Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу n А59-236/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А59-236/2015

10 июля 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 07 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей Л.А. Мокроусовой, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Армсахстрой»,

апелляционное производство № 05АП-4362/2015

на решение от 03.04.2015

судьи С.Ф. Дудиной

по делу № А59-236/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, дата регистрации 25.11.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» (ОГРН 1046500636060, ИНН 6501152037, дата регистрации 02.09.2004)

о взыскании неустойки,

при участии:

лица, участвующие в деле: не явились;

УСТАНОВИЛ:

         Администрация города Южно-Сахалинска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» (далее – Общество) с иском о взыскании пени в сумме 195 611 941,84 рублей за нарушение сроков передачи квартир в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск», определенных договором № 013-203 от 03.07.2013 купли-продажи созданной в будущем недвижимости (с учётом уточнения требования).

         Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 03.04.2015 заявленное истцом требование удовлетворено в части взыскания с ответчика в пользу истца 51 000 000 рублей неустойки. В удовлетворении требования в остальной части отказано.

         Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что истцом не доказано причинение ему убытков вследствие нарушения срока передачи квартир в рамках заключённого между сторонами договора с учётом того обстоятельства, что их строительство осуществлено в рамках федеральной программы и за счёт средств федерального бюджета. Изложенное, по мнению апеллянта, является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

         От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.

         Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

         Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 03.07.2013 между Администрацией города Южно-Сахалинска (покупатель) и Обществом (продавец) заключён договор № 013-203 купли-продажи созданной в будущем недвижимости.

Согласно пункту 1.1. договор заключается на приобретение в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» созданной в будущем недвижимости – квартир в количестве 263 единицы общей площадью 13793,2 кв.м. в 3-х этажных многоквартирных домах (далее – квартиры), которая будет возведена на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000039:502 площадью 92596 кв.м., находящемся у продавца в аренде на основании договора аренды от 11.06.2013, расположенном по адресу: г.Южно-Сахалинск, по южной стороне с.Дальнее, между автомобильной дорогой Южно-Сахалинск-с.Дальнее и р.Владимировка.

Пунктом 1.3. установлено, что продавец обязуется в сроки, определенные настоящим договором, в соответствии с характеристиками недвижимости (квартир) (Приложение № 1) создать и передать по акту приема-передачи недвижимости (Приложение №2) в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» 263 квартиры общей площадью 13793,2 кв.м. в жилых домах в соответствии с разрешением на строительство от 25.06.2013 № RU 65302000-0000003794, расположенных в с.Дальнее южнее ул.Московская, жилой квартал №1.

Согласно пунктам 3.1.1. и 3.1.2. продавец обязан в течение 1 квартала 2014 года обеспечить регистрацию своего права собственности, а также переход права собственности к покупателю на объект недвижимости, указанный в пункте 1.1. договора, и передать покупателю по акту приема-передачи недвижимости ( Приложение № 2) квартиры, не находящиеся в ипотеке, не обремененные правами третьих лиц, не заложенные, не подаренные, не обещанные в дар, не состоящие в споре и под арестом, свободные от пользования третьими лицами, имеющими в соответствии с законом право пользования данными квартирами, не имеющими задолженности по коммунальным платежам, в срок не позднее 31.03.2014.

В силу пункта 6.2. договора в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного настоящим договором, покупатель вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим договором срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки.

Пунктом 6.4. договора установлено, что продавец освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине покупателя.

Цена договора составляет 812 419 480 рублей из расчета 58 900 рублей за 1 кв.м. общей площади квартиры (пункт 2.1).

Письмами от 29.01.2014 № 310-013/03, от 22.07.2014 № 3669/1-013/05, от 06.11.2014 № 5610-013/03, от 29.09.2014 № 013-1861, от 21.07.2014 № 3595/1-013/05, от 16.05.2014 № 2345/1-013/05, от 07.05.2014 № 2220-013/01, от 21.03.2014 № 1377-013/03, от 01.04.2014 № 1599-013/03 истец потребовал от ответчика исполнить обязательства в соответствии с требованиями договора и сообщить о датах передачи квартир.

Материалами дела установлено, что ответчик в нарушение пункта 3.1.2. договора передал истцу квартиры не по одному акту приема-передачи в полном объеме, а по нескольким актам, в том числе:

- 23.10.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 10 квартир;

- 07.11.2014 по акту приема-передачи истцу передано 7 квартир;

- 20.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 34 квартиры;

- 21.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 16 квартир;

- 24.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу 57 квартир;

- 26.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 54 квартиры;

- 27.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 1 квартира;

- 28.11.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 25 квартир;

- 05.12.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 16 квартир;

- 08.12.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 5 квартир;

- 18.12.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 20 квартир;

- 19.12.2014 по акту приема-передачи недвижимости истцу передано 18 квартир.  Всего передано 263 квартиры.

В связи с нарушением ответчиком сроков исполнения обязанности по договору от 03.07.2013 № 0113-203, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки в сумме 195 263 124,26 рублей.

Частично удовлетворяя заявленное истцом требование, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно положениям статей 454, 455 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Оценив условия договора № 013-203 от 03.07.2013, суд первой инстанции верно установил, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Разделом 9 договора установлен досудебный порядок урегулирования спора, предусматривающий направление претензии и срок ответа на нее - 15 дней.

Претензионный порядок истцом соблюден, претензия направлена 31.12.2014 за № 6470-013/03 на сумму 195 262 124,26 рублей и вручена представителю по доверенности Никандрину С. В. 12.01.2015.

Согласно статье 330 ГК РФ при просрочке исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору пени, если такая мера ответственности предусмотрена законом или договором.

В пункте 6.3. договора № 013-203 от 03.07.2013 установлено, что в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного настоящим договором, покупатель справе потребовать уплату неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим договором срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен, установлено, что неустойка рассчитана не от общей цены договора, как предусмотрено самим договором, а от цены договора, уменьшенной на сумму, пропорционально объему обязательств, предусмотренных договором и фактически исполненных ответчиком, то есть по правилам, установленным в части 7 статьи 34 Федерального закона № 44-ФЗ от 05.04.2013 « О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Периоды просрочки исполнения обязательства подтверждены. Расчет неустойки является верным, неустойка составляет 195 611 941,84 рублей.

Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции заявил о снижении размера ответственности в порядке статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 « О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав по своей воле и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых