Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 по делу n А24-1153/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора аренды № 4/14 от 23.01.2014, далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора аренды) предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений.

Таким образом, передавая в аренду ответчику земельный участок с расположенными на нём помимо здания бани №6 зданиями котельной и мазутной, находящимися в государственной собственности субъекта Российской Федерации и переданными в хозяйственное ведение унитарному предприятию, Департамент допустил нарушение прав и охраняемых законом интересов третьего лица – собственника зданий котельной и мазутной (Камчатский край), лишив последнего возможности реализовать исключительное право, предоставленное такому собственнику указанной выше нормой права.

Кроме того материалами дела подтверждается, что предприниматель неоднократно обращался в Департамент с заявлением о разделе арендуемого земельного участка, а последний, в свою очередь, полагал такой раздел возможным при наличии согласия Министерства на раздел земельного участка. На момент рассмотрения спора судом первой инстанции раздел земельного участка не произведен.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора аренды №4/14 от 23.01.2014 в части в части наложения земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:76 на земельный участок, занятый зданиями котельной и мазутной, признаётся апелляционной коллегией соответствующим положениям пункта 1 статьи 166 ГК РФ и пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Давая оценку сложившимся между сторонами правоотношениям, судебная коллегия приходит к выводу, что применению подлежат положения Главы 34 «Аренда», а также § 5 «Неустойка» Главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.

 Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Договор аренды №4/14 от 23.01.2014 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к такому договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа.

Таким образом, определённый сторонами в Протоколах расчёта за пользование земельным участком на 2013 и 2014 годы расчёт арендной стоимости земельного участка исходя из общей площади земельного участка, равной 1966 кв.м, соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Расчет исковых требований произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды на основании Постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 01.12.2008 №3404 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Петропавловск-Камчатского городского округа» (в редакции Постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.03.2010 №804), Постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 12.05.2009 №1344 «Об утверждении коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от состава вида разрешенного использования земельного участка и от зоны градостроительной ценности», решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 01.07.2014 №226-нд «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Петропавловск-Камчатского городского округа и предоставленные в аренду без торгов», решения Арбитражного суда Камчатского края от 12.05.2014 по делу №А24-1730/2014.

Установив из имеющихся в материалах дела технических паспортов здания (сооружения) размер площади застроенного зданием котельной и мазутной, равной 197 кв.м и 59,3 кв.м соответственно, учитывая, что оплата арендных платежей за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 не была осуществлена арендатором, доказательств обратного суду ответчиком на основании статьи 65 АПК РФ не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований Департамента о взыскании с ответчика 802165 рублей задолженности по договору аренды №4/14 от 23.01.2014 за спорный период, из расчёта площади земельного участка, непосредственно занятого зданием ответчика и используемого для его эксплуатации (1709,7 кв.м), за вычетом стоимости аренды площади земельного участка, занятого зданиями мазутной и котельной (256,3 кв.м), как ничтожного в этой части. Проверив расчёт суда, коллегия признаёт его верным.

Опровержение ответчиком взысканной судом суммы задолженности основано на несогласии предпринимателя с исчисленной площадью земельного участка, застроенного зданиями котельной и мазутной, которая, по мнению апеллянта, должна рассчитываться с учётом необходимой площади использования (эксплуатации) таких зданий. Между тем указанные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Так, судом обосновано указано на недоказанность предпринимателем размера фактически занимаемой принадлежащим ему зданием площади земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:76 с разрешенным использованием «для эксплуатации здания бани № 6». Не представлено доказательств эксплуатационной площади земельного участка и в отношении зданий котельной и мазутной. При таких обстоятельствах у суда отсутствует возможность исчислить иную площадь земельного участка, фактически используемую предпринимателем.

Департаментом также заявлено требование о взыскании договорной пени в сумме 744110,75 рублей за просрочку внесения арендной платы за период с 25.03.2014 по 03.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 6.2 договора аренды стороны установили, что за просрочку платежей по договору, а также за уплату платежей не в полном объеме начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения предпринимателя к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 6.2 договора.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В то же время в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с указанной статьёй (в применимой редакции), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств в каждом конкретном случае.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойкой суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума №81 ответчик, заявляющий о снижении размера неустойки, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

По смыслу разъяснений, данных в Постановлении Пленума №81, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства является единственным основанием для снижения неустойки, сам по себе высокий процент неустойки, превышающий ставку рефинансирования, таковым не является.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в связи с отсутствием в материалах дела документов, подтверждающих указанную несоразмерность, с наличием в материалах дела доказательств, свидетельствующих