумме 95 150 000 руб.; для целей залога применяется дисконт в размере 30%; в связи с чем, залоговая стоимость земельного участка составляет 66 605 000 руб.

Суд первой инстанции при определении первоначальной продажной стоимости заложенного земельного участка принял во внимание отчет № 4324/13-09 от 27.07.2009 ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» об определении рыночной стоимости предмета залога, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки  составляет 6 336 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как усматривается из отчета № 4324/13-09 от 27.07.2009, оценка рыночной стоимости земельного участка произведена исходя из того, что он был предоставлен под производственные нужды.

Эксперт, проводивший исследование в рамках данного отчета, в заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что исследование проведено им на основании имевшихся у него материалов – выписки из кадастрового плана земельного участка от 14.05.2007 № 40/07-7094 и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 25.05.2007, из которых действительно усматривается назначение спорного земельного участка «под производственные нужды».

Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.03.2010 № 01/046/2010-1485 следует, что спорный земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Вопрос о рыночной стоимости заложенного земельного участка для установления начальной продажной цены подлежит выяснению в целях соблюдения баланса интересов сторон.  В связи с заявлением ответчиком ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, мотивированного обстоятельствами значительной разницы в оценках,  сделанных в относительно непродолжительный промежуток времени, судом апелляционной инстанции по настоящему делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой представлено заключение эксперта № 08ПЭ-02/2010 от 12.02.2010.

Данное заключение составлено с учетом расположения земельного участка, назначения его для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода к оценке, составляет 46 585 000 руб.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Исходя из первоначально установленной  в договоре ипотеки № 67 от 04.06.2008 залоговой стоимости земельного участка, периода времени, истекшего с момента его заключения, имеющихся в материалах дела документов на земельный участок, а также представленного заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным установление рыночной стоимости спорного земельного участка для целей установления первоначальной продажной стоимости для его реализации на торгах в размере 46 585 000 руб.

В связи с чем, в данной части решение суда первой инстанции, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, подлежит изменению, апелляционная жалоба ООО «РСК «Добро» удовлетворению.

Доводы АК СБ РФ (ОАО) в апелляционной жалобе о необходимости отнесения расходов на оплату услуг ООО «РЦО «МИЭЛЬ» в размере 13 000 руб. на ответчика подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Экспертом по смыслу статьи 106 АПК РФ является лицо, способствующее правосудию и участвующее в арбитражном процессе (статья 54 АПК РФ).

Права и обязанности эксперта в арбитражном процессе возникают с момента назначения его судом для дачи заключения по вопросам, требующим специального познания (статья 55 АПК РФ).

Отчеты об оценке имущества, составленные лицами, не назначенными экспертами в арбитражном процессе, не предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения могут быть использованы и оценены наряду с другими доказательствами  по делу, однако не влекут для сторон прав, предусмотренных статьей 106 АПК РФ.

Кроме того, порядок и суммы выплат экспертам урегулированы статьей 107, 108, 109 АПК РФ, по смыслу которых также  эксперт – назначенное судом лицо.

Апелляционная жалоба АК СБ РФ (ОАО) удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по делу подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ответчика, расходы по оплате государственной пошлины по ней (1 000 руб.) относятся на истца; расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе истца, в связи с отказом в ее удовлетворении, также относятся на истца.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску (100 000 руб.) относятся на ответчика.

Расходы на оплату экспертизы, проведенной при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на стороны  в равных долях (по 7 500 руб.).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, подпунктом 2 пункта 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания «Добро» удовлетворить.

В удовлетворении апелляционной жалобы Акционерного коммерческого Сберегательного банка России (ОАО), в лице Омского отделения № 8634 Сбербанка России отказать.

Решение Арбитражного суда Омской области от 31 июля 2009 года по делу № А46-10167/2009  изменить, изложить в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания «Добро» (ОГРН 1025500515666) в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка России (открытое акционерное общество) (ОГРН 1027700132195) 52 647 657 рублей 14 копеек задолженности и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В счет погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 5370 кв.м. с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3095, расположенный в городе Омске по ул.1-я Затонская, д.1, установив первоначальную продажную стоимость заложенного имущества равной его рыночной стоимости в сумме 46 585 000 руб.

Возвратить Акционерному коммерческому Сберегательному банку России (открытое акционерное общество) (ОГРН 1027700132195) из федерального бюджета 2 000 рублей излишне оплаченной платежным поручением № 6712810 от 15.04.2009 государственной пошлины.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Профэкс» (ОГРН 1065505030117) с депозита Восьмого арбитражного апелляционного суда 15 000 рублей, перечисленных по квитанции СБ РФ от 22.10.2009, за проведение экспертизы.

Взыскать с Акционерного коммерческого Сберегательного банка России (открытое акционерное общество) (ОГРН 1027700132195) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная компания «Добро» (ОГРН 1025500515666) 8 500 рублей расходов по оплате проведения экспертизы и государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Зиновьева