Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009 по делу n А75-3818/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

24 декабря 2009 года

                                                        Дело №   А75-3818/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  17 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 декабря 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей  Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-7141/2009) общества с ограниченной ответственностью «Предприятие ЮТА» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 14.08.2009 по делу № А75-3818/2009 (судья Лысенко Г.П.), принятое по иску  общества с ограниченной ответственностью «Предприятие ЮТА» к Департаменту муниципальной собственности градостроительства Администрации города Югорска о признании недействительным договора аренды и взыскании 224732,63 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью Предприятие «ЮТА» – не явился, извещено;

от Департамента муниципальной собственности градостроительства Администрации города Югорска – не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Предприятие «ЮТА» (далее – ООО «Предприятие ЮТА», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным договора аренды объектов муниципального нежилого фонда от 19.03.2004 №54 и взыскании 224 732 руб. 63 коп.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил признать незаключенным договор аренды объектов муниципального нежилого фонда от 19.03.2004 №54 и взыскать с ответчика 224 732 руб. 63 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 14.08.2009 по делу № А75-3818/2009 в удовлетворении исковых требований ООО «Предприятие ЮТА» отказано в полном объеме.

Решение суда первой инстанции обжаловано в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

19.03.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации города Югорска и обществом с ограниченной ответственностью «ЮТА» заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда № 54.

В соответствии с условиями данного договора обществу с ограниченной ответственностью «ЮТА» (арендатор) за плату во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 66,9 кв.м., расположенное в подвале жилого дома по адресу: Тюменская область, город Югорск, ул. Железнодорожная, дом. 37.

12.12.2005 заключено дополнительное соглашение к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым вместо Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации города Югорска арендодателем является Департамент муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска.

06.12.2007 Департамент сообщил истцу о том, что «… арендуемое … подвальное помещение является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений, находящихся в жилом доме. В соответствии с действующим законодательством договор аренды необходимо заключить с собственниками жилых помещений либо с организацией, действующей от имени собственников жилого дома. В связи с этим договор аренды от 19.03.2004 № 54 с 10 января 2008 года будет расторгнут».

Дополнительным соглашением договор аренды № 54 от 19.03.2004 расторгнут с 10.01.2008.

10.03.2009 истец обратился к ответчику с претензией, в которой указал, что в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации арендодатель был обязан вернуть арендатору ранее уплаченную денежную сумму (ежемесячные арендные платежи) за период с 29.12.2004 до 10.01.2008, которая составляет 193 800 руб. Ответчику было предложено в досудебном порядке возвратить уплаченную арендную плату, а также расходы истца на оказание услуг юридической помощи по вопросу расторжения договора в размере 15 000 руб.

Департамент в ответ на претензию ООО «Предприятие ЮТА» указало на отсутствие возможности удовлетворить требования о возврате арендной платы и компенсации представительских расходов.

По таким основаниям ООО «Предприятие ЮТА» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором было указано, что у ответчика отсутствовало право сдачи в аренду спорного имущества, ответчик незаконно взимал арендную плату, размер которой за период с 01.01.2005 по 10.01.2008 составил 193 800 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу об отсутствии у Департамента права собственности. На этом основании договор признан ничтожным, то есть «не порождающим каких-либо последствий, …  уточненное требование истца о признании договора незаключенным не может быть удовлетворено, так как ничтожный договор в принципе не может быть заключен, только в отношении договора, являющегося действительной сделкой, можно рассматривать вопрос о признании его незаключенным».

В удовлетворении требования истца о взыскании уплаченной им арендной платы в размере 224 732 руб. 63 коп. также отказано, «поскольку независимо от признания договора недействительным или незаключенным, истец обязан нести расходы за фактическое пользование этим помещением. Ссылка истца на незаключенность договора не может являться основанием для освобождения его от оплаты за пользование помещением, факт которого подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом».

В апелляционной жалобе ООО «Предприятие ЮТА» просит судебный акт отменить и принять новый – об удовлетворении исковых требований: взыскать с ответчика 224 732 руб. 63 коп. за необоснованные арендные взносы и проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; взыскать уплаченную государственную пошлину в размере 7 994 руб. 65 коп. (первая инстанция) и 3 997 руб. 33 коп. (апелляционная инстанция); взыскать расходы на услуги представителя в размере 22 500 руб.

По мнению подателя жалобы, поскольку доказательства, подтверждающие право собственности ответчика на спорное имущество, в материалах дела отсутствуют, доводы истца в этой части ответчиком не опровергнуты, то суд пришел к правильному выводу о том, что Департамент не вправе распоряжаться не принадлежащим ему помещением, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  спорный договор является ничтожной сделкой. А поскольку договор является ничтожным, то есть не порождающим каких-либо последствий, суд должен был применить правила последствия ничтожной сделки - в соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, своей правовой позиции относительно обстоятельств дела не высказал.

Судебное заседание апелляционного суда по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших ходатайств о его отложении.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае, данная норма предполагает, что истец, как лицо, требующее защиты своего права, обязано доказать факт отсутствия у ответчика права выступать арендодателем недвижимого имущества.

Как полагает апелляционный суд, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Так, истец утверждает, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации правом собственности подвального помещения обладают жильцы многоквартирного жилого дома.

Исходя из пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По смыслу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Таким образом, доводы истца могут быть признаны обоснованными, если им будет доказано то обстоятельство, что спорное помещение (арендованный подвал) является техническим и предназначенным для обслуживания помещений жилого дома.

Однако, доводов и доказательств наличия данных обстоятельств в материалы дела не представлено.

Из представленного плана нежилого помещения (л.д. 18) видно, что нежилое помещение состоит из: основной вход (тамбур), запасный вход (тамбур), коридор, касса, рабочие кабинеты, зал для по посетителей, сан узел. В данных помещениях установлена система отопления, система водоснабжения, канализация. Иными словами, данным документом не подтверждается, что спорное помещение (арендованный подвал) является техническим и предназначенным для обслуживания помещений жилого дома.

Иных документов, из которых можно было бы усмотреть обратное, в том числе свидетельство о праве собственности на нежилое помещение, в распоряжении арбитражного суда не имеется, к апелляционной жалобе не приложены.

При таких обстоятельствах, истец не доказал, что спорное помещение является объектом общей долевой собственности.

Следует отметить, что в материалах дела нет также документов о праве собственности муниципального образования на нежилое подвальное помещение, но, учитывая положения стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также то, что Департамент никоим образом не высказал своей правовой позиции относительно обстоятельств дела (в том числе в суде первой инстанции), апелляционный суд убежден в отсутствии оснований возложения неблагоприятных последствий на ответчика.

Данный вывод не может быть опровергнут представленным истцом письмом, в котором Департамент указывает на право общей долевой собственности всех собственников жилых помещений и на необходимость расторжения договора аренды, поскольку основания возникновения такого права у жильцов кондоминиума в письме ответчика не указано. Например, спорное недвижимое имущество могло перейти в собственность жильцов путем выкупа из муниципальной собственности на основании договора и право собственности жильцов могло возникнуть после 10.01.2008 (дата с которой расторгнут договор).

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку Департамент распоряжался недвижимым имуществом как собственностью муниципалитета, а доказательств того, что данное имущество в период с 19.03.2005 по 10.01.2008 принадлежало иным лицам, в материалах дела не имеется, то нет оснований для заключения вывода об отсутствии у Департамента правомочий собственника.

Доводы апелляционной жалобы истца, основанные на положениях статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьях 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что начиная с 29.12.2004, только собственники многоквартирного дома могли сдавать в аренду спорную часть подвального помещения, не могут свидетельствовать о ничтожности договора аренды, заключенного 19.03.2004, так как в соответствии со статьями 1, 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005 и его номы обратной силы не имеют.

Поскольку истцом не доказаны значимые для дела