Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009 по делу n А46-16987/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

станции технического обслуживания; местоположение земельного участка установлено в 2м северо-западнее относительно строения, имеющего почтовый адрес: проспект Губкина, дом 40 в Советском административном округе города Омска); из земель муниципального образования городской округ город Омск Омской области площадью 1396 кв.м для производственных целей под здание; местоположение земельного участка установлено относительно здания (диспетчерский пункт № 9), имеющего почтовый адрес: проспект Губкина, дом 38 в Советском административном округе города Омска.

Полагая, что распоряжение Администрации города Омска № 177-р от 29.05.2009 и договор купли-продажи № 20 от 10.06.2009 в части передачи предпринимателю Эрдману В.А. в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:3019 площадью 5052 кв.м не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя Десятова Д.П. на предоставление ему земельного участка под строительство площадью 3656 кв.м., ИП Десятов Д.П. обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2009 по делу №А46-16987/2009 заявленные требования удовлетворены. Указанное решение суда обжаловано Администрацией г.Омска и ИП Эрдманом А.В. в Восьмой арбитражный  апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит апелляционные жалобы обоснованными, а решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.

Согласно ст.3 Федерального закона Российской Федерации №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено (закон приведен в редакции, действовавшей в спорный период) при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором  аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

   Порядок реализации данного закона  прописан в ст.4 ФЗ №159-ФЗ, согласно которой, реализация права на выкуп осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом №178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ФЗ №178-ФЗ).

   В силу ст.28 ФЗ №178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

   Ни данный закон, ни иные действующие нормативные акты не раскрывают понятия «земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования».

Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод лишь о том, что подлежащее выкупу здание, строение, сооружение должно быть расположено на данном участке и разрешенное использование данного участка предполагает его использование для эксплуатации здания.

Понятие земельного участка согласно п.2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Следовательно, для осуществления правомочий пользователя земельного участка необходимо полномочному органу осуществить ряд предусмотренных законом действий для определения границ данной части земной коры, т.е. сформировать земельный участок.

Как следует из материалов дела, строение, расположенное по адресу пр. Губкина, д.38 расположено на земельном участке, площадью 5052 кв.м., который поставлен на кадастровый учет 21.01.2008, кадастровый номер 55:36:05 02 04:3019, разрешенное использование – для производственных целей под здание. Право собственности муниципального образования г.Омск зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 12.03.2008.

Иного участка поверхности земли, границы которого удостоверены и описаны, по указанному  адресу не существует. Доказательств обратного материалы не содержат.

В такой ситуации при приватизации здания, строения, сооружения мог быть предоставлен к выкупу лишь существующий земельный участок. Обязанности (а не право) уполномоченного органа сформировать новый земельный участок меньшей площадью, в равной степени как и нормативы такой «необходимой для использования площади» действующим законодательством не предусмотрено.   

Указание заявителя на то, что арендуемый земельный участок использовался под кафе, а земельный участок площадью 5052 кв.м. не арендовался и не был нужен ИП Эрдману А.В. для эксплуатации данного кафе судом не принимается.

В соответствии со ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, исходя из условий заключенного договора аренды нежилого помещения от 21.09.2003 с учетом названных норм права у заявителя возникло право пользования земельным участком, на котором располагался арендуемый им объекты и необходимого для использования этого объекта.

То обстоятельство, что фактически в период аренды нежилое помещение было использовано под кафе не означает, что предоставляемый земельный участок ограничен в использовании для этих целей. Как было выше сказано, разрешенное использование  земли, закрепленное в Кадастре объектов недвижимости связано не с эксплуатацией кафе, а с производственными целями под существующее здание.

Довод о том, что часть спорного земельного участка фактически использовалась заявителем для проезда к зданию по адресу пр.Губкина, д.40 не подтвержден документально. Кроме того, как следует из протокола об итогах аукциона по продаже здания с земельным участком, договора купли-продажи №1013 от 10.10.2005 и акта приема-передачи ИП Десятов Д.П. приобрел нежилое здание по адресу пр.Губкина, д.40 на аукционе вместе с сформированным для его эксплуатации земельным участком  площадью 496 кв.м. с кадастровым номером 55:36:05 02 04:0027.

Таким образом, правовые основания для использования земельного участка под эксплуатацию нежилое здание по адресу пр.Губкина, д.40 в границах более земельным участком  площадью 496 кв.м. с кадастровым номером 55:36:05 02 04:0027 у него не имелось.

Довод заявителя о том, что земельный участок с кадастровым номером  55:36:05 02 04:3019 разделен на два земельных участка, один из которых должен быть предоставлен заявителю под строительство, а лишь второй мог быть продан ответчику вместе со зданием, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Действительно, в материалах дела имеется распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства №174-п от 06.10.2008 «Об утверждении проекта границ по образованию земельных участков по проспекту Губкина в Советском административном округе города Омска».

Однако в соответствии со ст.14 п.3, ст.17 п.2 ФЗ РФ ранее действовавшего Федерального закона №28-ФЗ от 02.01.2000 «О государственном земельном кадастре» дата внесения записи в ЕГРЗ является моментом возникновения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах. До этого как местоположение, так и площадь земельного участка являются только предположительными.

В связи с внесением изменений в ЗК РФ в него введена глава 11.1 «Земельные участки». В соответствии со ст. 11.2.ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, утверждение проектов границ земельных участков путем разделения существующего земельного участка не порождает ни возникновения новых земельных участков, ни прекращения существования прежнего земельного участка.

Кроме того, в соответствии со ст.11.2 ч.3 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, при утверждении проекта границ по образованию земельных участков по проспекту Губкина, планировалось из земель муниципального образования г.Омск (разрешенное использование  земли, закрепленное в Кадастре объектов недвижимости, - производственные цели под существующее здание) образовать земельный участок площадью 3656 кв.м. и установить вид разрешенного использования - для строительства станции технического обслуживания и земельный участок площадью 1396 кв.м. для производственных целей под здание.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным указание апелляционных жалоб также на то, что права ИП Десятова Д.П. не нарушаются оспариваемым ненормативным актом и заключенным договором. В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) в арбитражный суд может обратиться за защитой своих нарушенных прав любое заинтересованное лицо.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий незаконными является установленное в ходе судебного разбирательства несоответствие указанных актов закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Согласно п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

 ИП Десятов Д.П. обосновывает свою заинтересованность в подаче заявления о признании распоряжения №177-р и договора купли-продажи №20 недействительными в части отчуждения в собственность ИП Эрдману А.В. земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:3019 тем, что в отношении части указанного земельного участка предприняты действия по выбору земельного участка для строительства ИП Десятовым Д.П. станции техобслуживания.

На основании п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)  выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст.31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)    выполнение   в   отношении   земельного   участка   кадастровых   работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3)   принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

           Согласно ст. 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные  в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе