Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу n А59-4558/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Возместить (распределить) судебные расходы (ст.101, 106, 112 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

территорию предприятия и при его разделе необходимо будет менять разрешенное использование, следует согласиться с доводом заявителя, что земельный участок, на котором расположены принадлежащие заявителю и иным собственникам объекты недвижимости, являлся неделимым.

В то же время, как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, фактически, после продажи предприятия как комплекса по частям в ходе процедуры банкротства ОАО «Ликеро-водочный завод» комплекс зданий на спорном земельном участке, самостоятельно  приобретённых несколькими собственниками (предпринимателями и физическими лицами), перестал существовать и функционировать как предприятие.

Объекты недвижимости на участке, принадлежащие гражданам и предпринимателям на праве собственности, являются обособленными объектами. При этом заявителем не представлено доказательств того, что деятельность индивидуальными предпринимателями Ким Э. Е. и Ди Ри Мен Су, гражданами Тесленко А.В. и Аяшев А.В. на базе принадлежащих им объектах осуществляется в режиме единого производственного цикла.

В связи с изложенным коллегия делает вывод о том, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310006:64 под территорию предприятия, указанное в кадастровой выписке, не соответствует его фактическому использованию.

Согласно ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости, как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Действительно из материалов дела следует, что сведения ГКН в отношении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310006:64 после распродажи находящихся на нем объектов недвижимости не изменялись.

Однако, на момент обращения предпринимателя и физических лиц - собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0310006:64, за приватизацией земельного участка, объекты недвижимости уже не использовались в качестве единого производственного комплекса, и использование участка под территорию предприятия не соответствовало его фактическому землепользованию.

С учетом обстоятельств утраты фактического использования земельного участка под предприятие, вывод о неделимости земельного участка на основании содержащихся в кадастровом учете сведений о его разрешенном использовании необоснован и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

То обстоятельство, что в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в определении № 82-О от 05.03.2004, одним  из критериев отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, является, в том числе разрешенное использование, которое может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, на указанные выводы коллегии не влияет, поскольку спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и материалами дела не подтверждается необходимость его перевода в состав иной категории земель для изменения разрешенного использования на фактическое.

С учётом изложенного, коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0310006:64 является неделимым.

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.10.2013 по делу № А59-2839/2013 в части правовых выводов о неделимости земельного участка не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июня 2004 года № 2045/04, от 31 января 2006 года № 11297/05 и от 25 июля 2011 года № 3318/11).

Из материалов дела следует, что управление по своей инициативе осуществило кадастровые работы по разделу спорного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0310006:64, в результате которых данный земельный участок разделён на 4 земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0310006:205, 65:01:0310006:206, 65:01:0310006:207 и 65:01:0310006:208, что так же подтверждает довод Территориального управления о делимости земельного участка.

Несмотря на делимый характер спорного земельного участка, на дату подачи заявления о его приватизации он не был разделен. Следовательно, в силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010, заявители имели право на его приватизацию в долевую собственность при соблюдении совокупности условий.

Как указано выше, согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для реализации исключительного права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости заинтересованные лица должны были обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о приобретении прав на земельный участок, представив при этом необходимые документы в соответствии с перечнем, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 (далее - Приказ от 13.09.2011 № 475 и Перечень) и действовавшим на момент совместного обращения предпринимателя и третьих лиц в Территориальное управление.

Согласно пунктам 4, 4.1, 4.2 Перечня, при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке от заявителя требуется предоставление выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:

- уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и

- копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 8 названного Перечня к заявлению о приобретении прав на земельный участок в обязательном порядке прикладывается сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.10.2013 по делу № А59-2839/2013 на спорном земельном участке расположены 15 объектов недвижимости.

В своём заявлении от 28.02.2014 в Территориальное управление индивидуальные предприниматели Ким Э. Е. и Ди Ри Мен Су, а также граждане Тесленко А.В. и Аяшев А.В. просили предоставить им в долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 65:01:0310006:64 площадью 21 685 кв.м.

При этом основанием для приватизации земельного участка заявители указали 14 объектов недвижимого имущества, в том числе «Здание комнаты отдыха и душа», назначение нежилое, инв. № 23, литер В, и 1 объект некапитального строительства (холодильная установка).

На 13 объектов недвижимости права заявителей зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пояснениям предпринимателя, еще один объект недвижимости - «здание трансформаторной подстанции», 1969 года постройки, общей площадью 26 кв.м., Литер «У», приобретённый предпринимателем в собственность в ходе конкурсного производства ОАО «Ликеро-водочный завод» был демонтирован в связи с его аварийности и угрозой обрушения. Так как данный объект недвижимости не стоял на государственном кадастровом учете и сведения о зарегистрированных правах отсутствовали в ЕГРП, сведения о демонтаже здания в органы кадастрового учета и Росреестра не направлялись.

Согласно пояснениям заявителя, на объект недвижимости «Здание комнаты отдыха и душа», назначение нежилое, инв. № 23, литер В, правообладатель Ди Ри Мен Су право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано в связи с ликвидацией (банкротством) продавца ОАО «Ликеро-водочный завод».

Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 по делу № А59-206/2013 было отказано в иске индивидуального предпринимателя Ди Ри Мен Су о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 76А – здание комнаты отдыха и душа, 1959 года постройки, общей площадью 94,8 кв.м., Литер «В»; здание трансформаторной подстанции, 1969 года постройки, общей площадью 26 кв.м., Литер «У», приобретённые по договорам купли-продажи недвижимого имущества № 01/37/Н-3, № 01-37/Н-4 от 07.11.2011. В данном деле судом установлено, что сведения о зарегистрированных правах субъектов на недвижимое имущество: здание комнаты отдыха и душа, 1959 года постройки, общей площадью 94,8 кв.м., Литер «В»; здание трансформаторной подстанции, 1969 года постройки, общей площадью 26 кв.м., Литер «У», в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют. Кроме того, в представленном предпринимателем протоколе собрания кредиторов ОАО «Ликеро-водочный завод» от 14-19.11.2010 также отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорные объекты. Таким образом, судом сделан вывод, что ОАО «Ликеро-водочный завод» распорядилось спорным имуществом в нарушение пункта 2 статьи 209, пункта 2 статьи 218 ГК РФ, и индивидуальный  предприниматель Ди Ри Мен Су право собственности на данные объекты также не приобрёл.

Факт регистрации в установленном законом порядке прав на объект недвижимости «Здание комнаты отдыха и душа», назначение нежилое, инв. № 23, литер В, предпринимателем на момент рассмотрения настоящего дела в суде также не подтверждён.

При этом, в отношении объекта, находящегося в разрушенном состоянии, а именно в отношении разрушенного «здания трансформаторной подстанции», 1969 года постройки, общей площадью 26 кв.м., Литер «У»,  собственник может воспользоваться исключительным правом на земельный участок, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества.

Так, по смыслу статьи 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи  36 ЗК РФ. При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав заявителей как субъекта гражданского оборота. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/2009.

Право собственности заявителя на холодильную установку как на объект некапитального строительства не порождает прав на земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что в заявлении на приватизацию земельного участка заявитель и другие собственники объектов недвижимого имущества в качестве основания для получения всего земельного участка в собственность указали 15 объектов, расположенных на этом участке.

При этом заявители подтвердили права на 13 объектов недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и части 1 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанные 13 объектов недвижимости порождают права на землю.

На 1 объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, заявители прав не имеют. Также на участке находится один разрушенный объект недвижимости и одна холодильная установка, не являющаяся недвижимым имуществом. Однако в отношении указанных объектов заявителями земельный участок безосновательно испрашивается к приватизации.

С учётом изложенного, коллегия приходит к выводу, что предприниматель не доказал прав на получение в общую долевую собственность Тесленко А. В., Аяшеву А. В., индивидуальным предпринимателям Ким Э. Е. и Ди Ри Мен Су всего земельного участка площадью 21 685 кв. м с кадастровым номером 65: 01:0310006: 64.

В отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок не подлежит разделу на отдельные участки, для целей размещения и эксплуатации отдельных объектов недвижимости, принадлежащих различным лицам, коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для предоставления всего участка в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ. Указанный вывод коллегии соответствует также правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Определении от 24.04.2013 № ВАС-4924/13.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Территориального управления от 14.08.2014 № 3291-05/к1667 об отказе в приватизации в общую долевую собственность земельного участка площадью 21 685 кв. м с кадастровым номером 65: 01:0310006: 64 Тесленко А. В., Аяшеву А. В., индивидуальным предпринимателям Ким Э. Е. и Ди Ри Мен Су, с учётом изложенного выше, не нарушает прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, которым не утрачено право оформить земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости в порядке статьи 36 ЗК РФ.

В связи с этим в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленных предпринимателем требований о признании решения Территориального управления от 14.08.2014 № 3291-05/к1667