Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу n А70-11498/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что незавершенный строительством объект приобретен ООО «Базис +» на основании договора купли-продажи от 10.07.2008, заключенного между заявителем (покупателем) и гражданами Сухаревым Артуром Сергеевичем и Юрловым Олегом Юрьевичем (продавцами) (л.д. 21-23).

Как следует из содержания договора купли-продажи от 10.07.2008, незавершенный строительством объект располагается на земельном участке площадью 1 212 кв.м., с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0077, находящемся у продавцов недвижимости в аренде по договору аренды земельного участка (землеустроительное дело № 21229) с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.06.2005 № 23-12/28 (л.д. 26-29) (пункт 2.1). В связи с продажей незавершенного строительством объекта ООО «Базис +» он приобретает право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и продавцы недвижимости, то есть на праве аренды (пункт 2.2).

Суд первой инстанции, исходя из вышеизложенных норм, материалов дела, правомерно пришел к выводу о том, что у ООО «Базис +» возникло право аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0077, на котором расположен приобретенный им в собственность по договору объект незавершенного строительства, на условиях, закрепленных в договоре от 28.06.2005 № 23-12/28.

Этот же земельный участок ООО «Базис +» испрашивает у департамента имущественных отношений.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО «Базис +» право аренды спорного земельного участка приобретено в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из имеющихся материалов дела следует, что спорный земельный участок прошел процедуру формирования, межевания, определены его площадь и границы (л.д. 100), земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием разрешенного использования - под незавершенный строительством объект (л.д. 42-46), в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что в силу стать 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Базис +» имеет право на оформление уполномоченным органом его права аренды земельного участка является правомерным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, исходя из норм Земельного кодекса Российской Федерации, обстоятельств дела, пришел к обоснованному выводу о том, что решение департамента имущественных отношений от 10.08.2009 № 090810001/08-3 об отказе обществу в заключении договора аренды указанного земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, а также нарушает имущественные права и законные интересы ООО «Базис +».

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что незавершенный строительством объект заявителя (литер А 1) является единым объектом недвижимости со МОУ СОШ № 31 (литер А), земельный участок под указанными частями единого объекта является неделимым земельным участком (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации), который включает испрашиваемый земельный участок, в связи с чем, обществу может быть предоставлена по совместному со школой заявлению часть единого земельного участка в соответствии с долями в праве собственности на помещения в строении, судом апелляционной инстанции отклоняются, исходя из следующего.

Из содержания части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» следует, что объектом земельных отношений может стать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Согласно части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Из материалов дела не усматривается, что здание МОУ СОШ № 31 (литер А) находится в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:0077.

Земельный участок, расположенный под незавершенным строительством объектом, сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера, разрешенное использование и категория земель не изменились, то есть испрашиваемый ООО «Базис +» земельный участок стал самостоятельным объектом земельных отношений.

Результаты межевания и постановка на кадастровый учет занимаемого незавершенным строительством зданием цеха земельного участка не оспорены и не признаны судом недействительными, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о делимости земельного участка, расположенного под МОУ СОШ № 31 и пристроенным к нему незавершенное строительством зданием цеха.

Каких-либо доказательств фактического использования для нужд школы земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект общества, а также доказательств невозможности разграничения и самостоятельного использования земельных участков материалы дела не содержат.

Договор аренды земельного участка от 28.06.2005 №23-12/28 (л.д. 26-29), на основании которого предыдущие собственники незавершенного строительством объекта (Юрлов О.Ю. и Сухарев А.С.) владели и пользовались спорным земельным участком, в установленном порядке недействительным признан не был, в силу чего, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 72:23:0218002:0077 перешло к обществу.

Кроме того, в пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ведется речь об объекте недвижимости, принадлежащем нескольким лицам на праве собственности.

В рассматриваемом случае объект недвижимости - незавершенный строительством объект, литер А1, полностью принадлежит на праве собственности ООО «Базис +».

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что МОУ СОШ № 31 и пристроенное к нему помещение - незавершенный строительством объект являются неделимой вещью, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Соответственно, делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом.

Суд первой инстанции установил, что МОУ СОШ № 31 и пристроенное к нему помещение - незавершенный строительством объект имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, отсутствуют совместно обслуживаемые помещения, в том числе подвальные, нет общего фундамента, наружных ограждающих стен и кровли.

Таким образом, МОУ СОШ № 31 и пристроенное к нему помещение - незавершенный строительством объект функционируют как самостоятельные объекты недвижимости и не обладают признаками неделимой вещи.

При этом как обоснованно отмечено судом первой инстанции в обжалуемом решении, незавершенный строительством объект, литер А 1, и МОУ СОШ № 31, литер А, как единый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован. Доказательств обратного департаментом имущественных отношений в материалы дела не представлено.

Обоснованно отклонена судом первой инстанции ссылка ответчика на поступившую в его адрес из Прокуратуры Тюменской области письменную информацию о состоянии законности при использовании земельного участка школы №31 г.Тюмени (л.д. 109-113), указывающую на то, что в случае предоставления земельного участка заявителю возможно дальнейшее ограничение прав третьего лица по делу на земельный участок территории школы, поскольку сама по себе информация, полученная из органов прокуратуры, не может являться основанием для отказа заявителю в реализации им права, предоставленного статьей Земельным кодексом Российской Федерации, на получение в аренду земельного участка под приобретенным на праве собственности объектом недвижимости.

Доказательства оспаривания сделок приватизации и последующих продаж объекта незавершенного строительства, приобретенного обществом, материалы дела не содержат. Ни прокуратурой, ни уполномоченным на предоставление земельных участков органом не оспаривались в установленном порядке ранее принятые решения по формированию, постановке на кадастровый учет земельного участка и предоставлению его в аренду предыдущим владельцам объекта незавершенного строительства.

Не может явиться основанием для отмены или изменения обжалуемого департаментом имущественных отношений судебного акта довод подателя апелляционной жалобы о неправомерном не привлечении судом первой инстанции к участию в деле собственника объекта недвижимости - Администрации города Тюмени.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании суда первой инстанции 10.12.2009 ответчик заявил устное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Тюмени (л.д. 135-136).

В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылался на то, что за Администрацией города Тюмени зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок, занятый МОУ СОШ № 31.   

По смыслу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если судебный акт может повлиять на права и обязанности третьих лиц, то они должны быть привлечены к участию в деле до принятия такого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела исследуется вопрос о законности вынесенного департаментом имущественных отношений решения от 10.08.2009 № 090810001/08-3 об отказе ООО «Базис +» в заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:0077, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством объект, общей площадью 1212 кв.м., находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, ул.Коммунаров, 25, какие права и обязанности Администрации города Тюмени, являющейся собственником объекта недвижимости МОУ СОШ № 31 (Литер А) будут затронуты решением суда первой инстанции департаментом имущественных отношений не указано.

Следовательно, департамент имущественных отношений не обосновал в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каким образом принятый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности Администрации города Тюмени.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о привлечении Администрации города Тюмени к уча­стию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований отно­сительно предмета.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции при решении вопроса о привлечении Администрации города Тюмени к уча­стию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований отно­сительно предмета спора, по ходатайству департамента имущественных отношений не были нарушены положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя жалобы о том, что общество злоупотребляет своими гражданскими правами, поскольку права общества по приобретению прав на земельный участок должны быть ограничены пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая защищает права собственности объекта недвижимости – школы № 31 по совместному обращению прав на земельный участок (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции расцениваются как несостоятельные, поскольку из материалов дела не усматривается злоупотребление обществом правами, факт владения и пользования спорным земельным участком предыдущими собственниками незавершенного строительством объекта (договор аренды земельного участка от 28.06.2005 №23-12/28 (л.д. 26-29)) подтверждается материалами дела и департаментом имущественных отношений не опровергнут.

Признавая незаконным решение департамента имущественных отношений от 10.08.2009 № 090810001/08-3 об отказе ООО «Базис +» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:0077, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством объект, общей площадью 1212 кв.м., находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, ул.Коммунаров, 25, суд первой инстанции также правомерно в качестве способа восстановления