Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 по делу n А73-954/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Шестой арбитражный апелляционный суд

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-5251/2010

16 февраля 2011 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года. Полный текст  постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Малышевой Л.Г.

судей                                       Иноземцева И. В., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии  в заседании:

от истца: Кобзарев А.М., представитель по доверенности от 11.01.2010 б/н, Парамзина О.В., представитель по доверенности от 11.01.2011 б/н;

от ответчика: Новосельская Г.С., предприниматель, Баранов В.Н., представитель по доверенности от 15.08.2010 б/н,

рассмотрел в судебном заседании по правилам суда первой инстанции

дело № А73-954/2010

Арбитражного суда  Хабаровского края

по иску  Закрытого акционерного общества «Стройсталь»

к Индивидуальному предпринимателю Новосельской Галине Сергеевне

о взыскании 280 856 руб. 79 коп.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Стройсталь» (ОГРН 1022700522151, ИНН 2703014579) (далее – истец, ЗАО «Стройсталь») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края  с иском  к Индивидуальному предпринимателю Новосельской Галине Сергеевне (ОГРНИП 305280410900043, ИНН 282402663544) (далее – ответчик, ИП Новосельская Г.С., предприниматель)  о взыскании арендных платежей за период с 01.11.2009 по 24.12.2009 в сумме 74 409 руб. 67 коп., задолженности за потребленную электроэнергию и оказанные услуги по уборке мусора в сумме 15 300 руб. и убытков в размере 191 147 руб. 12 коп., всего 280 856 руб. 279 коп.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил взыскать с ИП Новосельской Г.С. убытки в размере 191 147 руб. 12 коп., задолженность по арендной плате в сумме 74 409 руб. 67 коп., задолженность  по оплате электроэнергии за октябрь 2009 года в сумме 12 840 руб. 48 коп., задолженность по оплате  услуг по уборке мусора за октябрь 2009 года в сумме 2 000 руб., всего 280 397 руб. 27 коп., а также о взыскании судебных расходов в размере 2 122 руб. 50 коп.

В обоснование иска ЗАО «Стройсталь» указало на нарушение ответчиком условий договора аренды от 16.11.2008 № 15/08-АП, выразившихся в том, что ИП Новосельская Г.С. не произвела косметический ремонт помещения, не оплатила истцу стоимость ремонта, не передала помещения истцу в состоянии, обусловленном договором, не освободила помещения, оставив в помещении имущество третьих лиц, не оплатила стоимость потребленной электроэнергии и услуг по уборке мусора, а также арендной платы за все время просрочки сдачи помещения арендодателю (истцу).

Решением от 13 мая 2010 года Арбитражный суд Хабаровского края исковые требования удовлетворил, взыскав с ИП Новосельской Г.С. в пользу ЗАО «Стройсталь» сумму в размере 280 397 руб. 27 коп., а также 7 107 руб. 95 коп. расходов по госпошлине и 2 122 руб. 50 коп. судебных издержек.

ИП Новосельская Г.С., не согласившись с решением суда, обжаловала его в Шестой арбитражный апелляционный суд, указав на то, что арендные отношения с истцом закончились в 2009 году, все платежи ею оплачены, а также на ненадлежащее уведомление ее  о времени и месте судебного заседания.

Определением от 14.12.2010 Шестой арбитражный апелляционный суд, усмотрев наличие нарушений процессуальной нормы права при рассмотрении дела в суде первой инстанции, выразившейся  в рассмотрении дела без надлежащего уведомления ответчика о времени и месте судебного заседания, с учетом готовности дела к судебному разбирательству перешел к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в порядке пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, поскольку рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих  в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При  рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции истец подержал исковые требования и просил взыскать с ответчика 280 397 руб. 27 коп., из которых 191 147 руб. 12 коп. – убытки в виде затрат на выполнение косметического ремонта спорного помещения, 74 409 руб. 67 коп. – арендная плата за период просрочки возврата имущества арендодателю, 12 840 руб. 48 коп. – оплата за потребленную электроэнергию и 2 000 руб. – оплата услуг по уборке мусора.

Ответчик и его представитель возразили против заявленных требований, пояснив, что оплату арендных платежей ИП Новосельская Г.С. производила в адрес истца из расчета 96 000 руб. в месяц на основании дополнительного соглашения к договору от 16.11.2008, в результате чего образовалась переплата; арендованное помещение освобождено ответчиком в ноябре 2009 года; имущество третьих лиц из помещения не могла своевременно вывезти в связи с осуществлением истцом препятствий этому; стоимость электроэнергии входит в состав арендной платы на основании пункта 3.1 договора от 16.11.2008 № 15/08-АП. Просили в удовлетворении иска отказать. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что 16.11.2008 между ЗАО «Стройсталь» (арендодатель) и ИП Новосельской Г.С. (арендатор) заключен договор № 15/08-АП аренды нежилого помещения (далее – договор № 15/08-АП), в соответствии с которым арендодатель  передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Павловского, 19/2, общей площадью 233 кв.м, в том числе площадь залов обслуживания посетителей – 70 кв. м. в состоянии позволяющем его нормальную эксплуатацию для использования под точку общепита (пункты 1.1 и 1.2).

Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2007 серии 27 АВ № 082099.

Срок действия указанного договора установлен с 16.11.2008 по 15.10.2009 (пункт 4.1).

Пунктами 2.2.2 и  2.2.4 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, Отдела по охране труда, а также осуществлять за своей счет текущий (косметический) ремонт помещения по мере необходимости, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций. При сдаче помещения арендодателю арендатор обязан произвести косметический ремонт, равноценный принятому по акту приема-передачи, собственными силами или оплатить стоимость работ согласно сметного расчета, составленного подрядной организацией.

Согласно пункту 3.1 договора № 15/08-АП оплата производится в общей сумме  41 940 руб. в месяц согласно предъявленным счетам не позднее 1-го числа за месяц вперед. В указанную сумму входит также стоимость коммунальных платежей (электроэнергия по лимиту 2045 кВт, теплоэнергия, ГВС).

Как следует из представленного в апелляционный суд дополнительного соглашения от 16.11.2008 к договору № 15/08-АП, пункт 3.1 стороны изложили в следующей редакции: оплата за аренду помещения производится в общей сумме 96 000 руб. согласно предъявленным счетам (расчетам), не позднее 1-го числа за месяц вперед. Из них 41 940 руб. перечисляются на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, а 54 060 руб. – вносятся в кассу арендодателя. В указанную сумму входит стоимость коммунальных платежей (электроэнергия по лимиту 2045 кВт, теплоэнергия, ГВС). Оплата электроэнергии потребленной сверх лимита производится арендатором отдельно, на основании выставленного счета.

По актам приема-передачи  от 16.11.2008 указанное выше помещение, включающее в себя бар, пристройку, новый зал, кухню, шашлычную, расположенное по адресу: ул. Павловского 19/2 в административно-бытовом корпусе кафе общей площадью 233 кв.м. передано ответчику.

Также между сторонами 10.10.2008 заключен договор возмездного оказания услуг № 9108-ОУН, по условиям которого исполнитель (ЗАО «Стройсталь») обязуется оказывать услуги по уборке территории, прилегающей к кафе «Наргиз», расположенного по адресу: ул. Павловского 19/2, а заказчик (ИП Новосельская Г.С.) обязуется оплатить эти услуги (пункт 1.1).

Пунктами 3.1 и 3.2 данного договора предусмотрено, что за оказанные услуги заказчик выплачивает исполнителю 2 000 руб. ежемесячно. Оплата за оказанные услуги исполнителю производится путем выплаты наличных денежных средств не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произведены услуги.

Уведомлением от 07.10.2009, полученным истцом в этот же день (входящий № 131-22/09) ИП Новосельская Г.С. сообщила ЗАО «Стройсталь» о своем желании прекратить действие договора № 15/08-АП в связи с окончанием срока договора, а также несогласием с размером арендной платы и условиями аренды (т. 1, л.д. 14).

 Ссылаясь на пункты 2.2.7 и 3.1 Договора № 15/08-АП, истец направил в адрес ответчика письмо от 23.10.2009 № 126-23/09 о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, а также предложил 26.10.2010 явиться для составления дефектной ведомости (т. 1, л.д. 16).

Сторонами 26.10.2009 составлена дефектная ведомость по помещениям кафе «Наргис» по ул. Павловского 19/2, в которой отражены имеющиеся дефекты и необходимые работы по их устранению.

По просьбе истца 28.10.2009 Обществом с ограниченной ответственностью «Владислав» составлен локальный сметный расчет  на ремонт помещения кафе «Наргиз» по ул. Павловского 19/2, согласно которому сметная стоимость строительных работ составила 284,621 тыс. руб. На документе имеется надпись ИП Новосельской Г.С., заверенная ее подписью, о несогласии  с расчетом (т. 1, л.д. 51).

Письмом от 02.11.2009 № 130-23/09 ЗАО «Стройсталь» обратилось к ИП Новосельской Г.С.  с предложением предоставить график выполнения косметического ремонта спорного помещения в соответствии с объемом работ, отраженных  в  дефектной ведомости, а также уведомило ответчика о необходимости вернуть помещение по акту приема-передачи в срок до 07.11.2009 (т. 1, л.д. 19).

03.11.2009 ИП Новосельская Г.С. направила в адрес ЗАО «Стройсталь» подписанные ею акты приема-передачи спорного помещения, в том числе входящих в его состав помещений бара,  шашлычной, пристройки нового зала, кухни, в которых указано на то, что помещения передаются в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию и стороны претензий не имеют.

В ответ истец письмом от 19.11.2009 № 142-23/09 сообщил об отказе от подписания актов, сославшись на то, что ответчиком не произведен косметический ремонт, и помещение не освобождено от  движимого имущества (т. 1, л.д. 66).

Комиссией в составе представителей истца, ЧОП «Народная дружина», ООО «Амуркомплектация», Комсомольского городского отделения Всероссийского добровольного пожарного общества 06.11.2009 проведен осмотр нежилого помещения арендованного ИП Новосельской Г.С. на основании договора № 15/08-АП от 06.11.2009 и  составлен акт, согласно которому    косметический ремонт не выполнен, помещение не освобождено от имущества третьих лиц, дефекты, отраженные в дефектной ведомости от 26.10.2009 не устранены. Состояние помещения также зафиксировано в фотоотчете, являющимся приложением к указанному акту осмотра.

11.11.2009 ЗАО «Стройсталь» обратилось в МУППИ «Комсомольскгорпроект» с просьбой провести обследование спорного нежилого помещения и согласовать объем и стоимость работ для проведения косметического (текущего) ремонта данного помещения составленного ООО «Владислав» (т. 1, л.д. 52).

Письмом от 23.11.2009 № 138-23/09 МУППИ «Комсомольскгорпроект» указало на недостатки в локальном сметном расчете (т. 1, л.д. 55).

24.11.2009 ООО «Владислав» составило локальный сметный расчет на косметический ремонт спорного помещения, сметная стоимость которого составила 284,091 тыс. руб., в том числе 131 147,12 руб. – стоимость материалов (т. 1, л.д. 56-65).

Для осуществления косметического ремонта  в спорном помещении истец 18.11.2009 заключил с Палыгиным Владимиром Николаевичем (подрядчиком) договор подряда № 3/09-П., согласно которому стоимость работ составила 60 000 руб. Платежным поручением от 16.12.2009 № 229 истец перечислил подрядчику  60 000 руб. и по акту сдачи-приемки работ от 24.12.2009 принял работы, выполненные Палыгиным В.Н. (т. 1, л.д. 70-74).

11.01.2010 движимое имущество третьих лиц, находившееся в спорном помещении, передано Горбунову Александру Анатольевичу по доверенности Новосельской Г.С. от 25.12.2009 № 6, что подтверждается распиской последнего (т. 1, л.д. 75).

Указав на выполнение косметического ремонта спорного помещения, работы по которому приняты истцом 24.12.2009, освобождение помещения от движимого имущества третьих лиц лишь 11.01.2010, наличие задолженности по оплате услуг по уборке  и электроэнергии за октябрь 2009 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве правового обоснования иска ЗАО «Стройсталь» указало на статьи 15, 309, 310, 393, 622, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также условия договора 15/08-АП и договора возмездного оказания услуг от 10.10.2008 № 9108-ОУН.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку спорный  договор заключен на срок менее одного года, он не подлежит государственной регистрации в силу статьи 26  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 651 ГК РФ (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту