Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 по делу n А46-14058/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

03 июня 2008 года

                                               Дело №   А46-14058/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  27 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей  Зиновьевой Т.А., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Тайченачевым П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1620/2008) общества с ограниченной ответственностью «Омскстроймонтаж–97» на решение Арбитражного суда Омской области от 21.02.2008 по делу № А46-14058/2007 (судья Шишкина Л.А.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Омскстроймонтаж–97» о расторжении договора аренды и по иску общества с ограниченной ответственностью «Омскстроймонтаж-97» к обществу с ограниченной ответственностью «Искра», Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о вселении,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «ОСМ–97» – Горбунова Л.П., доверенность от 18.12.2007; Соловьева Т.А., доверенность от 18.12.2007;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Галиаскаров М.Р., доверенность № 04/17304 от 01.06.2007;

от  ООО «Искра» – Погорелая Т.Г., доверенность от 30.10.2007;

от Администрации города Омска – Аношкина О.С., доверенность № 02-24/205 от 22.01.2008;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Омскстроймонтаж–97» (сокращенное наименование – ООО «ОСМ-97») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Администрации города Омска, Департаменту недвижимости администрации города Омска (новое наименование - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), обществу с ограниченной ответственностью «Искра» (сокращенное наименование – ООО «Искра») об обязании ответчиков не чинить препятствий по владению и пользованию нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, 2/1, общей площадью 539,0кв.м., путем вселения истца в указанные нежилые помещения (арбитражное дело № А46-1113/2007).

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.05.2007 по делу № А46-1113/2007 в удовлетворении исковых требований ООО «ОСМ-97» было отказано.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.10.2007 по делу № А46-1113/2007 названный судебный акт отменен в связи с удовлетворением заявления ООО «ОСМ-97» о его пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам. Этим же решением дело № А46-1113/2007 назначено к повторному рассмотрению в судебном заседании.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.01.2008 арбитражное дело № А46-1113/2007 объединено в одно производство с арбитражным делом № А46-14058/2007 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ООО «ОСМ-97» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000. Производству присвоен № А46-14058/2007.

                Решением от 21.02.2008 по делу № А46-14058/2007 Арбитражный суд Омской области исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворил, расторгнув договор аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Омска и ООО «ОСМ-97».

В удовлетворении исковых требований ООО «ОСМ-97» о вселении и в удовлетворении исковых требований ООО «ОСМ-97» к Администрации города Омска суд отказал.

Этим же решением суд взыскал с ООО «ОСМ-97» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска 2000руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда, ООО «ОСМ-97» в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит его отменить полностью; принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «ОСМ-97» и отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «ОСМ-97» ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу ООО «Искра» и Департамент имущественных отношений Администрации города Омска просят оставить обжалуемое решение без изменения.

Представители ООО «ОСМ-97» в судебном заседании доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали.

Представители Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и ООО «Искра» высказались согласно письменным отзывам на апелляционную жалобу.

Представитель Администрации города Омска поддержал доводы Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, просил оставить решение Арбитражного суда Омской области от 21.02.2008 по делу № А46-14058/2007 без изменения, считая его законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней и отзывы на апелляционную жалобу, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит частичной отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000 Департамент недвижимости администрации города Омска предоставил ООО «ОСМ-97» в аренду нежилое помещение (строение), общей площадью 539,00кв.м. (лит. АА1 – 301,3кв.м.; лит. Б – 237,7кв.м.), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, 2/1, для использование под административное, производственное (п. 1.1.).

Срок действия договора определен сторонами с 27.06.2000 по 26.06.2010 (п. 1.2.).

Помещения переданы ООО «ОСМ-97» по акту от 27.06.2000.

Государственная регистрация сделки произведена Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2000.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя.

Согласно п. 2.2.9. договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000. арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации), а также не передавать (не предоставлять) без письменного разрешения арендодателя права пользования на арендуемые помещения по другим договорам.

Ссылаясь на нарушение ООО «ОСМ-97» положений п. 2 ст. 615 ГК РФ и условий п. 2.2.9. договора, выявленное при проверке объекта нежилого фонда по адресу: ул. Ипподромная, 2, корп. 1, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000.

В обоснование поданного иска Департамент имущественных отношений Администрации города Омска указал на предоставление ООО «ОСМ-97» арендуемых помещений без его согласия в субаренду ООО «Литограф» по договору аренды нежилого помещения № 212-Б от 01.07.2003 и дачу согласия на их дальнейшее отчуждение Кравцу А.А. по договору субаренды нежилого помещения от 01.07.2003.

Положениями п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ и п. 5.2.1. договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000 предусмотрено, что основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя может послужить пользование арендатором арендуемым нежилым помещением (строением) с нарушением условий договора или назначения нежилого помещения (строения) либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичное правило установлено сторонами в п. 5.3 договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000.

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Доказательства направления ООО «ОСМ-97» предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок Департамент имущественных отношений Администрации города Омска суду первой инстанции не представил.

В суде апелляционной инстанции Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в подтверждение соблюдения требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ сослался на письмо № 04/2105 от 06.02.2004, в котором предложил ООО «ОСМ-97» устранить нарушения договора аренды, выразившиеся в пользовании помещениями третьими лицами, в срок до 16.02.2004.

Копия указанного письма была приложена ООО «ОСМ-97» к апелляционной жалобе.

Факт получения названного письма ООО «ОСМ-97» установлен постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.10.2005 по делу № 21-76/04 по иску Департамента недвижимости администрации города Омска к ООО «ОСМ-97» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000 и выселении.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска представил копию письма № 04/39580 от 15.10.2007, содержащего предложение о расторжении договора аренды № 14181/6-т от 27.06.2000.

Данное письмо было получено ООО «ОСМ-97», о чем свидетельствует письмо представителя последнего от 15.11.2007, адресованное директору Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (л.д. 59 т. 3).

При таких обстоятельствах предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был соблюден.

Удовлетворяя требование Департамента имущественных отношений о расторжении договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000, суд первой инстанции посчитал установленным факт нарушения арендатором (ООО «ОСМ-97») п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 2.2.9. договора аренды, выразившегося в заключении без согласия арендодателя (Департамента имущественных отношений Администрации города Омска) договора аренды нежилого помещения № 212-Б от 01.07.2003 с ООО «Литограф» и даче согласия на их дальнейшее отчуждение Кравцу А.А. по договору субаренды нежилого помещения от 01.07.2003.

В связи с чем в обжалуемом решении суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14  «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения спора судом ООО «Литограф» и Кравец А.А. помещения по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, 2/1 на основании договора аренды от 01.07.2003 и договора субаренды от 01.07.2003 не занимали.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 03.03.2004 нежилые здания, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, 2/1 (лит. А, общей площадью 301,3кв.м; лит. Б - 234,6 кв.м.) были переданы муниципальным образованием город Омск в доверительное управление ООО «Искра» по договору доверительного управления имуществом № 83.

Впоследствии ООО «Искра» по договору аренды от 01.08.2007 передало здания, расположенные по адресу: Ипподромная, 2/1 (лит. А, общей площадью 301,3кв.м. и лит. Б, общей площадью 234,6кв.м.), в аренду Омской областной общественной организации «Интеграция» на срок с 01.08.2007 по 01.07.2008 (акт приема-передачи имущества от 01.08.2007).

 Омская областная общественная организация «Интеграция» в свою очередь предоставила помещение, площадью 36кв.м., находящееся в нежилом здании по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, 2/1, в безвозмездное пользование на срок с 10.09.2007 по 01.07.2008 Омскому областному отделению политической партии «Коммунистическая партия Российской Федерации» по договору № 14 от 10.09.2007.

Таким образом, нарушение ООО «ОСМ-97» условий договора аренды нежилого помещения № 14181/6т от 27.06.2000 (предоставление арендованных нежилых помещений в пользование третьим