Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу n М3ДОГОВОРА.. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-4145/2014

19 августа 2014 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года. Полный текст  постановления изготовлен 19 августа 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Волковой М.О.,

судей                                       Дроздовой В.Г., Гричановской Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.,

при участии  в заседании:

от ООО «Торговая компания «Альфа»: Романова Н.Г., представитель по доверенности от 23.10.2013;

от ООО «Управляющая компания «Рембытстройсервис»: Жарких А.В., представитель по доверенности 05.05.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытстройсервис»

на решение от  18.06.2014

по делу № А16-436/2014

Арбитражного суда Еврейской автономной области,

принятое судьей  Столбовой С.К.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Альфа»

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытстройсервис»

об  обязании произвести ремонт общего имущества многоквартирного дома,  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Альфа» (ОГРН 1027900509394, г. Биробиджан Еврейской автономной области)  (далее – ООО «ТК «Альфа») обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» (ОГРН 1077901001750, г. Биробиджан Еврейской автономной области) (далее – ООО «УК «Рембытстройсервис») об обязании произвести обследование и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

До принятия судебного акта  истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил обязать ответчика выполнить условия договора и произвести ремонт   общего   имущества   многоквартирного   дома   (крыши   над   нежилым помещением) по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 лет СССР, д. 11.

Уточнение иска принято судом к рассмотрению.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Решением от 18.06.2014 уточненные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО «УК «Рембытстройсервис», ссылаясь на неверное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает судебный акт подлежащим отмене, а требования – оставлению без удовлетворения.

В обоснование указано на отсутствие решения собрания собственников о текущем ремонте крыши дома.

Ссылается на самовольную перепланировку истцом торгового зала посредством ликвидации витрины магазина, что повлекло нарушение сочленения стены дома и козырька магазина, явившись причиной затекания воды во внутрь помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ТК «Альфа» не согласилось с ее доводами, указав на то, что управление многоквартирным домом обеспечивается  выполнением ряда стандартов, а также проведением контрольных мероприятий, при которых выявляется потребность МКД в выполнении ремонта соответствующей сложности.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции, дав по ним пояснения.

Представитель истца, возражая против довода ответчика о самовольной перепланировке помещений, сослалась на наличие разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, а также градостроительного плана земельного участка.

Указанные документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены  оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Рембытстройсервис» управляет  многоквартирным  жилым   домом № 11 по проспекту 60 лет СССР г. Биробиджана.

01.07.2013 между ООО «УК «Рембытстройсервис» (исполнитель) и ООО «ТК «Альфа» (пользователь) заключен договор №139, предметом которого является выполнение управляющей компанией услуг по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (в том числе крыши и прочих конструктивных элементов здания и инженерных систем и коммуникаций) по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 лет СССР, д.11 (магазин «Альфа») (т.1 л.д.л.д.10-13).

В свою очередь, пользователь  обязался ежемесячно возмещать исполнителю стоимость понесенных затрат, пропорционально площади 3 помещений, находящихся в собственности пользователя, общей площадью 918,2 кв.м, в порядке, определенном разделом 3 договора.

Пунктом 3.1 договора установлен размер платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества дома, составляющий 12,58 рублей за 1 кв.м.

В приложении №1 к договору приведена расшифровка стоимости содержания общего имущества многоквартирного дома.

Согласно акту №1 от 03.02.2014  при обследовании магазина, находящегося на 1-ом этаже многоквартирного дома №11 по проспекту 60 лет СССР, обнаружены повреждения, причиненные в результате протекания осадков с кровли в период таянья снега, в виде намокания потолочных плиток подвесного потолка над торговым залом  в объеме 8 кв.м и образования луж внутри торгового зала размером 1,5 х 3,0 м. Причинами протекания указаны трещины и разрывы в наружном слое покрытия кровли над магазином, локальные деформации и вспучивание рулонного ковра  (т.1 л.д.89).

Письмом от 05.02.2013 ООО «ТК «Альфа» обратилось к ответчику с просьбой произвести ремонт козырька над центральным входом в магазин, принадлежащий истцу, в связи с течью кровли (т.1 л.д.19).

 В ответ на указанное письмо ООО «УК «Рембытстройсервис» сообщило, что готово произвести работы после заключения договора и внесения предоплаты 30%,  указав, что  стоимость ремонтных работ составит 225 000 рублей (т.1 л.д.20).

Повторно обращаясь к ответчику письмом-претензией от 26.02.2014, ООО  «ТК «Альфа»,  ссылаясь на нормативные акты, просило обследовать и устранить течь в кровле (т.1 л.д.21), в ответ на которое ответчик указал, что нежилое помещение, равно как и крыша над ним не относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем отсутствуют основания для обследования и устранения причин протечки кровли (т.1 л.д.22).

Актами от 03.05.2014 и от 26.05.2014   зафиксированы повреждения, причиненные в результате протекания осадков с кровли,  в виде: намокания потолочных плиток подвесного потолка над торговым залом, залития стеллажей, образования луж внутри торгового зала. Причинами протекания указаны трещины и разрывы в наружном слое покрытия кровли над магазином; локальные деформации и вспучивание рулонного ковра (т.1 л.д.л.д.88, 90).

Ссылаясь на отказ ответчика в производстве ремонта кровли, неисполнение обязательств по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах  собственников помещений на общее имущество здания», регулирование  отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ  и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,  электрическое,  санитарно-техническое  и  иное оборудование, за  пределами  или  внутри  квартиры,  обслуживающее  более  одной  квартиры.

В соответствии со статьей  249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники  помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

На основании пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ   по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (статья 39 Жилищного кодекса РФ).

Исходя из пунктов 2, 10, 11 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила №491), общее имущество, включая  крыши, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, постоянную готовность инженерных коммуникаций.

При этом, исходя из подпункта «б» пункта 2 Правил №491,  крыши включаются в состав общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от того, помещения скольких собственников под ней расположены.  

В силу пункта 42 Правил №491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170, определены требования и порядок технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Таким  образом,  указанными выше правовыми нормами на собственников помещений возложено бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а на управляющую организацию –  обязанность по надлежащему содержанию в исправном состоянии как несущих конструкций  дома, механического,  электрического,  санитарно-технического  и  иного оборудования внутридомовых систем, так и крыши многоквартирного дома по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 лет СССР, 11 включая крышу над помещением принадлежащем истцу.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства (технические паспорта с поэтажными планами, фотографии), правомерно отнес спорное имущество (крышу  над  помещением  истца) к общему имуществу многоквартирного дома.

Так, согласно  техническим паспортам  помещение истца является встроенным; спорная крыша проходит по всему периметру здания, возводилась вместе с домом и встроенным помещением и сдавалась в эксплуатацию, являясь частью основного здания.

Указанное, учитывая подпункт «б» пункта 2 Правил №491, свидетельствует о наличии у спорной крыши статуса общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, истец, обнаружив протечку в принадлежащем ему помещении, неоднократно обращался к ответчику с просьбой об  обследовании и устранении течи в кровле, что подтверждается актами от 03.02.2014, 03.05.2014, 26.05.2014; письмами от 05.02.2014, 26.02.2014.

При этом, в материалы дела представлены платежные поручения об оплате истцом за содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома на сумму 103 958,60 рублей (т.1 л.д.л.д. 100-103).

Между тем, доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязательств по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, в частности, принятия мер по устранению причин протекания кровли, в материалах дела отсутствуют.

При  таких обстоятельствах, вывод суда об обоснованности уточненных исковых требованиях является правомерным.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии решения собрания собственников многоквартирного дома о необходимости текущего ремонта крыши дома подлежит отклонению по  следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010  №6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие