Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2013 по делу n К . Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

обоснованным, принимая во внимание то, что при определении этой стоимости   оценщиком применялся лишь один подход – затратный, который основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Следует отметить, что положениями статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 20 раздела 4 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, применение оценщиком только одного подхода при определении стоимости имущества является возможным при условии обоснования отказа от использования других подходов.

Между тем, как указал сам оценщик в пункте 8.1 отчета, необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание  сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам; это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

В данном случае спорное имущество относится именно к таким объектам недвижимости,  что усматривается назначения самих объектов, которые до их отчуждения ответчику находились в пользовании Общества, то есть коммерческой организации, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (статья 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Иные подходы к определению стоимости спорного имущества оценщиком не применялись.

При этом в обоснование неприменения при определении стоимости объектов сравнительного подхода, основанного  на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (пункт 8.2 отчета ООО «Амурский оценщик» от 30.11.2012 № Н-70/12), то есть подхода наиболее объективно отражающим рыночную стоимость недвижимого имущества, оценщик указал на то, что в том состоянии, в каком объекты находились на момент осмотра, они не имеют аналогов на рынке недвижимости в г. Свободном; использование объектов аналогов с применением корректировок на техническое состояние объектов не корректно, так как данная корректировка составляет более 50%, а в совокупности с другими корректировками – более 70%, что уже говорит о несопоставимости аналогов оцениваемому объекту (раздел 9).

В обоснование отказа от применения доходного подхода, основанного на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования, оценщик также сослался на состояние объектов, которое не позволяет рассматривать их в качестве доходной недвижимости на момент оценки.

Выводы оценщика о невозможности применения сравнительного и доходного подходов лицами, участвующими в деле, не оспорены и в установленном порядке документально не опровергнуты. В этой связи заключение эксперта, в котором оценка имущества дана только на основании затратного подхода, принимается во внимание в качестве одного из доказательств, которое, учитывая вышеустановленное, само по себе не является достаточным для вывода о рыночной стоимости отчужденного по спорным договорам имущества.

Следует отметить, что доводы заявителя жалобы о том, что отчет ООО «Амурский оценщик» не является надлежащим доказательством по делу, подлежат отклонению в силу следующего.

Мнение Павлова П.П. о том, что стоимость спорных объектов определена экспертом без учета населенного пункта, в котором расположены эти объекты и их технического состояния, опровергается содержанием самого отчета (вопросы 1, 2 раздела 14).

Ссылка на то, что в отчете оценщика указаны сведения о стоимости гаражей, которые не относятся к имуществу, схожему со спорным имуществом по своим техническим характеристикам и местом расположения, во внимание не принимается, учитывая неприменение оценщиком сравнительного подхода к определению стоимости объектов оценки.

Доводы об указании оценщиком на информационное письмо начальника отдела имущества администрации Свободненского района г. Свободного несостоятельны, так как из отчета не усматривается тот факт, что сведения, содержащиеся в данном письме, легли в основу выводов оценщика (учитывая размещение этих сведений в разделе отчета «Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Свободного в 2011 году»).

Применение оценщиком одного подхода, на что ссылается  заявитель жалобы,  как указано выше, не противоречит нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание нецелесообразность назначения по делу повторной экспертизы в связи с выводами оценщика о невозможности применения сравнительного и доходного подходов, отчет оценщика подлежит оценке суда  в совокупности с другими представленными в дело доказательствами.

Исходя из положений части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания неравноценного встречного предоставления по оспариваемым договорам возлагается на заявителя по настоящему обособленному спору – конкурсного управляющего должником.

Как усматривается из материалов дела, последним в качестве доказательства представлено письмо ООО «Альфард» от 08.06.2012 № АЛ 054 (т. 1 л.д. 25), согласно которому средняя рыночная стоимость  крытых автостоянок, гаражных боксов площадью, превышающей 100кв.м, составляет на 01.07.2011 около 9 000 руб. за 1 кв.м, а артезианской водонапорной скважины – от 90 000 руб. до 700 000 руб.

Однако данный документ не может быть признан надлежащим доказательством по делу, поскольку сведения, содержащиеся в нем, носят информационный характер и безотносительны к спорным объектам.

Иных доказательств существенного занижения стоимости проданного имущества конкурсным управляющим должником не представлено.

Между тем, как усматривается из материалов дела, данное имущество спустя 7 месяцев после его приобретения ответчиком по оспариваемым сделкам отчуждено третьему лицу – Слабожанину О.П. по договору купли-продажи от 21.02.2012 по цене их приобретения у должника (за 120 000 руб., т. 3 л.д. 72-74). Право собственности Слабожанина О.П. на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2012 (т. 3 л.д. 69-71). Оснований считать сторон этого договора заинтересованными относительно друг друга, не имеется; доводов в данной части участниками спора не приведено; ответчик, отвечая на вопросы апелляционного суда, настаивал на отсутствии какой-либо заинтересованности при продаже имущества именно этому лицу, объяснив действия по продаже отсутствием собственных средств на ремонт и восстановление соответствующих объектов.

Из письменных пояснений третьего лица, изложенных в отзыве (т. 3 л.д. 75-76) усматривается, что цена приобретения объектов рассчитана с учетом акта осмотра от 02.08.2011, стоимости аналогичных объектов в г. Свободном и реального технического состояния объектов.

Факт нахождения спорных объектов в неудовлетворительном состоянии на момент их отчуждения должником действительно подтверждается указанным актом, подписанным Павловым П.П., Слабожаниным О.П. и представителем ООО «Лабар» (т. 3 л.д. 80), а также вышеназванными выводами оценщика и его описанием объектов, указанных в разделе 10 отчета ООО «Амурский оценщик» от 30.11.2012 № Н-70/12.

Довод конкурсного управляющего должником о том, что  в Договорах от 04.07.2011 и от 25.07.2011 и подписанных к ним передаточных актах имеются ссылки на нахождение на момент продажи объектов недвижимости в состоянии соответствующим условиям договоров без явных недостатков,  апелляционным судом отклоняется как противоречащий указанным выше письменным доказательствам по делу. Кроме того, из названных конкурсным управляющим ссылок невозможно достоверно установить, в каком именно состоянии находились спорные объекты на момент продажи и какое состояние установлено условиями договоров.

То, что при проведении экспертизы невозможным являлось применить сравнительный подход, может свидетельствовать об отсутствии спроса на имущество в том состоянии, в котором его приобрел Павлов П.П., что влечет отсутствие информации о цене реально заключаемых сделок на такое имущество (о цене спроса). В этой связи цена последующей по продаже спорного имущества сделки (договора от 21.02.2012) имеет существенное значение для разрешения настоящего спора и принимается с целью решения вопроса о равноценности встречного предоставления по оспариваемым подозрительным сделкам.

Относительно Договора от 25.07.2011 арбитражный апелляционный суд также считает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из содержания указанной нормы права следует, что  рыночная стоимость носит вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры.

В данном случае разница рыночной стоимости водонапорной скважины согласно отчету ООО «Амурский оценщик» (23 599 руб.) и ценой, установленной сторонами в Договоре от 25.07.2011 (20 000 руб.), составляет 3 599 руб., что составляет 15,3% отклонения.

Такое отличие цены предмета оспариваемого договора от его рыночной стоимости, определенной экспертом, не может быть признано существенным применительно к пункту 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации,  что свидетельствует об отсутствии оснований для вывода о продаже скважины по существенно заниженной стоимости.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности конкурсным управляющим должником факта продажи спорного имущества  по цене значительно ниже его рыночной стоимости и причинения в силу этого убытков должнику и его кредиторам.

В этой связи основания удовлетворения заявленных требований о признании Договоров от 04.07.2011 и от 25.07.2011 недействительными по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве отсутствуют.

Как следствие, не подлежат удовлетворению и требования в части применения последствий недействительности сделок.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 18 февраля 2013 года по делу №А04-957/2012 Арбитражного суда Амурской области отменить.

Заявление об оспаривании сделки должника оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.Д. Козлова

А.И. Михайлова