Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2015 по делу n А51-20924/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-20924/2014

29 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 23 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Артемовского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-4653/2015

на решение от 19.03.2015 судьи А.К. Калягина

по делу № А51-20924/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рост»                           (ИНН 2502029529, ОГРН 1032500534593, дата государственной регистрации: 17.12.2003)

к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации: 27.12.2002),

обществу с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» (ИНН 5406360363, ОГРН 1065406153856, дата государственной регистрации: 19.07.2006)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, о направлении проекта договора,

при участии:

от истца - Кукуев В.В. по доверенности от 22.07.2014 сроком действия до 01.08.2015, паспорт,

от администрации Артемовского городского округа - Железнова Н.С. по доверенности от 12.01.2015 № 03 сроком действия до 31.12.2015, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рост» (далее – ООО «Рост», истец), уточнив свои исковые требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обратилось с исковыми требованиями к Администрации Артемовского городского округа (далее – Администрация, ответчик, апеллянт), обществу с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» о признании недостоверным выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» отчета № 277-р об оценке рыночной стоимости здания – баня № 6, общей площадью 443,9 кв.м, (лит. А), этажность 2; назначение нежилое, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Ляпидевского, д. 1, (далее – Здание); об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости Здания, определенной в отчете № 14-01.1710 от 28.08.2014, выполненном ООО «Центр развития инвестиций», и равной сумме 1 485 841 рубль без учета НДС; об обязании Администрации Артемовского городского округа направить истцу подписанный со своей стороны проект договора купли–продажи Здания (далее спорный договор), с указанием в пункте 2.1. договора рыночной цены объекта в сумме 1 485 841 рубль без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.03.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация Артемовского городского округа обратилась с апелляционной жалобой в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 19.03.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей правовой позиции апеллянт ссылается на то, что отмеченное судом первой инстанции не указание стоимости земельного участка в отчете не является основанием для признания недостоверным отчета об оценке и не может существенно повлиять на стоимость здания, поскольку последнее продается без земельного участка. Считает, что нарушение требований пунктов 12, 18, 21 ФСО, а именно, отсутствие информации о доходах, периода прогнозирования и определения ставки дисконтирования не может существенно повлиять на конечную стоимость выкупаемого имущества.

 В судебном заседании 23.06.2015 представитель Администрации заявил ходатайства об отложении судебного заседания и о назначении судебной экспертизы по определению стоимости спорного объекта. Представитель истца по указанным ходатайствам возразил. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел и отклонил заявленное ходатайство об отложении судебного заседания как необоснованное.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы, на основании статей 82, 159, 184, 185 АПК РФ, апелляционным судом также отклоняется в силу следующих обстоятельств. 

Судебная экспертиза назначается арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82, частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В силу положений статьи 71 АПК РФ экспертиза, назначенная при рассмотрении арбитражного дела, является одним из доказательств по делу и подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; она не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно пояснениям сторон, ходатайств о проведении судебной экспертизы по данному вопросу сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялось, в силу чего, исходя из предмета спора и доказательств, имеющихся в материалах дела, руководствуясь пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суда апелляционной инстанции отказывает в назначении экспертизы по определению стоимости спорного объекта.

В судебном заседании представитель Администрации огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка», надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, представитель не явился, что в силу положений статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.11.2003 серия 25-АА номер 357647, Артемовскому городскому округу на праве собственности принадлежит здание – баня № 6, общей площадью 443,9 кв.м, (лит. А), этажность 2; назначение нежилое, расположенное по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Ляпидевского, д. 1.

Между ООО «Рост» (Арендатор) и Артемовским городским округом в лице Муниципального учреждения Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа (Арендодатель) 28.04.2008 заключен договор аренды имущества № 35, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование, в том числе, спорное Здание для использования в производственных целях.

Согласно представленному в материалы дела письму от 23.06.2014 №30-18/1379 Администрация обратилась к ООО «Рост» с предложением  реализации преимущественных прав арендатора трех объектов муниципальной собственности, включая спорный по настоящему делу, согласно положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», путем заключения  договора купли-продажи здания, согласно приложенного проекта договора, с условием о рассрочке уплаты цены товара (спорный договор).

Согласно пункту 1.2. проекта спорного договора продажа объекта осуществляется на основании решения Думы Артемовского городского округа от 28.11.2013 № 216 «О программе приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа на 2014 год». Условия приватизации арендуемого истцом имущества утверждены Постановлением администрации Артемовского городского округа от 16.06.2014 № 2054-па.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта спорного договора цена продажи здания составляет 3 340 000 рублей.

Данная цена здания, как его рыночная стоимость, определена в размере 3 340 000 рублей на основании произведенной ответчиком - ООО «Профессиональная оценка» по  муниципальному контракту от 26.05.2014 №2/05 А на оказание услуг по оценке муниципального имущества, заключенному ООО «Профессиональная оценка» и Управлением имущественных отношений администрации Артемовского городского округа, оценки рыночной стоимости здания, отраженной в отчете № 277-р об оценке рыночной стоимости здания – баня № 6, общей площадью 443,9 кв.м., (лит. А), этажность 2; назначение нежилое, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Ляпидевского, д. 1, (спорный отчет).

Не согласившись с предложенной ценой объекта недвижимости, истцом был подготовлен и 16.07.2014 передан Администрации протокол разногласий от 15.07.2014 к проекту спорного договора с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что истец заинтересован  в приобретении здания и намерен реализовать свое преимущественное право на приобретение спорного здания по цене 1 670 000 рублей.

Уведомлением от 17.07.2014 № 30-18/1593 Администрация отклонила протокол разногласий и отказала в принятии спорного договора в предложенной истцом редакции.

Полагая, что выкупная стоимость здания, определенная согласно отчету № 277-р, является завышенной, а сам отчет, на основании которого определена выкупная стоимость спорного имущества – недостоверным, ООО «Рост» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

ООО «Рост» является арендатором здания, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Артемовского городского округа, вследствие чего, как верно установил суд первой инстанции, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, что также подтверждается направлением истцу проекта договора купли-продажи.

Из части 2 статьи 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пунктам 1.2, 2.1 проекта договора купли-продажи продавцом стоимость объекта определена следующим образом: согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного ООО «Профессиональная оценка», решению Думы Артемовского городского округа от 28.11.2013 № 216 «О программе приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа на 2014 год», постановлению администрации Артемовского городского округа от 16.06.2014 № 2054-па, в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества составляет 3 340 000 рублей.

В силу положений статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный