Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2008 по делу n 07АП-1577/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-1577/08

07.04.2008

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кайгородова М. Ю.

судей:                                Калиниченко Н. К.

Нагишева О. Б.

при ведении протокола судебного заседания

при участии:

от истца:

от ответчика:

от третьего лица:

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

на Решение суда первой инстанции Арбитражный суд Алтайского края

от    Территориальное управление Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю по делу №А03-9504/07

по иску (заявлению) ФГУП «Алмаз»

к ЗАО «Холдинговая компания «Хелми»

о о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Алмаз»   (далее – ФГУП «Алмаз», истец) обратилось  в  арбитражный суд с иском  к  закрытому акционерному обществу   «Холдинговая компания «Хелми» » (далее – ЗАО ХК «Хелми», ответчик)  о признании недействительным договора субаренды земельного участка  № 2 от 01.12.2003 года ( далее – договор субаренды № 2 от 01.12.2003г.) .

В обоснование заявленных требований  истец сослался на статью 168,  часть 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьи 35, 22 Земельного кодекса РФ  и мотивировал иск заключением договора субаренды  неуполномоченным лицом.

В качестве третьих лиц к участию в деле были привлечены  Территориальное  управление  федерального агентства  по управлению  федеральным имуществом   по Алтайскому краю ( далее – Территориальное управление) , а также Администрация города Барнаула.

Решением  арбитражного суда первой инстанции  от 31.01.2008 года   в иске отказано в связи с истечением срока исковой давности, установленного для обращения в суд, вместе с тем,  в мотивировочной  части решения сделан вывод о незаключенности договора  аренды земельного участка  № 9887 от 21.10.2003 года между  Администрацией г. Барнаула и  ФГУП «Алмаз».

В апелляционной жалобе ЗАО ХК «Хелми»»    (далее – заявитель, податель жалобы)  просит  изменить мотивировочную часть  решения суда первой инстанции в части выводов о  признании договора аренды земельного участка № 9887 от 21.10.2003 года незаключенным,   установления судом наличия оснований для признания договора  субаренды недействительной сделкой,  а также изменить основание для применения срока исковой давности со статьи 181 пункта 1 ГК РФ на пункт 2 статьи 181 ГК РФ.

В обоснование доводов апеллянт  сослался на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции установленным обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, судом  не учтены особенности, установленные Земельным кодексом РФ для договоров  аренды земельных участков.

Так, не принято во внимание то обстоятельство, что   в соответствии  с пунктом  1 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку спорный договор аренды был зарегистрирован  в установленном порядке  20.11.2003 года и при этом был получен кадастровый план земельного участка, имелся утвержденный план границ земельного участка как неотъемлемая часть договора, то следует считать договор аренды земельного участка № 9887  заключенным.

Исходя из этого, по мнению заявителя, оснований  считать   отсутствие у ФГУП «Алмаз»  прав на заключение договора субаренды   земельного участка № 2 от 01.12.2003 года, не имеется.

Также заявитель считает, что  к данным правоотношениям ФЗ «О землеустройстве» в том смысле, как его истолковал суд первой инстанции, неприменим.

В апелляционной жалобе третьего лица,  Территориального управления, апеллянт   просит изменить решение в части  признания договора аренды земельного участка  незаключенным, приведя  доводы, аналогичные доводам ответчика.

В представленном отзыве  ФГУП «Алмаз»   считает  апелляционные жалобы  ответчика и третьего лица необоснованными,  указывая, что поскольку план границ земельного участка не подписан сторонами договора, то это свидетельствует о несогласованности объекта аренды.

Кроме того, кадастровый план на момент заключения договора аренды также отсутствовал.

Представители ЗАО ХК «Хелми» и Территориального управления в суде апелляционной инстанции поддержали доводы жалоб.

Учитывая надлежащее извещение  истца и третьего лица, Администрации г. Барнаула, о месте и времени судебного заседания, суд апелляционной инстанции в силу ст. 156 ч. 3 АПК РФ  рассматривает жалобу в их отсутствие.

Обсудив  доводы апелляционной  жалобы,  исследовав материалы дела, заслушав представителей присутствующих лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ  законность  принятого по делу судебного акта, суд апелляционной инстанции  полагает, что  мотивировочная часть решения суда первой инстанции в части выводов о незаключенности  договора  аренды земельного участка № 9887 от 21.10.2003 года , о признании договора аренды недействительной сделкой,  об отсутствии у ФГУП «Алмаз»  права на заключение договора субаренды № 2 от 01.12.2003  года подлежит изменению с исключением из неё указанных выводов.

Как  видно из материалов дела,  между Администрацией г. Барнаула  (арендодателем) и ФГУП «Алмаз»  21 октября 2003  года заключен договор аренды  земельного участка № 9887 сроком на 10 лет. (л.д.6-9)

Исходя из условий   договора (п.1.1),   арендодатель передает арендатору  в аренду земельный участок  из земель поселений ,  площадью  45,5672 га или 455.672 кв.м.,  расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 2,   для эксплуатации зданий и сооружений завода, а арендатор обязуется  выплачивать арендную плату, которая  по условиям, изложенным в пункте 2.7 договора.

Планом, являющимся  неотъемлемой  частью договора, установлены границы данного земельного участка (п.1.2).

01.12.2003 года между  ФГУП «Алмаз»  и ЗАО ХК «Хелми» был заключен договор субаренды земельного участка  № 2  сроком на пять лет. ( л.д. 12)

Как видно из содержания  указанного договора, арендодатель передает субарендатору   в субаренду из земель поселений земельный участок площадью 3.294 кв.м., расположенный в г. Барнауле по ул. Трактовая, 2 для эксплуатации  здания транспортного цеха, литер 2 , кадастровый номер  22:63:00 00 00: 0000:535/282/2+:++++/++.

В силу п. 1.2 договора № 2  от 01.12.2003 года границы участка определяются по площади застройки, указанной  в выписке из технического паспорта БТИ, составленного по состоянию на 17.07.2003 года.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу.

В силу  ч.1  ст. 607 ГК РФ  земельный участок отнесен к объектам аренды.

Отказывая в удовлетворении иска ФГУП «Алмаз» о признании договора субаренды № 2  от 01.12.2003 года недействительным, суд  первой инстанции исходил из того, что нарушений  действующего законодательства при его заключении, в частности ФЗ  «О государственном материальном резерве» и ФЗ « О мобилизационной подготовке и мобилизации в РФ» , на которые ссылался в обоснование иска  истец, не имелось.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу  о пропуске ФГУП «Алмаз» срока исковой давности  со ссылкой на п.1 ст. 181 ГК РФ, придя к выводу о том  , что истец обратился с иском по истечении трех лет с момента заключения оспариваемого договора субаренды.

С данными выводами суд апелляционной инстанции не может не согласиться, поскольку они основаны на  правильном анализе норм материального права, сделаны с учетом обстоятельств дела.

Вместе с тем, выводы  арбитражного суда  о незаключенности договора аренды  № 9887  от 21.10.2003 года, о признании договора аренды недействительной сделкой, об отсутствии  у ФГУП «Алмаз»  права на заключение  договора субаренды № 2 от 01.12.2003 года,  апелляционная инстанция признает ошибочными исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными  являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания статей 22, 27 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки передаются в аренду в соответствии  с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве  объекта аренды.

Применительно  к такому объекту, как земельный участок, признаками, позволяющими определенно  его установить, является месторасположение земельного участка и его границы.

Указанные  характеристики связаны с требованиями статьи 26 части 2  Федерального закона от 21.07.1997г. «О государственной  регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним».

Из содержания   договора аренды   № 9887 от 21.10.2003 года следует, что стороны договорились о передаче в аренду земельного участка  с указанием его площади,  категории земель, местонахождения и целевого назначения.

Между сторонами отсутствовал спор о границах земельного участка  и о его расположении, договор аренды  исполнялся, факт использования этого земельного участка  под эксплуатацию зданий и сооружений завода  подтвержден материалами дела  и не оспаривается сторонами.

К договору приложен план земельного участка, с выделением границ, являющийся его неотъемлемой частью. ( л.д. 114).

Из указанного плана  видно месторасположение объекта, очерчены границы земельного участка, которые конкретизируются номерами поворотных точек,  на странице 2 имеются описания смежеств.

Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности  установленных обстоятельств, считает, что  договор аренды  земельного участка №  9887 от 21.10.2003 года содержит данные, достаточные для того, чтобы  определить какой земельный участок подлежал передаче в аренду.

Нельзя признать верными суждения мотивировочной части решения  о том, что в аренду может быть предоставлен  только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Исходя из содержания ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», под государственным кадастровым учетом земельных участков понимается  описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате  чего каждый земельный участок  получает такие характеристики , которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков,   и осуществить его качественную и экономические оценки.

Поскольку сведения, содержащиеся в договоре аренды  № 9887 от 21.10.2003 года , делают возможным выделить арендуемый земельный участок  из других земель, то отсутствие кадастрового номера  земельного участка в договоре аренды не может являться основанием для признания договора незаключенным.

Гражданское и земельное законодательство  не указывают безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка.

Что касается  выводов  об отсутствии подписей сторон договора № 9887 от 21.10.2003 года  на плане земельного участка  и взаимосвязь данного обстоятельства с незаключенностью договора аренды земельного участка, то  апелляционная инстанция находит их  несостоятельными.

В соответствии с ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано в п.1.2 договора № 9887 от 21.10.2003 года, план земельного участка, на котором обозначены его границы,  является неотъемлемой частью договора, а сам договор аренды подписан сторонами и  скреплен печатями.

Каких – либо особых  условий, предъявляемых к форме данного плана , стороны  в  договоре  не  предусмотрели, следовательно, отсутствие подписей сторон на плане, не является основанием для вывода о порочности самого договора.

Кроме того, подпунктом  «п» пункта 4.4 договора № 9887  предусмотрена обязанность ФГУП «Алмаз» произвести государственный кадастровый учет   арендованного земельного участка.

Как видно из материалов дела, кадастровый план  земельного участка  по ул. Трактовая, 2  был получен истцом 13.11.2003 года,  участку присвоен кадастровый номер 22:63:030313:0003.

Кадастровый план границ данного земельного участка идентичен  плану границ земельного участка, утвержденному  Постановлением Администрации г. Барнаула № 3761 от 21.10.2003 года и являющемуся  частью договора аренды  № 9887.

Согласно пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на  срок менее чем один год , не подлежат   государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку договор аренды земельного участка № 9887 от 21.10.2003 года заключен на срок 10 лет, то он в силу закона подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации,  считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, исследуемый договор  аренды № 9887 прошел государственную регистрацию  20.11.2003 года, о чем свидетельствует штамп учреждения юстиции  на договоре.

Поскольку кадастровый план данного земельного участка   получен ранее и был приложен на государственную регистрацию  договора аренды № 9887 в силу п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним», то спорный договор № 9887 в силу закона считается заключенным  с момента государственной регистрации.

А  на момент государственной регистрации все требования к описанию  и выделению земельного участка как обособленного объекта были соблюдены, в том числе и требования ст. 3 ФЗ «О землеустройстве».

Изложенное означает, что    вывод суда первой инстанции  о признании договора аренды недействительной сделкой, изложенный в абз.5 листа 4  решения от  31 января 2008 года,  ошибочен и не основан на законе.

Вывод суда, изложенный