Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу n А51-9292/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предпринимателе отчете №14-01.0018 от 07.04.2014, выполненном по его обращению специалистом-оценщиком ИП Хасмамедовым A.M., согласно которому стоимость объектов составила 570.000 рублей и 330.000 рублей, то в соответствии со статьей 82 АПК РФ в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости арендованного имущества, а также учитывая обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком,  определением суда от 12.08.2014 по ходатайству заявителя была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению от 06.02.2015 №73/90, выполненному ООО «Приморский экспертно-правовой центр»,  рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 2 составляет 429.000 рублей; нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, в здании (лит. А) этаж: подвал, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 2а, составляет 741.000 рублей.

Порядок и результат экспертизы от 06.02.2015 №73/90 лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд первой инстанции признал установленную судебной экспертизой рыночную стоимость спорных объектов достоверной, отражающей реальную рыночную стоимость спорного имущества, а значит, указанная в нем величина должна быть использована при определении цены продажи спорных объектов.

Считая ошибочным данный вывод арбитражного суда, УМС г. Владивостока ссылается на то, что единственным надлежащим доказательством, подтверждающим соответствие (несоответствие) отчета об оценке требованиям законодательства, является экспертиза отчета, которая в рассматриваемом случае не проводилась.

Под экспертизой отчета согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Действительно, как обоснованно отмечает УМС г. Владивостока, со стороны предпринимателя в материалы дела не представлено отрицательное экспертное заключение на отчеты, выполненные ООО «Профессиональная оценка».

Между тем, отклоняя доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что результаты оценки рыночной стоимости спорного имущества, в том числе проведенной в рамках судебного разбирательства, не свидетельствуют о недостоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчетах от 15.11.2013 №1114-Р и №1115-Р, суд апелляционной инстанции исходит из следующего:

Как следует из части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, при получении от субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела коллегией установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых им помещений предприниматель обратился в УМС г. Владивостока 26.11.2013 (вх. №32395/20у).

В результате рассмотрения указанного заявления уведомлением от 20.12.2013 №32395/20у администрация г. Владивостока в лице УМС г. Владивостока сообщила о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ИП Загородникову О.Н.

При этом представленные в материалы дела отчет №1114-Р «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы объекта: нежилое помещение в здании (лит. А)», общей площадью 16,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 2  и отчет №1115-Р «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы объекта: нежилое помещение в здании (лит. А)», общей площадью   29,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 2а, составлены 15.11.2013.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что оценка рыночной стоимости спорных объектов недвижимости производилась ООО «Профессиональная оценка» не в рамках рассмотрения УМС г. Владивостока вопроса о возможности реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку оценка рыночной стоимости объектов осуществлена по состоянию на 29.10.2013 (составлены отчеты 15.11.2013), тогда как с заявлением в орган местного самоуправления о выкупе спорных объектов ИП Загородников О.Н. обратился 26.11.2013.

С учетом изложенного, ссылки апеллянтов на соответствие отчетов от 15.11.2013 №1114-Р и №1115-Р требованиям действующего законодательства, коллегией не принимаются.

Как установлено частью 3 статьи 10 Положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке, утвержденного решением Думы от 23.04.2002 №82, к компетенции Думы относится утверждение условий приватизации муниципального имущества.

Поскольку материалами дела подтверждается факт недостоверности сведений о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержащихся в отчетах от 15.11.2013 №1114-Р и №1114-Р, требования заявителя о признании недействительным решения Думы г. Владивостока от 20.02.2014 №240 в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 2, пл. 16,8 кв. м, подвал, в размере 670.000 рублей и в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 2а, пл. 29,2 кв. м, подвал, в размере 1.160.000 рублей, правомерно удовлетворены арбитражным судом.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона  №159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В соответствии с Уставом г. Владивостока, принятым решением Думы г. Владивостока 03.03.2005 №49 и Положением об УМС г. Владивостока, утвержденным постановлением главы администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439 (далее по тексту – Положение №1439), уполномоченным собственником имущества г. Владивостока является УМС г. Владивостока, которое вправе распоряжаться муниципальным имуществом, заключать договоры и совершать сделки в отношении нежилых помещений г. Владивостока в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством г. Владивостока.

         При этом, согласно пункту 2.2. Устава МКУ «АПМЗН», утвержденным постановлением администрации города Владивостока от 20.05.2011 №1143, одним из основных видов деятельности последнего является заключение от имени и по поручению УМС г. Владивостока в качестве продавца - договоров купли-продажи; за залогодержателя - договоров о залоге, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; передачу по актам приема-передачи имущества, в том числе объектов недвижимости, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основных средств, ценных бумаг, долевых вкладов, долговых обязательств, а также совершение всех необходимых действий, связанных с переходом права.

В пункте 2.4 договора поручения  №1/11 от 20.06.2011, заключенного между УМС г. Владивостока и МКУ «АПМЗН», предусмотрена обязанность последнего заключать от имени и по поручению УМС г. Владивостока за продавца договоры купли-продажи объектов недвижимости, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, лицом, уполномоченным на заключение договоров купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства, является МКУ «АПМЗН».

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение  органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Принимая во внимание вышеизложенные положения, коллегия считает правомерным обязание судом первой инстанции УМС г. Владивостока своим распоряжением поручить МКУ «АПМЗН» заключить с ИП Загородниковым О.Н. договоры купли-продажи спорных нежилых помещений по цене, определенной по результатам судебной экспертизы, а также обязание МКУ «АПМЗН» подписать с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенного по адресу: город Владивосток, улица Фирсова, 2 по цене 429.000 рублей и договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 2а, по цене 741.000 рублей.

Что касается заявленного требования предпринимателя о взыскании с Думы г. Владивостока, ООО «Профессиональная оценка», УМС г. Владивостока и МКУ «АПМЗН» стоимости услуг по оценке рыночной стоимости спорных помещений, проведенной ИП Хасмамедовым A.M., в размере 15.000 рублей, то отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего:

Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Право граждан, организаций и иных лиц на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, закреплено частью 1 статьи 198 АПК РФ.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц определен статьей 197 АПК РФ, исходя из части 2 которой производство по делам данной категории возбуждается на основании заявления