Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу n А03-23739/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г.Томск, 634050.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                         Дело № А03-23739/2014

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Стасюк Т. Е., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е.С.

при участии:

от истца: Насонова К.И. по доверенности от 17 сентября 2014 года, удостоверение

от ответчика: Ильин Д.В. по доверенности от 13 января 2015 года, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Парус» (07АП-6115/2015)

на решение  Арбитражного суда  Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу № А03-23739/2014 (судья Бояркова Т.В.)

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Парус»

о взыскании 17 862, 678 руб. пени и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» о взыскании 170 462 рублей 27 копеек, из них 152 599 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года и 17 862 рублей 17 копеек пени за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года, расторжении договора аренды земельного участка от 20 июня 2008 года №722-з и обязании ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования в части взыскания долга и пени, в связи с частичной оплатой долга ответчиком просил взыскать 17 862 рубля 67 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года с ответчика в пользу истца взыскано 17 862 рубля 67 копеек пени, договор аренды земельного участка от 20 июня 2008 года № 722-3, в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью «Парус», расторгнут, на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, с кадастровым номером 22:63:030424:402, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда, с ответчика взыскано 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение в части расторжения договора аренды и обязания возвратить земельный участок отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать.

В обоснование жалобы ответчик указал, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы, а также о том, что земельный участок не осваивается, строительство не ведется. Расторжение договора аренды является нарушением прав ответчика, делающим невозможным завершить строительство и влекущее возникновение значительных убытков.

Истец в отзыве просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные письменно.

Апелляционным судом удовлетворено ходатайство ответчика, к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приобщены в копиях условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения № 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям № 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула № 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом № 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула № 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 № 1 от 31 декабря 2014 года, № 2 от 02 апреля 2015 года; справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3  № 1 от 31 декабря 2014 года, № 2 от 02 апреля 2015 года; разрешение на строительство RU 22302000-528 от 03 декабря 2014 года; технические условия на присоединение к тепловым сетям № 136 от 16 июня 2014 года; рабочая документация архитектурные решения шифр 52/13-АР; а также фотографии земельного участка.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 24 апреля 2008 года № 2599 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Респект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 722-3 от 20 июня 2008 года. Договор заключен на срок до 06 февраля 2011 года.

В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030424:0012, площадью 4587 кв.м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская 166, для строительства цеха по производству полуфабрикатов.

21 июня 2010 года ООО «Респект» на основании договора уступки права аренды земельного участка, уступает, а ООО «Потенциал» принимает права и обязанности по договору аренды от 20 июня 2008 года № 722-3. Договор уступки зарегистрирован 09 августа 2010 года.

Дополнительными соглашениями от 30 ноября 2012 года, 15 августа 2013 года, заключенными между Главалтайимуществом и ООО «Потенциал», договор аренды от 20 июня 2008 года № 722-3 изложен в новой редакции. Дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

26 августа 2013 года на основании договора перенайма ООО «Потенциал», а передал ООО «Парус» права и обязанности по договору№ 722-3 от 20 июня 2008 года, в связи с чем 12 сентября 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в запись об аренде на земельный участок.

На основании дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенного Главалтайимущество с ООО «Парус», ответчику во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030424:402, площадью 4587 кв.м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, под объекты оптово-розничной и розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), объекты административного назначения сроком до 07 мая 2015 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано 31 декабря 2013 года.

В соответствии с пунктом 3.4. и подпунктом 4.4.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. Арендная плата для ответчика исчисляется с 12 сентября 2013 года (пункт 3.3 дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года).

Порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении «Расчет арендной платы» к договору, являющемся его неотъемлемой частью. В пункте 1 приложения к дополнительному соглашению от 19 декабря 2013 года стороны определили, что с 20 сентября 2013 года размер арендной платы в год устанавливается в размере 610 398 рублей 38 копеек.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 13 октября 2014 года по делу № А03- 14433/2014 с ответчика взыскано за предыдущий период с 12 сентября 2013 года по 30 июня 2014 года 472 747,82 рублей долга и 16 436,92 рублей пени за период с 01 октября 2013 года по 30 июля 2014 года.

По расчету истца за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года сумма задолженности по арендной плате составила 152 599,60 рублей, сумма пени, начисленной на основании пункта 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года составила 17 862,67 рублей.

В письме от 24 октября 2014 года истец направил ответчику предложение о погашении долга по арендной плате с предложением о расторжении договора. В письме истец предложил ответчику погасить долг, расторгнуть договор аренды. Указал, что если задолженность не будет погашена в течение 20 дней, то он будет вынужден обращаться с иском в суд о расторжении договора аренды.

Согласно акту обследования земельного участка от 25 ноября 2014 года № 979 территория земельного участка огорожена, свободна от строений, на участке вырыт котлован.

Указывая, что в период действия договора ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, которое стороны в пункте 6.3 указали, как существенное, не осуществляет строительство объектов в нарушение пункта 4.4.2 договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав в качестве правового основания статьи 309, 310, 330, 606, 608, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Повторно рассматривая дело, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в период рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик произвел оплату в размере 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 740 от 12 декабря 2014 года.

В этой связи истец уточнил размер требований о взыскании денежных средств, просил взыскать только неустойку в размере 17 862 рублей 67 копеек.

В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.

Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате отсутствовала.

Из представленных ответчиком в апелляционной инстанции доказательств следует, что ответчик предпринял меры по подготовке документации, необходимой для строительства, приступил к строительству, о чем свидетельствуют условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения № 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям № 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула № 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом № 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула № 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 № 1 от 31 декабря