Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2008 по делу n А75-393/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 марта 2007 года №13/004/2007-291, от 19 октября 2007 года №13/019/2007-831, а также договора аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-АЗ следует то, что обременении прав на земельный участок, в том числе в виде договоров долевого участия в строительстве, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не зарегистрировано.

 Кроме того, действующим законодательством  не  предусмотрено, что   права  аренды  застройщика  на земельный участок  ограничивается правами участников долевого строительства.

Договор аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-A3 не содержит каких-либо обременении в виде договоров долевого участия в строительстве, несмотря на то, что заключен ООО «Иртыш-Гидроспецстрой» позднее заключения договоров с участниками долевого строительства. Договор аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-АЗ прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним без каких-либо замечаний со стороны Ответчика.

Договор перенайма земельного участка от 08.09.2007г. является производным от договора аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-АЗ.

Договор перенайма земельного участка не порождает новых обязательственных правоотношений, а лишь является основанием для замены участника договора со стороны арендатора в договоре аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-АЗ.

Таким образом,   довод о том, что договоры долевого участия в строительстве являются обременением прав общества с ограниченной ответственностью «Иртыш-Гидроспецстрой» на земельный участок, которые необходимо было отражать в договоре перенайма, противоречит данным единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, договору аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года №452-A3, а также положениям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как было указано выше, одним из оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора перенайма явилось наличие, по мнению Регистрационной службы,   противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, а именно - заявление о государственной регистрации представлено на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101071:0001 общей площадью 18 700 кв.м., в то время как в едином государственном реестре прав имеется запись о праве собственности на земельный участок по ул.Островского, д.21 с кадастровым номером 86:12:0101071:002 общей площадью 681 кв. м., расположенный в составе земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101071:0001.

Данный вывод Регистрационной службы суд апелляционной инстанции также находит необоснованным на основании следующего. 

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, Постановлением Главы местного самоуправления № 518 от 01.06.2001 года управлению капитального строительства города во временное пользование сроком на один год был предоставлен земельный участок площадью 0,8179 гектара для строительства 1-ой очереди жилого микрорайона.

Приказом Департамента государственной собственности № 2701 от 29 ноября 2006 года указанный земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлен в аренду сроком на три года ООО «Иртыш-Гидроснецстрой» на основании чего заключен договор аренды земельного участка.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2007 года, и согласно выписки из указанного реестра договоры участия в долевом строительстве отсутствуют (т. 1 л.д. 28).

24  января   2007  года  в  Единый   государственный  реестр  прав   на  недвижимое имущество и сделок с ним    вносится запись о правообладателе      Михайлове    Игоре Викторовиче   на   земельный   участок   86:12:0101071:0002   и   согласно   выписки ограничения не зарегистрированы, хотя был зарегистрирован договор аренды земельною участка, в состав которого и вошел земельный участок, предоставленный Михайлов И.В.

Следовательно, в данном случае, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что  в указанном случае произошло изменение только правообладателя и довод Регистрационной службы о предоставлении недостоверных сведений является необоснованным.

Земельный участок по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Островского, 21 общей площадью 681 кв. м с кадастровым номером 86:12:0101071:002 является самостоятельным объектом прав и сам по себе не может вносить противоречия в права на земельный участок с другим кадастровым номером -86:12:0101071:0001.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Общество с ограниченной ответственностью «Иртыш-Гидроспецстрой» уступило права на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101071:0001 общей площадью 18 700 кв.м., поскольку права именно на этот участок подтверждаются договором аренды земельного участка от 01 декабря 2006 года № 452-A3 и выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с ним от 09 марта 2007 года № 13/004/2007-291, от 19 октября 2007 года № 13/019/2007-831.

Таким образом, в данном случае, никаких противоречий между заявленными и зарегистрированными правами не имеется, следовательно, отказ Регистрационной службы  в государственной регистрации договора перенайма по этому основанию со ссылкой на наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами (пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»),   является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции  также находит  необоснованным вывод Регистрационной службы о том, что  договор аренды перенайма не может быть зарегистрирован, так как на  спорном земельном участке  находится недвижимое имущество, расположенное по адресу ул. Чехова, 22.

В соответствии с приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29 ноября 2006 года № 2701 и договором аренды земельного участка от 01 декабря № 452-АЗ земельный участок передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Иртыш-Гидроспецстрой»  для комплексного освоения с целью жилищного строительства, поскольку на участке имеются объекты жилищного строительства, не введенные в эксплуатацию. На этих же условиях переданы права на земельный участок заявителю в соответствии с договором перенайма. Смысл заключения договора перенайма состоит в обеспечении завершения строительства существующих объектов, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Иртыш-Гидроспецстрой», будучи банкротом, не способно это сделать.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из содержания части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» следует, что объектом земельных отношений может стать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определен статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в этой статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Причем указанные лица имеет право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из вышеприведенных норм следует, что право публичной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны потенциального обладателя соответствующего права.

Как усматривается из материалов дела, на земельном участке имеются строящиеся объекты недвижимости - шестисекционный дом №2 и цокольный этаж жилого дома №3, что отражено в публикации о проведении торгов (Российская газета от 04 августа 2007 года (4432). Ни жилой дом № 2 ни жилой дом № 3 не введены в эксплуатацию, что позволяет отнести их к объектам, незавершенным строительством. Указанные объекты недвижимости не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

Кроме того, в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации   многоквартирный жилой дом является неделимой вещью, а потому формирование земельного участка, необходимого для обслуживания всего многоквартирного жилого дома (а не 2-х введенных в эксплуатацию блок-секций) до завершения строительства невозможно.

Поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), то указанная доля может быть определена только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию всего дома в целом (т.е. всех 6-ти секций).

Таким образом, в силу невозможности определения в настоящий момент долей собственников помещений в уже введенных в эксплуатацию секциях дома отсутствует возможность нарушения прав указанных долевых собственников.

Соответственно, доводы Управления о том, что земельный участок находится, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,  в общей долевой собственности является необоснованным.

Кроме того, подлежит отклонению довод   Регистрационной службы о том, что  в состав спорного земельного участка входит земельный участок по адресу Шевченко, д. 2, в отношении которого заключен договор аренды, ввиду чего имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку доказательства того, что данные земельные участки  с кадастровым  номером  86:12:0101071:0001 и условным номером 86:00:12:00003:А02:0000 (ул. Шевченко, 2) совпадают Управлением в материалы дела не представлено, в связи с чем, основания полагать, что земельный  участок по адресу Шевченко, 2  входит в состав спорного земельного участка отсутствуют.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24.03.2008 по делу № А75-393/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономному округам - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

О.Ю. Рыжиков

Н.А. Шиндлер