Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 по делу n А73-10712/2007. Изменить решение

правовым актом.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регламентировано ст.451 ГК РФ. Так, согласно абз.2 п.1 указанной нормы права изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из доводов сторон, проверке подлежит утверждение истца относительно его неинформированности на момент заключения договора об изменении существенных обстоятельств.

Установлено, что ОАО «ДГК» включено в Реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, соответствующий приказ ФСТ РФ за №79-э датирован 27.04.2007.

Уведомление об этом получено ОАО «ДГК» 22.05.2007.

Факт принадлежности истцу на праве собственности имущества, для размещения которого предоставлен земельный участок, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 27 АБ №298587.

Исходя из даты договора – 11.05.2007, суд приходит к выводу о том, что ОАО «ДГК», заключая спорный договор, не знало о содержании приказа ФСТ РФ, которым включено в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе и поэтому не могло учитывать нормы п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №137-ФЗ).

В силу п. 2 ст. 3 ФЗ Федерального закона №137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подписания спорного договора) размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Действующая в настоящее время редакция п.2 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ устанавливает размер арендной платы за аренду земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Норма п.2 ст.3 Федерального закона №137 имеет отношение к взаимоотношениям сторон, поскольку вопрос о ее применении обусловлен нахождением на земельном участке линейных объектов (ранее – занятием земельных участков объектами транспортных систем естественных монополий), и не поставлен в зависимость от факта переоформления права бессрочного пользования.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что после заключения договора аренды, об изменении которого заявлен иск, стало известно о новых обстоятельствах, существенно отличающиеся от тех, из которых стороны исходили при заключении договора.

Принимая во внимание установленное и данное изменение обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст.451 ГК РФ условий для  внесения изменений в договор в части, касающейся размера арендной платы.

То, что предложенное истцом изменение пункта договора соответствует недействующей (на момент разрешения спора) редакции нормы права само по себе не является основанием для отказа в иске, поскольку требуемый истцом текст не противоречит действующему в настоящее время законодательству, поскольку не влечет превышения установленного предельного размера.

В этой связи текст п.2.1 по договору от 11.05.2007 №641 в части, касающейся размера арендных платежей, правомерно изменен судом первой инстанции.

Отказ в удовлетворении требования в части определения начала действия измененного пункта согласуется с требованиями п.3 ст.453 ГК РФ, устанавливающего правило о том, что при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В отношении требования о дополнении п.2.1 предложением, изложенным в уточнении иска. Оставление данного требования без рассмотрения, учитывая установленные обстоятельства, а именно – несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, соответствует п.2 ст.452 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ и поэтому правомерно.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции в части, касающейся  договора от 11.05.2007 №641, отмене либо изменению не подлежит.

По договору от 07.05.2007 №617.

Из смысла главы 29 ГК РФ следует, что требование об изменении договора возможно удовлетворить в отношении заключенного договора.

В данном случае нет доказательств, подтверждающих наличие надлежаще оформленных прав землепользования ответчиком на соответствующий участок земли.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к числу которых относятся условие о предмете договора, условия, названные в качестве существенных для данного вида договора в нормативных правовых актах, а также определенные в качестве существенных по заявлению одной из сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кадастровый учет земельного участка является необходимым условием для признания его предметом договора аренды земельного участка.

Как указывалось выше, предметом спорного договора является земельный участок площадью 5043,3 кв.м, расположенный по ул.Краснодарской в г.Хабаровске.

Проект границ земельного участка, сдаваемого в аренду, является неотъемлемой частью договора аренды от 07.05.2007 №617 (п.1.1 договора). В представленном в апелляционную инстанцию проекте границ указан городской учетный номер соответствующего земельного участка (номер, проставленный в графе «кадастровый номер» таковым не является). Стороны не отрицают, что земельный участок, относительно которого составлен договор от 07.05.2007 №617, не прошел кадастровый учет.

Установив, что кадастровый номер земельному участку не присвоен, суд приходит к выводу об отсутствии данных,  позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, что влечет признание договора аренды земельного участка от 07.05.2007 №617 незаключенным.

Указанное не позволяет рассмотреть требование об изменении условий названного договора.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска  в части требования о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 07.05.2007 №617 следует отказать. Решение в этой части подлежит отмене.

По договору от 04.05.2007 №645

Условие о предмете в данном договоре определено, что подтверждается представленной в апелляционную инстанцию  выпиской из государственного земельного кадастра, согласно которой соответствующий земельный участок прошел кадастровый учет. Все существенные условия договора согласованы. Договор составлен на срок более года и зарегистрирован в установленном порядке 19.07.2007. Следовательно, договор является заключенным.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае об изменении договора заявлено в связи с наличием иного случая – ввиду изменения обстоятельств, влияющих на определение размера арендной платы. Существенным обстоятельством истец считает включение его в реестр субъектов естественных монополий, что в силу п.2 ст.3 Федерального закона №ФЗ-137 является основанием для иного, чем предусмотрено договором, определения размера арендных платежей за землю; предусмотренный договором размер оплаты значительно превышает размер, рассчитанный в соответствии с вышеназванным правовым актом.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регламентировано ст.451 ГК РФ. Так, согласно абз.2 п.1 указанной нормы права изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех перечисленных в этой норме условий.

Исходя из доводов сторон, проверке подлежит утверждение истца относительно его неинформированности на момент заключения договора об изменении существенных обстоятельств.

Установлено, что ОАО «ДГК» включено в Реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, соответствующий приказ ФСТ РФ за №79-э датирован 27.04.2007.

Уведомление об этом получено ОАО «ДГК» 22.05.2007.

На момент издания приказа ФСТ РФ, также как и на момент получения истцом уведомления об этом, действовала норма п.2 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ, предусматривающая предельный размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий.

В этой связи соотнесению подлежат даты – заключения договора и получения истцом информации о включении его в соответствующий реестр.

По общему правилу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии с п.1 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации.

Спорный договор заключен на срок более года и, как указывалось выше, зарегистрирован в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) 19.07.2007, то есть позже получения истцом соответствующего уведомления.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п.1 ст.26 Закона о регистрации прав).

Согласно утверждениям сторон, в том числе истца, регистрация договора производилась по инициативе ОАО «ДГК», подавшего документы на регистрацию.

В соответствии с п.3 ст.13 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

На основании установленного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ОАО «ДГК», заключая спорный договор, знало о содержании приказа ФСТ РФ, которым включено в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе.

Указанные обстоятельства спора свидетельствуют о том, что ОАО «ДГК» как сторона, заинтересованная во внесении изменений в договор от 08.05.2007 №671, не проявила осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, в связи с отсутствием одновременно четырех необходимых условий изменения договора, договор от 04.05.2007 №645 не может быть изменен на основании п.4 ст.451 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судом правомерно отказано в удовлетворении иска об изменении п.2.1 договора от 04.05.2007 №645 в части, касающейся размера арендных платежей.

В отношении требования о дополнении п.2.1 предложением, изложенным в уточнении иска. Оставление данного требования без рассмотрения, учитывая установленные обстоятельства, а именно – несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, соответствует п.2 ст.452 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ и поэтому правомерно.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции в части, касающейся  договора от 04.05.2007 №645, отмене либо изменению не подлежит.

Доводы истца и ответчика относительно вывода суда о ничтожности спорного пункта договора признаются судом апелляционной инстанции правомерными, поскольку оснований для признания указанного пункта недействительным (ничтожным) нет; кроме того, вывод о ничтожности условия договора препятствует внесению в него изменений.

Остальные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, получили оценку при изложении мотивировочной части постановления.

С учетом вышеизложенного принятое по делу решение подлежит изменению в части, относящейся к договору от 07.05.2007 №617 – иск в этой части подлежит отклонению.

Учитывая результат разрешения спора, расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, исходя из того, что в первой инстанции в одно производство объединены три иска, а в апелляционном порядке проверялось одно решение по двум апелляционным жалобам. По иску: на истца относятся расходы в размере 4 000 руб., на ответчика – 2 000 руб.; по апелляционной жалобе: на истца – 1333 руб., на ответчика – 667 руб. При обращении в суд первой инстанции истцом уплачено 6 000 руб. государственной пошлины, при обращении в суд апелляционной инстанции истцом и ответчиком перечислено по 1 000 руб. Таким образом, учитывая полное поступление государственной пошлины в федеральный бюджет,