Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 по делу n А73-20857/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса, отклоняются, поскольку указанная часть в статье 161 кодекса  на момент заключения спорного договора отсутствовала.

Суд первой инстанции не учел данных обстоятельств  и не правильно применил нормы права.

В отношении требований  о передаче  в  эксплуатацию и обслуживание по акту истцу первой и второй очереди многоквартирного  жилого  дома.

Как указано выше, правовая  природа  договора  инвестирования  от 04.07.2012  определена  при рассмотрении дела №А73-20857/2009, в связи с чем, к   правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 30 Гражданского кодекса о купле – продаже.

В соответствии со статьей 556  ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Обязанность ответчика  передать   объект строительства  по  акту  приема  передачи установлена также пунктом 6.2 договора инвестирования от  04.07.2005.

Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что первая  и вторая очереди многоквартирного жилого дома в соответствии с  требованиями, установленными  законом  и условиями  договора  истцу по  единому акту  не  переданы.

В соответствии с пунктом 5 Постановления  № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того,  что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно пояснениям представителе, переписки сторон, фактически участникам, аккумулировавшими свои средства для строительства и последующей  эксплуатации  жилого  дома,  квартиры  и нежилые  помещения  переданы,  помещения  ими  используются  и  эксплуатируются. 

В свою очередь, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Таким  образом, МУП г. Хабаровска «УКС»  спорным объектом     о котором подан  иск, фактически   не  владеет  и права  на  него за последним  не зарегистрированы.

Доказательств  иного  истцом  не представлено.

По  указанным основаниям, суд апелляционной инстанции считает, что на МУП г. Хабаровска «УКС» не может быть возложена обязанность по передаче ТСЖ «СССТ-1»  для эксплуатации и  обслуживания  первой  и  второй   очереди многоквартирного жилого дома во  исполнение условий  договора  инвестирования  от 04.07.2005.

Кроме того, в качестве основания для предъявления указанного  требования ТСЖ «СССТ-1» на момент предъявления  иска ссылалось на  обстоятельства  цели  создания  товарищества,  определенные  в его  уставе,  в частности,  что  способ управления многоквартирным  домом  был определен  в его уставе в виде  непосредственного  управления  жилым домом.

В соответствии с  требованиями  статьи 161 ЖК РФ,  как указано выше, способ управления определяется общим собранием  собственников.

В  материалы  дела  представлен протокол  общего собрания  членов ТСЖ «СССТ-1» от  30.10.2011 которым  определен  способ  управления  жилым домом  посредством ТСЖ.

Между  тем, на основании проведенного  Администрацией  г. Хабаровска  открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным  домом по  ул. П.Л. Морозова, 113  Администрацией  г. Хабаровска    30.11.2011  заключен договор  на  управление  жилым  домом  с  ООО «Уют»,  которая   на момент рассмотрения спора  и настоящее  время  оказывает  услуги по  управлению  общим  имуществом, выполнению работ по  содержанию  и текущему  ремонту общего имущества  жилого дома, а  также  оказывает иные  услуги,  предусмотренные указанным договором в  отсутствие  возражений со стороны  собственников многоквартирного дома.

По  акту  приема  передачи  от  20.11.2012  ООО «Уют»  от ООО «Строй-Стандарт» принял   жилищный  фонд в  объеме 1  очередь-1,2,3  блок секции, 2  очередь-4,5  блок секции,  строительный  объем  14 026 м3, общей  площадь. 33 414 кв.м.,  в том числе  площадь  жилых  помещений-  20 827,9 кв.м.  в управление, а также акт технического состояния жилищного фонда, акт  передачи технической  документации,  акт  передачи  ключей,  акт  дефектовки  вышедшего из строя оборудования АИТП, заявления собственников  о недостатках.

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса  способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 9 названной статьи Кодекса установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

На основании части 8 статьи 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Истец не оспаривает тот факт, что на сегодняшний день,  фактически управление домом осуществляется ООО «Уют». Договор управления с указанным обществом, заключенный Администрацией после принятия  решения собственников, оформленных протоколом  от  30.10.2011, не расторгнут,  факт его заключения не оспорен,  что  подтверждает в  данном случае  волю  собственников  и их выбор способа  управления.

Доказательств  обратного материалы  дела  не  содержат.

Таким образом, поскольку первая и вторая очереди строительства многоквартирного дома в настоящее время находятся в управлении и эксплуатации  у ООО «Уют» с  30.11.2011, суд  апелляционной  инстанции приходит  к  выводу  об отсутствии оснований для   удовлетворения требований о передаче спорного объекта истцу, как управляющей  организации, в целях  управления им и  эксплуатации.   

В  отношении требования  о передачи  технической  документации.

   Согласно  исковым  требований,  с учетом уточнения,   истребуемая  ТСЖ «СССТ-1» документация  необходима   для целей  управления  и  эксплуатации  жилого  дома.

Между тем, как установлено выше, управляющей организацией   многоквартирного жилого  дома по  ул. П.Л. Морозова, 113 в  г. Хабаровске    является  ООО «Уют».  

В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Указанная правовая позиция  изложена постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09.

Состав технической документации и иной документации, передаваемой  управляющей организации установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.

Следовательно, управляющая  организация, начав выполнять функции управления многоквартирным домом, имеет право требовать такую документацию на дом с лица,  удерживающего ее, необходимую для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества жилого дома.

По общему  смыслу указанных  норм,  такая  документация   должна быть  передана  лицу,  осуществляющим управление  многоквартирным  домом, то есть в  данном случае –ООО «Уют».

С учетом изложенного, поскольку истец по факту не является лицом,  осуществляющим управление  многоквартирным  домом, в удовлетворении     требований  о понуждении передачи технической документации, необходимой  для  его эксплуатации, должно быть отказано.

         При этом в случае не передачи технической документации для  эксплуатации  жилого дома, перечень  которой установлен, в том числе в указанных выше нормативных актах, ООО «Уют» не лишено право   обратиться  с соответствующими  требованиями.

Судебные расходы по оплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что требования о недействительности договора удовлетворены.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  30.01.2013 по делу № А73-10212/2011 отменить.

Признать  недействительным  договор  на управление  и техническое  обслуживание от  12.05.2011, заключенный между  Муниципальным унитарным предприятием   города Хабаровска «Управление капитального  строительства» (ОГРН 1022700927721) и  Обществом с  ограниченной  ответственностью «Строй-Стандарт» (ОГРН 1112723001665), в остальной части  требований отказать.

Взыскать с Муниципального  унитарного предприятия   города Хабаровска «Управление капитального  строительства» (ОГРН 1022700927721, ИНН  2721093171) в пользу Товарищества собственников жилья «Ссудосберегательное строительное товарищество-1» (ОГРН 1052700148511) судебные расходы по оплате госпошлины  по  иску 1 000 руб., а также в доход федерального бюджета госпошлину  по апелляционной жалобе  1  000  руб.

Взыскать  с Общества  с ограниченной ответственностью «Строй-Стандарт» (ОГРН 1112723001665) в пользу Товарищества собственников жилья «Ссудосберегательное строительное товарищество-1» (ОГРН 1052700148511) судебные расходы по оплате госпошлины  по  иску 1 000 руб., а также в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе  1  000  руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

        М.О. Волкова

         В.Г. Дроздова