Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу n А73-3280/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-3252/2014

15 июля 2014 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года. Полный текст  постановления изготовлен 15 июля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Гетмановой Т.С.

судей                                       Михайловой А.И., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.

при участии  в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью  "Академстройинвест": Кедя Е.А., представитель по доверенности от 23.01.2014, лично Блюм Д.В. (паспорт);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Министерство имущественных отношений Хабаровского края

на решение от  05.05.2014

по делу № А73-925/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Пичининой И.Е.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Академстройинвест» (ОГРН 1042700168246)

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152)

о  признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей

по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Академстройинвест»

о взыскании 3 131 387,14 рублей

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Академстройинвест» (далее – ООО «Академстройинвест», Общество обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее – Министерство) о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей по договорам аренды №№ 10863, 10864, 10865 от 30.03.2011 за период с 28.01.2013 по 27.05.2013 года.

Определением от 01.04.2014 по ходатайству истца и ответчика в порядке статьи 130 АПК РФ в одно производство с настоящим делом объединено дело №А73-3280/2014 Арбитражного суда Хабаровского края по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к ООО «Академстройинвест» о взыскании задолженности по договорам аренды №№ 10863, 10864, 10865 от 30.03.2011 за период с 01.02.2013 по 28.05.2013 в общей сумме 3 068 999,92 руб. и пени за период с 08.042011 по 27.05.2013 в общей сумме 62 387,22 руб.

В связи с частичной оплатой ООО «Академстройинвест» имеющейся задолженности, Министерство, в соответствии со статьей 49 АПК РФ снизило сумму исковых требований в части пени на сумму 3 922,78 руб., просило взыскать пени по трем договорам в размере 58 464,44 руб. за период с11.02.2013 по 27.05.2013 года.

Уточнение иска принято судом к рассмотрению.

Решением от 05.05.2014 в удовлетворении первоначального иска ООО «Академстройинвест» к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей отказано.

В удовлетворении иска Министерства имущественных отношений Хабаровского края к ООО «Академстройинвест» о взыскании 3 127 468,46 рублей, также отказано.

В своей апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений Хабаровского края просит решение от 05.05.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требований Министерства к Обществу. В названной части принять новый судебный акт.

Ссылаясь на статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонен довод министерства о наличии заключенных между сторонами соглашениях, условиями которых предусмотрено, что обязательства сторон по договорам, включая обязательства арендатора по оплате арендной платы, прекращаются с момента государственной регистрации соглашений.

ООО «Академстройинвест» в отзыве с доводами жалобы не согласилось, полагало решение в оспариваемой части законным, обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Академстройинвест» поддержал доводы своего отзыва.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края явку своего представителя не обеспечило. Извещено надлежащим образом, в соответствие со ст.ст. 121-123 АПК РФ.

Материалы  дела рассматриваются апелляционным судом в обжалуемой части в соответствии с положениями статей 266-271 АПК РФ, без участия сторон, что не протворечит в ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Академстройинвест» (арендатор) 30.03.2011 заключены договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, №№ 10863, 10864, 10865.

По условиям данных договоров, арендодатель предоставил арендатору земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 27:23:040651:12 общей площадью 2000 кв. м. (договор №10863), с кадастровым номером 27:23:040651:10 общей площадью 2000 кв. м. (договор №10864), с кадастровым номером 27:23:040651:11 общей площадью 2000 кв. м. (договор №10865) для строительства индивидуальных жилых домов в границах, указанных в прилагаемых кадастровых картах.

Договоры заключены на основании итогового протокола аукциона от 22.03.2011 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов по ул. Лазо в г. Хабаровске.

В соответствии с разделами 3 договоров, размер годовой арендной платы, определенный по результатам итогового протокола аукциона от 22.03.2011, составил:

- 3 311 300 руб. по договору № 10863;

- 3 101 300 руб. по договорам №№ 10864 и 10865.

Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю (Министерство имущественных отношений Хабаровского края).

Пунктами 5.2 договоров предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

Срок аренды установлен по 22.03.2014 года.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке 10.05.2011, что следует из соответствующих отметок Росреестра по Хабаровскому краю.

В разделе 4 договоров согласованы взаимные права и обязанности сторон, включая обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными настоящим договором, а также разрешенным использованием, и обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при  досрочном его освобождении.

Факт передачи спорных участков подтвержден актам приема-передачи земельных участков от 30.03.2011 года.

Согласно представленным в дело разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2012 №RU 2730000-92/12, №RU 2730000-90/12, №RU 2730000-901/12 строительство объектов капитального строительства на спорных земельных участках «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 12» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:12), «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 10» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:10), «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 11» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:11) завершено обществом.

В связи с вводом объектов в эксплуатацию ООО «Академстройинвест» обратилось к арендодателю с предложением (письмо № 28 от 26.12.2012, входящая дата 27.12.2012) о расторжении договоров аренды земельных участков.

В ответ на письмо 29.03.2013 Министерство направило арендатору для подписания проекты соглашений о расторжении договоров аренды.

Соглашения о расторжении подписаны сторонами 24.04.2013 и 28.05.2013. Кроме того осуществлена их государственная регистрация.

В пунктах 2 соглашений о расторжении договоров предусмотрено условие о прекращении обязательств сторон по договору аренды, в том числе, обязательство арендатора по оплате арендной платы, с момента государственной регистрации соглашения.

За период с 01.02.2013 по 27.05.2013 включительно Министерство, исходя из установленного договорами ежемесячного размера арендных платежей, начислило ООО «Академстройинвест» арендную плату:

- 1 068 161,26 руб. по договору № 10863,

- 1 000 419,33 руб. по договору №10864,

- 1 000 419,33 руб. по договору №10865.

Всего по спорным договорам министерство начислило 3 068 999,92 рублей.

В соответствии с п. 5.2 договоров также начислило пени за период с 11.02.2013 по 27.05.2013:

- 20 348,47 руб. по договору № 10863,

- 19 057,98 руб. по договору № 10864,

- 19 057,98 руб. по договору № 10865.

Направленные в адрес общества претензии № 2830 от 19.12.2013 о погашении долга и пени оставлены последним без удовлетворения.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения министерства с настоящим иском в суд.

Из представленных документов также следует, что в период с 27.12.2012 по 09.01.2013 возведенные на спорных земельных участках и введенные в эксплуатацию, согласно разрешениям от 25.12.2012, объекты капитального строительства – индивидуальные жилые дома переданы обществом (застройщиком) заказчикам (дольщикам), что подтверждается актами приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно данным актам, объекты подключены к центральным инженерным сетям, со дня приемки объектов дольщики самостоятельно осуществляют эксплуатацию домов.

Также установлено, что ООО «Академстройинвест» возражало против изложенного в пункте 2 проектов соглашений о расторжении договоров аренды условия и в письме от 04.04.2013, со ссылкой на фактическое прекращение пользования земельными участками ввиду завершения строительства, предлагало внести в соглашения положение о прекращении обязательства по уплате арендной платы с 27.12.2012 года.

22.04.2013 общество направило в адрес арендодателя подписанные арендатором соглашения о расторжении договоров. При этом, в сопроводительном письме истец вновь указал то, что фактическое использование земельных участков со стороны общества окончено с вводом построенных на них жилых домов – 25.12.2012.

В дальнейшем, после подписания и регистрации соглашений о расторжении договоров в письмах № 38 от 20.06.2013, № 43 от 30.07.2013, № 49 от 28.08.2013 общество обращалось с заявлениями о заключении дополнительных соглашений к соглашениям о расторжении договоров, предусматривающих прекращение обязательств по ним с даты, получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Обращения и заявления оставлены без удовлетворения со ссылкой на отсутствие правовых оснований для изменения согласованных условий расторжения договоров.

Ссылаясь на то, что условие об обязанности арендатора уплачивать арендную плату за период, когда арендатор фактически не использовал и не имел объективной возможности использовать земельные участки, противоречит положениям статей 611, 614 ГК РФ, ООО «Академстройинвест» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о признании отсутствующей обязанности общества по выплате Министерству арендной платы по договорам за период с 28.01.2013 по 27.05.2013.

Отказывая ООО «Академстройинвест» в удовлетворении требований о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное требование не может быть квалифицировано как восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В связи с чем, суд установил, что истцом (ООО «Академстройинвест») избран не надлежащий способ защиты своих прав, суд первой инстанции правомерно отказал в иске (в данной части решение суда не обжалуется).

Отказывая Министерству имущественных отношений Хабаровска края в требованиях о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование, а арендатор принимает на себя обязательство своевременно производить оплату за пользование имуществом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств со стороны арендодателя и арендатора. Арендодатель обязан предоставить имущество (обеспечить возможность пользования имуществом), а арендатор – оплачивать пользование этим имуществом. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором обязательства, либо наличия обстоятельств очевидно свидетельствующих о том, что такое предоставление не будет произведено (предоставление является невозможным), сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в той части, которая соответствует объему непредставленного первичного обязательства (пункт 2 статьи 328 ГК РФ). В силу указанного, арендодатель вправе требовать с арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы лишь в той части, которая соответствует периоду с момента предоставления имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом.

Как следует из обстоятельств дела, земельные участки в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договоров аренды и условиями договоров аренды от 30.03.2011 предоставлены ООО «Академстройинвест» с целевым назначением – для осуществления строительства индивидуальных жилых домов.

Материалами дела подтверждается ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов 25.12.2012. С момента ввода объектов строительства в эксплуатацию ООО «Академстройинвест» перестало быть пользователем участков ввиду достижения цели, в соответствии с которой земельные участки были предоставлены обществу в аренду. В связи с чем, обязательства по пользованию земельными участками и уплате арендных платежей в данном случае прекращены невозможностью исполнения договоров аренды (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, по состоянию на 09.01.2013 все построенные объекты были переданы по актам приема-передачи