Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 по делу n ВИХОТСУТСТВИЕ.. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-4431/2013

12 сентября 2013 года

                                             г. Хабаровск

                 Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.                  Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Ротаря С.Б.,

судей                                       Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

представители участия в заседании не принимали,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Севастёнок Андрея Викторовича

на решение от 17.07.2013

по делу № А04-3103/2013

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей О.А. Шишовым,

по иску государственного образовательного бюджетного учреждения среднего профессионального образования Амурской области «Амурский строительный колледж»

к индивидуальному предпринимателю Севастёнок Андрею Викторовичу

о взыскании 422 197, 94 рубля,

третье лицо Министерство имущественных отношений Амурской области,

УСТАНОВИЛ:

Государственное образовательное бюджетное учреждение среднего профессионального образования Амурской области «Амурский строительный колледж» (ОГРН 1022800517013, ИНН 2801022472 (далее – ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж»)) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Севастёнок Андрею Викторовичу (ОГРНИП 310280131500040, ИНН 280117334700 (далее – ИП Севастёнок А.В.)) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.11.2012 №54а за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 306 391,04 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 6 371, 27 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 17.07.2013 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, посчитав его незаконным и необоснованным, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение от 17.07.2013

В обоснование своих требований заявитель указывает, что поскольку заключенный между сторонами договор аренды от 01.11.2012 №54а по вине истца не зарегистрирован в установленном законом порядке, а арендованное помещение не использовалось ответчиком в коммерческих целях, то обязательства по исполнению данного договора аренды недвижимого имущества не наступили.

Кроме того заявитель полагает, что спорный договор аренды следует признать ничтожным, в силу того, что на момент заключения договора на спорное помещение наложено обременение, вследствие чего, по его мнению, истец не имел права на заключение договора.

Считает, что судом неправомерно отказано ответчику в приеме встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения данного спора.

Представитель подателя апелляционной жалобы, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимал.

В отзыве на апелляционную жалобу ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж» не согласилось с доводами заявителя, посчитав их необоснованными, а жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

При заключении договора ответчик без замечаний принял соглашение о размере платы за пользование имуществом, а также иных условиях пользования арендуемым недвижимым имуществом, которое, по мнению истца, не может быть произвольно изменено одной из сторон договора.

Также истец полагает, что соглашение  о размере оплаты за пользование имуществом, частичное осуществление арендных платежей (по платежному поручению от 28.01.2013 №724) на сумму 10000 рублей, а также фактическое использование ответчиком спорного недвижимого имущества, свидетельствует о наличии у сторон обязательств по его исполнению данного соглашения, в связи, с чем договор следует считать заключенным при отсутствии его государственной регистрации.

Довод ответчика о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового требования считает необоснованным, поскольку ответчиком не соблюдены формальные процессуальные требования.

До рассмотрения жалобы по существу в апелляционный суд от ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж» поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы отсутствие его представителя.

При неявке в судебное заседание истца или ответчика, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства суд в порядке статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 01.11.2012 между ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж» (арендодатель) и ИП Севастёнок А.В. (арендатор) заключен договор аренды областного недвижимого имущества №54а  (далее - договор).

 Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора на основании протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от 17.10.2012 истец передал ответчику нежилые помещения №1-14 в бомбоубежище (литер А, инвентарный номер объекта 10:401:001:010154230) общей площадью 608 кв. м. для использования под склад, по адресу г. Благовещенск, квартал 63, принадлежащие истцу на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2011 серия 28-АА №628133).

В силу пункта 1.3 договора недвижимое имущество является областной собственностью и принадлежит арендодателю па праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.10.2006, сделана запись регистрации № 28-28-01/029/2006-852.

Договор заключен на срок с 01.11.2012 по 28.10.2017 и вступает в силу с даты его государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в  течение двух месяцев с момента подписания, иначе договор считается незаключенным (раздел 2 договора).

Согласно пунктам 5.2, 5.4 договора арендная плата за недвижимое имущество составляет 89376 рублей в месяц, (без учета НДС), с учетом НДС в размере 105 463, 63 рубля, которая должна производиться арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца.

Расчет арендной платы за пользование объектом недвижимости, переданным в аренду по итогам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие конкурсе, содержится в Приложении №1 к договору.

Приложением №2 к договору без возражений между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду нежилых помещений б/н с 01.11.2012 с указанием технического состояния передаваемых истцом и арендуемых ответчиком нежилых помещений.

Исполняя условия договора, арендодателем ежемесячно выставлялись счета на оплату: 03.11.2012 счет №00000124, 03.12.2012 счет №00000125, 10.01.2013 счет №00000014.

Арендатор платежным поручением от 28.01.2013 №724 осуществлен один арендный платеж в размере 10000 рублей.

В связи с возникновением  задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение двух месяцев подряд, по требованию арендодателя, 01.02.2013 стороны дополнительным соглашением от 01.02.2013 расторгли договор аренды от 01.11.2012 №54а.

Поскольку ответчиком арендная плата за используемое помещение не уплачивалась, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования искового заявления, суд исходил из положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы в частности здания, сооружения (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается факт отсутствия государственной регистрации заключенного между ними договора от 01.11.2012 №54а, однако возникли разногласия о наличии обязательственных отношений в связи с заключением спорного договора.

Поскольку между сторонами подписан акт приема-передачи от 01.11.2012 (приложение №2 к договору), без возражений арендатора относительно отсутствия в арендуемом помещении отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации; в договоре оговорено соглашение о размере платы за пользование имуществом (раздел 5 договора), кроме того частично осуществлены арендные платежи (платежное поручение №724 от 28.01.2013 на сумму 10 000 рублей), апелляционный суд считает  верным вывод суда первой инстанции о наличии у сторон соглашения, которое связало их соответствующим обязательством, в связи с чем, договор считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации.

Согласно акту  проверки  исполнения заключенного договора аренды от 25.02.2013 б/н надлежащим образом подписанного арендодателем и арендатором, 30.01.2013 арендодатель комиссионно провел осмотр помещений переданных в аренду, вследствие чего выяснилось, что объект аренды используется не по назначению под склад, а для размещения автостоянки, с осуществлением на переданном имуществе арендатором работ по демонтировке решетки, входных ворот и проемов в помещении.

Кроме того, заявлением от 25.01.2013 ответчик обратился к арендодателю с просьбой  о погашении задолженности по арендной плате частями (оплатив при этом 10000 рублей) и предоставлении пяти рабочих дней для освобождения помещения.

На основании данных фактов апелляционным судом сделан вывод о фактическом использовании в период с 01.11.2012 по 01.02.2013 ответчиком спорного помещения, при таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды, а также имеющееся обременение, не препятствовало такому использованию.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд при рассмотрении дела необоснованно отказал ответчику в принятии встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения спора.

В силу статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить  истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.

Однако в материалах дела отсутствует встречное исковое заявление ответчика, надлежащим образом поданное в порядке статей 125-126 АПК РФ и зарегистрированное Арбитражным судом Амурской области, в этой связи довод заявителя о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового заявления признается несостоятельным.

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод заявителя о ничтожности договора аренды от 01.11.2012 в силу его заключения ненадлежащим лицом не нашел своего документального подтверждения в материалах дела.

На основании изложенных обстоятельств и норм права, учитывая установленный судами факт передачи имущества в пользование, отсутствие возражений на момент передачи относительно этого имущества со стороны арендатора, а также наличие соглашения сторон о размере платы за пользование недвижимым имуществом, а также частичное осуществление арендных платежей, апелляционный суд приходит к выводу о наличии обязательственных отношений между сторонами и оснований для взыскания с предпринимателя образовавшейся задолженности в заявленном истцом размере.

Помимо основной задолженности судом с ответчика взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 371, 27 рубля вследствие их неправомерного