Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А67-714/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Города Томска с письмом (исх.№ 22 от 16.01.2013), в котором просило продлить договор аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009 в целях исполнения обязательств перед участниками долевого строительства многоквартирных жилых домов.

В ответ на указанное обращение Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска сообщил, что договор аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009 прекратил свое действие с 28.02.2012.

ООО «Стройзаказчик» письмом (исх.№ 97 от 25.02.2013) сообщило о прекращении обязательств по оплате арендной платы по договору №ТО-21-18145 от 12.05.2009 в связи с отказом Администрации города Томска продлить указанный договор и в связи с невозможностью использовать участок по назначению, а также просило осуществить перерасчет арендной платы за период с 28.02.2012 по 13.02.2013, зачесть переплату в счет арендной платы по иным договорам аренды, а также в день получения уведомления принять земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:0425).

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска направил в адрес ООО «Стройзаказчик» акт приема-передачи земельного участка,  согласно которому ООО «Стройзаказчик» передал, а истец принял земельный участок по адресу: город  Томск, улица Высоцкого Владимира, 8д,  с кадастровым номером 70:21:0100087:0425, площадью 10 240 кв.м с 28.02.2013 (пункт 1 акта), при этом указанный акт содержит указание только на год его подписания – 2013 год, число и месяц подписания акта отсутствуют.  Согласно отметке на указанном акте со стороны ООО «Стройзаказчик» он подписан с замечанием. ООО «Стройзаказчик» выразило несогласие с датой возврата земельного участка, которая установлена в пункте 1 указанного акта, указало, что спорный земельный участок ООО «Стройзаказчик» не передавался, пользование не осуществлялось, отношения прекращены с 28.02.2012.

Решением Арбитражного суда Томской области от 04.02.2014 по делу №А67-6078/2013, вступившим в законную силу, установлено, что договор №ТО-21-18145 от 12.05.2009 прекратил свое действие с 13.11.2009, ввиду чего дополнительное соглашение №2 от 30.06.2011 о продлении срока действия договора, подписанное между Муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (арендодателем) и ООО «Технострой» (арендатором), ничтожно с момента его совершения.

Решением Арбитражного суда Томской области от 22.04.2014 по делу №А67-7846/2013, вступившим в законную силу, признано недействительным в силу ничтожности соглашение от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, фактические обстоятельства, установленные решениями Арбитражного суда Томской области по делам №А67-6078/2013 и №А67-7846/2013, в части ничтожности соглашения от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009 и прекращения срока действия договора с 13.11.2009 не подлежат установлению вновь при рассмотрении настоящего дела.  

На основании обращения ООО «Стройзаказчик» о перераспределении денежных средств, поступивших от ООО «Стройзаказчик» в счет оплаты  по договору аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009, Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска произвел их перераспределение по иным договорам аренды, заключенным между истцом и ООО «Стройзаказчик».

Истец, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи собственнику земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:0425, полагая, что в отсутствие действующего договора аренды ООО «Технострой» продолжает пользоваться спорным земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы Арбитражного суда Томской области об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 2 указанной нормы права, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В части 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает фактического землепользователя от обязанности вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

Вместе с тем, обращаясь в арбитражный суд с требованием о взыскании платы за пользование земельным участком, истцу в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежит доказать фактическое нахождение спорного земельного участка в пользовании у ответчика.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 16 Информационного письма №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи, в частности, перенаем.

Передача арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу (перенаем) при отсутствии обязательного согласия арендодателя является нарушением нормы части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет за собой недействительность сделки перенайма на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

На основании соглашения от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009 права и обязанности по договору аренды земельного участка  №ТО-21-18145 от 12.05.2009 в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором, с 01.08.2011 перешли ООО «Стройзаказчик». В последствии указанное соглашение решением Арбитражного суда Томской области от 22.04.2014 по делу №А67-7846/2013 признано недействительным в силу его ничтожности.

Доводы апелляционной жалобы, обосновывающие ничтожность соглашения от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009, подлежат отклонению, ввиду установления ничтожности договора вступившим в законную илу актом арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении данного дела. Соответственно, эти доводы не имеют правового значения для рассмотрения данного спора.

Вместе с тем, недействительность соглашения от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009, не означает, что действия, которые совершались сторонами на основании этого соглашения и во исполнение его условий, не имели место в действительности.

На момент заключения соглашения от 14.09.2011 о перемене стороны в договоре аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009 спорный земельный участок не был возвращен его собственнику по акту приема-передачи земельного участка, следовательно, ООО «Технострой» обладало спорным имуществом в натуре.

Истец, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи, указывает, что спорный земельный участок фактически не был передан ООО «Стройзаказчик», ввиду чего акт приема-передачи от 2013 года, подписанный истцом и ООО «Стройзаказчик», не свидетельствует о возврате спорного участка истцу.

Вместе с тем, на основании договора перенайма, новый арендатор принимает на себя права и обязанности прежнего арендатора в отношении уже переданного арендодателем по договору аренды и акту приема-передачи земельного участка. Соответственно, необходимость оформления возврата земельного участка арендодателю, с последующей его передачей новому пользователю, отсутствует, следовательно, передача земельного участка от прежнего арендатора новому арендатору допускается.

Содержание прав арендатора по договору аренды заключается во владении и пользовании земельным участком, а обязанностей - в оплате за использование земельного участка. По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения по аренде земельного участка распространяются общие нормы об аренде, которыми передача имущества исключительно по передаточному акту не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи земельного участка само по себе не свидетельствует о неисполнении сторонами соглашения от 14.09.2011 и о не переходе спорного участка в фактическое владение и пользование ООО «Стройзаказчик».

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Стройзаказчик» в период с 23.12.2011 по 31.01.2013 вносило арендные платежи согласно условиям договора аренды земельного участка №ТО-21-18145 от 12.05.2009.

Кроме того, между ООО «Технострой» и ООО «Стройзаказчик» заключено соглашение по фактическим обстоятельствам, которое представлено в судебное заседание суда первой инстанции 26.05.2015, согласно которому стороны соглашения признают состоявшейся передачу земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:0425, по адресу: город  Томск, улица Владимира Высоцкого, 8д, от ООО «Технострой» к ООО «Стройзаказчик» в связи с подписанием 14.09.2011 в момент регистрации перехода прав в Управлении Росреестра, то есть 01.11.2011.

Согласно части 2 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

Таким образом, обстоятельства фактической передачи спорного земельного участка ответчиком ООО «Стройзаказчик» подтверждены материалами дела.

Отклоняя довод апеллянта о том, что указанное соглашение о признании факта передачи земельного участка от ответчика третьему лицу, не может считаться абсолютным доказательством существования такого факта ввиду того, что указанное соглашение подписано  не всеми сторонами, участвующими в деле, суд апелляционной инстанции исходит из того, что участниками отношений по передаче имущества по договору перенайма выступают прежний и настоящий арендаторы, участие собственника земельного участка в таких правоотношениях носит уведомительный характер, вследствие чего признание прежним и настоящим арендаторами факта передачи земельного участка путем подписания соглашения по фактическим обстоятельствам не требует участия собственника участка.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о подтверждении фактической передачи спорного земельного участка от ООО «Технострой» к ООО «Стройзаказчик», ввиду чего отклоняет соответствующий довод истца о  недоказанности такой передачи ввиду признания соглашения от 14.09.2011 недействительным и отсутствием в материалах дела акта приема-передачи земельного участка.

Отклоняя довод апеллянта о том, что соответствующее уведомление о произошедшей перемене стороны в договоре аренды земельного участка не направлялось в адрес истца, суд апелляционной инстанции указывает, что соглашение от 14.09.2011 подписано от имени Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города  Томска М.А. Ратнером, что свидетельствует об уведомлении собственника земельного участка о заключенном соглашении.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, подписанного от лица арендодателя Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска в лице М.А. Ратнера и ООО «Стройзаказчик», арендатор передал, а арендодатель принял земельный участок по адресу: город Томск, улица Владимира Высоцкого, 8д, с кадастровым