Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу n А46-11729/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

11 декабря 2009 года

                                                      Дело №   А46-11729/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  08 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 декабря 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей  Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бобковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8191/2009) открытого акционерного общества «Омский аэропорт» на решение Арбитражного суда Омской области от 30.09.2009 по делу № А46-11729/2009 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Пилар» к открытому акционерному обществу «Омский аэропорт», при участии третьих лиц – Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, открытого акционерного общества «ОТП Банк» о государственной регистрации договора аренды,

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Пилар» – директор Питосин С.А., выписка из протокола № 1 от 21.01.2009; представитель Новосельцев О.П., доверенность от 17.11.2009;

от открытого акционерного общества «Омский аэропорт» – представитель Рау О.В., доверенность № 1-7-2049 от 02.12.2009;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области – представитель не явился, извещено;

от открытого акционерного общества «ОТП Банк» - представитель Иванов К.А., доверенность № 189 от 09.11.2009;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пилар» (далее – ООО «Пилар») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к открытому акционерному обществу «Омский аэропорт» (далее – ОАО «Омский аэропорт») о государственной регистрации договора аренды № 5-337 от 30.06.2008.

В обоснование исковых требований ООО «Пилар» указало на необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды № 5-337 от 30.06.2008.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 29.05.2009 и от 22.07.2009 к участию в деле № А46-11729/2009 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее – УФРС по Омской области) и открытое акционерное общество «ОТП Банк» (далее – ОАО «ОТП Банк»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.09.2009 по делу № А46-11729/2009 исковые требования ООО «Пилар» удовлетворены. Суд первой инстанции постановил зарегистрировать договор аренды № 5-337 от 30.06.2008 и взыскал с ответчика в пользу истца 2000руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда, ОАО «Омский аэропорт» в апелляционной жалобе просит его отменить и в удовлетворении иска отказать.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что предмет договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 сторонами не определен, в связи с чем указанный договор является незаключенным и не может быть зарегистрирован.

Кроме того, ответчик полагает, что факт уклонения от государственной регистрации договора с его стороны отсутствует.

УФРС по Омской области в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержало доводы ответчика о несогласованности предмета договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 и отсутствии правовых оснований для проведения его государственной регистрации.

ООО «Пилар» в возражениях на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель УФРС по Омской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился.

В отзыве на апелляционную жалобу УФРС по Омской области просило суд рассмотреть жалобу без участия своего представителя.

Представитель ОАО «Омский аэропорт» в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Руководитель и представитель ООО «Пилар» поддержали возражения на апелляционную жалобу.

Представитель ОАО «ОТП Банк» согласился с позицией ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, а также выслушав представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АА № 030095 от 16.07.1999, выданному Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ОАО «Омский аэропорт» является собственником нежилого здания: аэровокзала, этажность 2, подземная этажность 1, общей площадью 1813,80кв.м., инвентарный номер 4-15, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Инженерная, дом 1.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2004 (л.д. 76 т. 1) объектом права собственности ОАО «Омский аэропорт» является нежилое строение – аэровокзал, двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1841,4 кв.м., литера А, расположенное по адресу: город Омск, ул. Транссибирская, дом 2.

В результате отчуждения части нежилых помещений площадью 229,9 кв.м. площадь объекта изменилась и составила 1611,5 кв.м. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2009 № 01/101/2009-1970).

30.06.2008 между ОАО «Омский аэропорт» (арендодатель), ОАО «ОТП Банк» (залогодержатель) и ООО «Пилар» (арендатор) был подписан договор аренды № 5-337, по тексту пунктов 1.1, 1.3. которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.07.2008 по 01.07.2013 часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 2. Арендуемая площадь составляет 1605,3 кв.м., куда входят помещения первого и второго этажей площадью 1516,8 кв.м. и подвальные помещения площадью 88,5 кв.м.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2008 арендодатель передал арендатору арендуемую площадь – 1605,30 кв.м., в том числе: площадь подвальных помещений – 88,5 кв.м., по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 2.

Пунктом 7.4. договора аренды предусматривалось, что с момента его подписания стороны обязаны осуществить его государственную регистрацию не позднее трех месяцев путем обращения в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Из материалов дела следует, что 05.08.2008 ООО «Пилар» обратилось в УФРС по Омской области для государственной регистрации договора аренды № 5-337 от 30.06.2008.

11.08.2008 государственная регистрация договора аренды была приостановлена УФРС по Омской области до 08.09.2008 на основании заявления ОАО «Омский аэропорт».

03.10.2008 государственная регистрация договора аренды № 5-337 от 30.06.2008. была приостановлена до 03.11.2008 в связи с возникновением сомнений регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку на спорный объект недвижимости зарегистрирован договор аренды № 5-9 от 01.01.2007 сроком действия до 01.10.2021, где арендатором является ОАО «Старый аэропорт», а также в связи с несоответствием площади арендуемых площадей и данных технического паспорта от 01.03.2004.

10.10.2008 государственная регистрация договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 была приостановлена до 09.11.2008 в связи с поступлением заявления ОАО «Омский аэропорт» о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Сообщением от 10.11.2008 № 46/43329 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

ООО «Пилар», полагая что ОАО «Омский аэропорт» не исполнило обязательства по договору аренды № 5-337 от 30.06.2008 в части его государственной регистрации и необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора, обратилось в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации сделки.

Рассматривая дело, суд первой инстанции посчитал установленным факт уклонения ответчика от регистрации договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 и вынес решение о государственной регистрации сделки.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценивая доводы истца и возражения ответчиков и третьих лиц, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В силу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

По смыслу приведенных положений ГК РФ, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), препятствующих ее проведению.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обстоятельством, препятствующим проведению государственной регистрации прав, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По тексту договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 2. Арендуемая площадь составляет 1605,3 кв.м., куда входят помещения первого и второго этажей площадью 1516,8 кв.м. и подвальные помещения площадью 88,5 кв.м.

Судом установлено, что на момент подписания договора аренды № 5-337 от 30.06.2008 ОАО «Омский аэропорт» принадлежали помещения в здании аэровокзала по указанному адресу, площадью 1611,5 кв.м.

Таким образом, договор аренды № 5-337 от 30.06.2008 был подписан только в отношении части принадлежащих арендодателю помещений.

Объект аренды путем указания на границы и место расположения части нежилого помещения в здании аэровокзала сторонами в договоре аренды № 5-337 от 30.06.2008 не был индивидуализирован.

В пункте 8.10. договора указано, что к нему в качестве неотъемлемой части прилагается выкопировка арендуемой площади на трех листах.

Суд апелляционной инстанции обозрел и приобщил к материалам дела подлинный экземпляр договора аренды № 5-337 от 30.06.2008, представленный ответчиком.

К данному экземпляру договора приложены планы помещений здания аэровокзала (план 1 этажа, план 2 этажа, план подвала).

По указанным выкопировкам, общая площадь помещений 1 этажа составляет 1205,8кв.м., помещений 2 этажа – 547,1кв.м., помещений подвала – 88,5кв.м.

Таким образом, приложенные к договору выкопировки составлены в отношении помещений, общей площадью 1841,4кв.м., что превышает площадь помещений, принадлежащих арендодателю (ОАО «Омский аэропорт»), и площадь помещений, передаваемых в аренду ООО «Пилар» по договору № 5-337 от 30.06.2008.

Часть помещений