Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2015 по делу n А51-20924/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Вместе с тем, согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256.

Принимая во внимание положение статьи 9 АПК РФ, которой установлено осуществление судопроизводства в арбитражном суде на основе состязательности, заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств, состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие, по общему правилу, с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств, учитывая обстоятельства дела. Гарантируя каждому лицу, участвующему в деле, право представлять арбитражному суду доказательства часть 2 статьи 9 АПК РФ одновременно возлагает на названных лиц риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно представленному в материалы дела заключению № 09-2014/14н на спорный отчет № 277-р специалиста Некоммерческого партнерства «Национальный союз экспертных организаций», содержание указанного отчета № 277-р не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе  требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности СРО оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков». Заключении  отражены замечания по нарушению требований пунктов 18, 21 ФСО №1, пункту 12 ФСО №3.

Указание суда первой инстанции на отмечаемое в заключении обстоятельство, что в рамках определения стоимости затратным подходом оценщиками рассчитана только стоимость улучшений (здания) без учета стоимости земельного участка, не может быть поддержана судебной коллегией ввиду несоответствия материалам дела, ввиду чего данный довод жалобы является обоснованным. Вместе с тем, данное обстоятельство по существу не влияет на общую обоснованность оценки  заключения № 09-2014/14н на спорный отчет № 277-р.

При этом судебная коллегия самостоятельно отмечает обстоятельство использования в рамках сравнительного подхода пяти объектов-аналогов, в отношении трех из которых  указано на продажу вместе с земельным участком (т. 1 л.д. 99,100,101), что позволяет критически отнестись к обоснованности определения их в качестве корректных аналогов для определения рыночной стоимости спорного здания, отчуждаемого без земельного участка.

Также, согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № 095/3-14, подготовленному 24.07.2014 НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации», по результатам обследования строительных конструкций здания установлено, что основные строительные конструкции и инженерные коммуникации здания имеют критический процент физического износа 80 процентов, находятся в неудовлетворительном, частично аварийном техническом состоянии, что не соответствует данным о физическом износе здания, приведенным в спорном отчете № 277-р, согласно которому физический износ здания составляет 76,63 %. Неудовлетворительное состояние здания также подтверждается представленными фототаблицами.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции представленный в материалы дела отчет № 277-р обоснованно признан недостоверным, поскольку не соответствует статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения».

В силу изложенного, коллегией также отклоняются доводы апеллянта относительно несущественности нарушений требований пунктов 12, 18, 21 ФСО, а именно, отсутствие информации о доходах, периода прогнозирования и определения ставки дисконтирования, поскольку в основу определения выкупной цены недвижимого имущества не может быть положено доказательство, признанное недостоверным в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость здания в проекте спорного договора установлена на основании спорного отчета № 277-р, выполненного ООО «Профессиональная оценка», следовательно, основания для признания достоверной цены здания, подлежащего передаче по договору купли-продажи и указанная в пункте 2.1 проекта спорного договора в размере 3 340 000 рублей, отсутствуют.

Согласно представленного истцом в материалы дела отчета № 14-01.1710 от 28.08.2014 об оценке рыночной стоимости здания, выполненного ООО «Центр развития инвестиций», установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.08.2014 составляет 1 485 841 рубль без учета НДС.

В соответствии с пунктом 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

Исходя из пункта 13 ФСО № 1 доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Из содержания отчета № 14-01.1710 от 28.08.2014 апелляционным судом установлено, что расчет стоимости объекта оценки доходным и сравнительным подходами не проводился, поскольку рынок объектов недвижимости, подобных оцениваемому, с точки зрения его физического состояния, в г. Артеме отсутствует, а анализ рынка коммерческой недвижимости показал наличие крайне незначительного количества объектов-аналогов схожих с объектом оценки по характеристикам физического состояния и функциональной пригодности систем коммуникаций.

Согласно п. 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Учитывая изложенное, вес затратного подхода составил 100%, поскольку объектом оценки является неэксплуатируемое здание бани, находящееся в неудовлетворительном состоянии, требующее проведения реставрационных работ и капитального ремонта (т. 2, л.д. 65).

Таким образом, при изготовлении отчета № 14-01.1710 от 28.08.2014 оценщиком был использован анализ наиболее эффективного использования Здания, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом. Вследствии чего оценщиком  на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в отчете, установлено, что стоимость Здания по состоянию на 18.08.2014 составила сумму 1 485 841 рубль без учета НДС.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения  №2573/12/14 от 19.12.2014 на отчет об оценке рыночной стоимости здания №14-01.1710 от 28.08.2014, изготовленного НП СРО «Деловой союз оценщиков» следует, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном в статье 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о соответствии отчета № 14-01.1710 от 28.08.2014 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

Достоверность величины рыночной стоимости Здания, установленной оценщиком в отчете № 14-01.1710 от 28.08.2014, не была оспорена в установленном законом порядке (статьи 12, 13 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998).

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

  Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

По смыслу статьи 173 АПК РФ, разрешение арбитражным судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, путем указания в резолютивной части решения вывода арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Поскольку судом первой инстанции установлен и апелляционным судом признан обоснованным размер выкупной цены Здания, указанный истцом в уточненных