Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 по делу n А75-8284/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, предприниматель Родионов А.Н. является собственником расположенных на арендуемом земельном участке объектов недвижимости: нежилое строение РММ общей площадью 377,5 кв.м, этажность – 2, инв. № 2340; гараж, нежилое помещение общей площадью 34,1 кв.м; гараж, нежилое помещение общей площадью 31,4 кв.м; нежилое строение холодного склада, общей площадью 95,1 кв.м, инв. № 2341; нежилое административное здание общей площадью 110,4 кв.м, этажность – 2, инв. № 2336; нежилое строение ремонтного бокса общей площадью 69,6 кв.м, этажность – 1, инв. № 2339; что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 19-24).

Поскольку предприниматель Родионов А.Н. является собственником указанных объектов недвижимости, то в силу изложенных выше норм действующего законодательства он имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этими объектами.

При этом, в силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности») собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предприниматель имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, независимо от того, что этот земельный участок уже предоставлен ему в аренду.

В силу пункта 3 статьи 28 Закон о приватизации государственного и муниципального имущества отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При этом, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, связанные с применением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды должны оценивать доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлено, что отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

В данном случае суду не представлено доказательств того, что спорный земельный участок изъят из оборота, или в его отношении федеральным законом установлен запрета на приватизацию, или данный земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, или относится к указанным категориям земель, не подлежащим приватизации.

Из договора аренды земельного участка, а также кадастрового паспорта земельного участка и Постановления Главы города Нефтеюганска от 05.10.20087 № 2306 «Об утверждении проекта границ земельного участка» следует, что спорный земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов».

Как указано выше, в качестве оснований для отказа в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка указано, что функциональное использование земельного участка не соответствует функциональному назначению территориальной зоны, часть испрашиваемого земельного участка находится в охранных зонах сети связи и сети тепловодоснабжения, на территории которых строительство запрещено.

В силу пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации охранные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 3, подпунктом 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда могут устанавливаться ограничения прав на землю, в том числе такие как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Таким образом, в отношении земельных участков, находящихся в охранных зонах, могут устанавливаться ограничения в их использовании. Однако, запрет на приватизацию земельных участков, находящихся в охранных зонах, законом не установлен.

Кроме того, Департамент сослался на запрет осуществления строительства на земельных участках, находящихся в охранных зонах сети связи и сети тепловодоснабжения. Между тем предприниматель просит предоставить земельный участок не для строительства, а под уже существующие объекты недвижимости.

В силу требований статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки включают карту градостроительного зонирования.

Департамент ссылается на то, что в соответствии с заключением Департамента градостроительства администрации города Нефтеюганска от 18.06.2006 № 01-24/2578 «О границах и предоставлении земельного участка в собственность» и согласно Правилам землепользования и застройки города Нефтеюганска, утвержденным решением Думы города oт 23.10.2008 № 467 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования города Нефтеюганск», рассматриваемый земельный участок находится в зонах:

-«П.2.МПИ. Зона предприятий 3-5 классов вредности в сфере действия ограничений горного отвода месторождений полезных ископаемых». Указанная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, на которых осуществляется производственная деятельность с учетом ограничений, установленных в горном отводе полезных ископаемых;

-«П.2.ЛП.МПИ. Зона предприятий 3-5 классов вредности в сфере действия ограничений охранной зоны линий электропередачи и горного отвода месторождений полезных ископаемых». Зона вредности выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, на которых осуществляется производственная деятельность с учетом ограничений, установленных в охранной зоне линий электропередач и горном отводе месторождений полезных ископаемых;

-«П.2.КЛ.ЛП.МПИ. Зона предприятий 3-5 классов вредности в сфере действия ограничений санитарно-защитной зоны кладбища, охранной зоны линий электропередачи и горного отвода месторождений полезных ископаемых». Функциональное использование данной зоны запрещено по причине невозможности совмещения основных видов разрешенного использования недвижимости зоны П.2 с требованиями, устанавливаемыми в санитарно-защитной зоне кладбища.

Между тем Правилами землепользования и застройки города Нефтеюганска в зонах П.2.МПИ. и П.2.ЛП.МПИ не запрещено использование земельных участков и предоставление их собственность под существующие объекты недвижимости.

Что касается зоны П.2.КЛ.ЛП.МПИ., то и в данной зоне не запрещено использование земли и предоставление земельных участков под объектами недвижимости в собственность. Правилами землепользования и застройки города Нефтеюганска установлено, что функциональное использование данной территории возможно при осуществлении следующих мероприятий:

1.разработать перечень мероприятий по нейтрализации вредного воздействия и установить сроки реализации указанных мероприятий;

2.осуществить перезонирование территории данной зоны.

Соответственно при соблюдении указанных требований земельные участки, находящиеся в данной зоне, также могут быть предоставлены в собственность.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку на данный пункт и в причине того, что земельный участок уже используется предпринимателем Родионовым А.Н. на основании договора аренды. Соответственно, суд может сделать вывод о выполнении указанных мероприятий, необходимых для функционального использования данного земельного участка. В обратном случае, непонятной является позиция Администрации, заключающаяся в том, что земельный участок, находящийся в зоне П.2.КЛ.ЛП.МПИ., который не может функционально использоваться при несоблюдении указанных условий, используется предпринимателем на основании договора аренды, но не может использоваться на праве собственности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает рассмотренное основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, не соответствующим требованиям закона.

Довод Департамента о том, что предпринимателем испрашивается необоснованно большой земельный участок, площадь которого в несколько раз больше площади находящихся в его собственности объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно пункту 5 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

При этом действующие нормативные акты не раскрывают понятия «земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования».

Буквальное толкование указанных норм позволяет сделать вывод лишь о том, что объект недвижимости должен быть расположен на данном участке и разрешенное использование данного участка предполагает его использование для эксплуатации здания.

Земельный участок согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Следовательно, для осуществления правомочий пользователя земельного участка необходимо полномочному органу осуществить ряд предусмотренных законом действий для определения границ данной части земной коры, то есть сформировать земельный участок.

Постановлением Главы города Нефтеюганска от 05.10.20087 № 2306 «Об утверждении проекта границ земельного участка» в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден проект границ земельного участка площадью 6129 кв.м, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», под производственную базу по адресу: г. Нефтеюганск, Пионерская зона, ул. Жилая.

Также суду представлен кадастровый паспорт земельного участка от 17.09.2008, из которого следует, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 86:20:000017:70; земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу.

Данные документы свидетельствуют о том, что спорный земельный участок сформирован именно в таких границах, площадью 6129 кв.м, под производственную базу, что означает, что орган местного самоуправления исходил именно из такого размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю Родионову А.Н.

Иного участка поверхности земли, границы которого удостоверены и описаны, по указанному адресу не существует. Доказательств обратного материалы не содержат.

В такой ситуации предпринимателю может быть предоставлен к выкупу лишь существующий земельный участок. Обязанности (а не право) уполномоченного органа сформировать новый земельный участок меньшей площадью, в равной степени как и нормативы такой «необходимой для использования площади» действующим законодательством не предусмотрено.

В силу