Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015 по делу n А51-31137/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

права истца на приобретение спорного имущества в решение об условиях приватизации.

Решением Думы г. Владивостока от 20.02.2014 №240 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы» (в редакции решения Думы г. Владивостока от 31.07.2014 №327) утверждены условия приватизации спорного имущества.

Ответчик в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ от 22.07.2008), направил истцу проект договора №222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 30.09.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи цена продажи арендуемого имущества составляет 7 940 678 рублей (без учета НДС).

Цена продажи имущества, указанная в пункте 3.1 договора купли-продажи, была определена на основании произведенной ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» по заказу ответчика оценки рыночной стоимости спорного имущества, результаты которой были отражены в отчете № 948 от 15.05.2014.

В соответствии с пунктом 5.2 указанного отчета № 948 в помещениях, передаваемых по договору № 222-ППВ, был проведен ремонт с применением отделочных материалов, состояние помещений удовлетворительное.

Истец, не согласившись  с указанной ценой выкупаемого имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 30.09.2014 к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет      5 169 491 рубль 53 копейки (без учета НДС).

Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом № 14-01.1888 от 25.09.2014, изготовленным оценочной компанией   ООО «Центр развития инвестиций».

Согласно таблице 11-3 Отчета об оценке № 14-01.1888 состояние нежилых помещений в здании (лит. А) общей площадью 80,9 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 54-60 (II) неудовлетворительное, состояние отделки требует ремонта, класс отделки «отсутствует, местами простая», состояние инженерного оборудования удовлетворительное, частично не удовлетворительное.

В таблице 11-4 Отчета об оценке № 14-01.1888 указано, что состояние нежилых помещений в здании (лит. А) общей площадью 75,6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 40-48 (II) удовлетворительное, состояние отделки требует косметического ремонта, состояние инженерного оборудования требует частичной замены.

03.10.2014 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»  письмом № 1-14/3808 сообщило истцу об отклонении его протокола разногласий, об отказе в изложении пункта 3.1 в редакции истца.

Кроме того, 07.10.2014 некоммерческим партнерством «Национальный союз экспертных организаций» было подготовлено заключение специалиста № 10-2014/20н на отчет № 948, согласно которому отчет № 948 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещении общей площадью 156,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 85» признается не соответствующим статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, указанной в отчете № 948, отчете № 14-01.1888, по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной судебной экспертизы ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» было подготовлено экспертное заключение, составлен отчет об оценке № 1320 от 04.03.2015,  которым установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 156,5 кв.м в здании (лит. А), в том числе площадью 80,9 кв.м, номера на поэтажном плане 54-60 (II), этаж: подвал; площадью 75,6 кв.м, номера на поэтажном плане 1-9 (II), этаж 1 составляет 6 094 000 рублей (в т.ч. НДС).

В данном экспертном заключении указано, что в целом помещения находятся в удовлетворительном физическом состоянии, при этом помещения первого этажа находятся в удовлетворительном физическом состоянии, требуется косметический ремонт; помещения подвала находятся в неудовлетворительном состоянии, полы потолок и внутренняя отделка имеют значительный физический износ, требуется проведение капитального ремонта.

В соответствии с выпиской из технического паспорта помещений от 16.03.2004 № 3029В/6484 номера помещений на поэтажном плане 54-60, 1-9.

 В кадастровом паспорте помещений от 13.04.2011 указаны номера помещений на поэтажном плане 54-60; 40-48, установлено, что в результате проведенной 08.04.2004 инвентаризации номера помещений изменились в результате упорядочения нумерации на этаже. 

В результате анализа данных выписки из технического паспорта и кадастрового паспорта, идентичности площади помещений, расположения, литерности коллегия приходит к выводу, что расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, 85, помещения 40-48 ранее являлись помещениями 1-9.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 №135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 15.05.2014 №948, подготовленным ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 23.12.2013 составляет 7 940 678 рублей (без учета НДС). Данная цена включена ответчиком в пункт 3.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества № 222-ППВ.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику - ООО «Центр развития инвестиций», которым подготовлен отчет №14-01.1888 от 25.09.2014 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, которая по состоянию на 23.12.2013 составила  6 100 000 рублей, включая НДС.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены объекта недвижимости, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 15.05.2014 №948, подготовленный по заказу УМС г. Владивостока.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Статьей 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке, содержащих противоречивые сведения о величине рыночной стоимости, определением суда от 12.02.2015 назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО «КОРВУС», общей площадью 156,5 кв.м в здании (Лит.А), в том числе площадью 80,9 кв.м, номера еа поэтажном плане: 54-60 (II), этаж: подвал; площадью 75,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 40-48 (II), этаж: 1, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, дом 85, по состоянию на 23.12.2013 (на ту же дату, на которую определена рыночная стоимость объекта оценщиком по заказу истца). Проведение экспертизы поручено оценщику ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» эксперту Сорокожердевой Елене Викторовне.

Заключением эксперта Сорокожердевой Е.В. от 04.03.2015 №1320 установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.12.2013 составляет 6 094 000 рублей с учетом НДС.

Апелляционная коллегия принимает во внимание то, что в отчете №14-01.1888 от 25.09.2014, отчете об оценке №1320 от 04.03.2015 установлено то обстоятельство, что состояние помещений неудовлетворительное, требуется косметический, а местами капитальный ремонт, что не соответствует выводам, указанным в отчете №948, проведенным по заказу ответчика, в котором установлено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, в помещениях проведен ремонт с применением современных отделочных материалов.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что отчет № 948, в том числе по приведенным основаниям ненадлежащего установления состояния помещений, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, рыночная стоимость нежилых помещений, указанная в данном отчете, также является недостоверной, поскольку определена на основании не соответствующих достоверности данных о состоянии помещений.

Данное обстоятельство подтверждается заключением специалиста №10-2014/20н от 07.10.2014 на отчет № 948, выполненным Некоммерческим партнерством «Национальный союз экспертных организаций», согласно которому отчет №948 не соответствует статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Апелляционная коллегия отмечает, что при изготовлении заключения №1320 от 04.03.2015 в рамках судебной экспертизы оценщиком был проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в заключении от 04.03.2015, установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 23.12.2013 составляет 6 094 000 рублей с учетом НДС.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз и (или) оценке спорных помещений, ответчиком не заявлено.

Довод ответчика о том, что экспертом Сорокожердевой Е.В. при использовании сравнительного подхода были некорректно применены объекты-аналоги, заявленный устно в заседании суда апелляционной инстанции, отклоняется апелляционным судом, поскольку, как следует из заключения №1320 от 04.03.2015, оценщик при применении метода сравнительных