Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А51-33592/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

факт самовольного возведения объекта без получения необходимых разрешений, истец обратился в суд с настоящим иском. Предприниматель, в свою очередь, обратился с встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что разрешение на реконструкцию спорного объекта и приемку его в эксплуатацию у предпринимателя отсутствуют. Следовательно, арбитражный суд первой инстанции верно установил, что спорный объект недвижимости отвечает критерию самовольной постройки.

Согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно обращался в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в удовлетворении которых было отказано, что следует из ответов Администрации от 14.02.2014 № 1470/20У, от 28.02.2014 № 3843/20У и от 08.05.2014 № 9523/20У.

 Основным мотивом для отказа в выдаче разрешения на строительство послужило то обстоятельство, что проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, поскольку земельный участок расположен в зоне ОД-1, исключающей, по мнению Администрации, изложенному также в отзыве на жалобу, и, по мнению Инспекции, изложенному в тексте жалобы, размещение жилого дома.

В то же время в соответствии частью 1 статьи 26 решения Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа» (далее – Решение № 462) общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов общественного, административного, делового, финансового и коммерческого назначения, торговли, здравоохранения, культуры, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, среднего профессионального и высшего профессионального образования, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, гостиниц, стоянок автомобильного транспорта, подземных или многоэтажных гаражей и иных типов зданий, строений и сооружений массового посещения, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование этих зон.

При этом в общественно-деловых зонах могут размещаться жилые дома.

В силу части 2 статьи 27 Решения № 462 условно разрешённым видом использования зоны многофункциональной общественно-деловой застройки является жилые здания с размещением в нижних этажах объектов делового и обслуживающего назначения.

Согласно проекту  ООО «Архитектурный фонд»  (приложение к техплану - пояснительная записка, часть 1. Архитектурные решения) на нижнем этаже  здания по Океанскому проспекту 26/2 расположен гараж (автостоянка).

Таким образом, прямой запрет на размещение жилых домов в зоне ОД-1 правила землепользования и застройки не устанавливают. Назначение спорного объекта капитального строительства не входит в прямой конфликт с установленными градостроительным регламентом пределами использования земельного участка данной территориальной зоны.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок, отчуждённый в соответствии с Распоряжением  Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области  долевого строительства Приморского края № 811 от 21.05.2010, на основании договора от 01.12.2010  уже после утверждения Правил изначально предназначался для дальнейшей эксплуатации жилого дома, что сторонами дела не оспаривается.

Таким образом, в данном случае вид разрешённого использования ни земельного участка, ни объекта капитального строительства, установленный в кадастровом паспорте земельного участка и свидетельствах о праве собственности на данные объекты, не изменяется.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, приобретая спорный земельный участок с разрешённым видом использования – для дальнейшей эксплуатации жилого дома, и объект недвижимости – жилой дом, ответчик был вправе рассчитывать на возможность его эксплуатации по данному назначению, в том числе в целях реконструкции такого жилого дома.

В силу изложенных обстоятельств суд считает, что мотивы, по которым Администрацией было отказано в выдаче разрешения на строительство, не являлись безусловными, свидетельствующими о нарушении требований градостроительного плана земельного участка, влекущих отказ в выдаче такого разрешения.

Следовательно, ответчиком были приняты надлежащие меры к получению разрешения на строительство.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в городах с численностью населения свыше 3 миллионов одновременно с приобретением указанными в п. 1 статьи 2 лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструкцию). Таким образом,  в городах с численностью населения менее 3 миллионов человек органы государственной власти  не вправе устанавливать запрет на реконструкцию зданий.

При заключении договора купли-продажи собственник земельного участка в лице Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, не ставил вопрос об установлении какого-либо запрета на реконструкцию при решении вопроса о передаче земельного участка в собственность. Никаких ограничений не содержит и имеющийся в деле кадастровый паспорт  земельного участка. Поскольку на настоящий момент Администрация г.Владивостока, а также  третье лицо  не обладают вещными правами на спорный земельный участок, то они не имеют права накладывать  ограничения (обременения) на чужую собственность.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что установление подобных запретов после регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу по договору купли-продажи на объект недвижимости, являвшейся предметом отчуждения по договору купли-продажи, является нарушением права нового собственника, установленного действующим законодательством, в т.ч. статьёй 209 ГК РФ, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследование представленных в материалы дела доказательств, как верно установил суд первой инстанции, свидетельствует о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, самовольно возведенный ИП Мамедовой М.К. объект недвижимости - жилой дом общей площадью 611,1 кв.м,  расположенный по адресу Приморский край, г.Владивосток, Океанский пр-т , 26 (Лит.2), расположен в границах земельного участка с кадастровым № 25:28:010001:147, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, что подтверждается представленным в материалы дела техническим планом здания  от 24.12.2014, заключением кадастрового инженера от 24.12.2014, подготовленным кадастровым инженером ООО «ЗемлемерЪ»    Ивашиным А.Г. (квалификационный аттестат  № 25-11-59), из которого следует, что спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым № 25:28:010001:147.

 Из представленного в материалы дела акта экспертизы № 1193/16 от  26.12.2014, подготовленного  ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье», следует:

1. В ходе экспертного осмотра и исследования установлено, что жилой дом (Лит.2), расположенный по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 26/2, возведен в соответствии с проектом «Реконструкция жилого дома по Океанскому проспекту 26, литер 2 в г.Владивостоке. Конструктивные и объемно-планировочные решения». Выявленные отклонения от проекта в части объемно-планировочных решений, замены материала ненесущих перегородок, кровли, а также наружного теплоизолирующего слоя фасада не повлияли на несущую способность несущих и ограждающих конструкций жилого дома, устойчивость и требуемые показатели огнестойкости здания в целом.  Данный объект соответствует требованиям технических регламентов и  проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учёта, используемых энергетических ресурсов.

2. В ходе экспертного осмотра и исследования установлено, что жилой дом (Лит.2), расположенный по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 26/2 в г.Владивостоке на момент осмотра находится в нормальном и исправном техническом состоянии, при котором здание в целом является устойчивым, несущая способность конструкций обеспечивается в полном объеме. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций соответствует «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений», СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»,  СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»   и не угрожает жизни и здоровью граждан.  

3. Проведённая реконструкция деревянного жилого дома существенно повысила капитальность здания, улучшила характеристики пожарной безопасности. Проведённый анализ пожарной безопасности здания показывает, что обследуемое здание отвечает требованиям пожарной безопасности и не несёт угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе Инспекция ссылалась на отсутствие у экспертной организации аккредитации в области оценки объектов защиты требованиям пожарной безопасности.

Вместе с тем, независимая оценка пожарного риска в соответствии с частью 1 статьи 144 Федерального закона  от 22.07.2008 № 123-ФЗ  «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) является одной из форм оценки соответствия объектов защиты (продукции) требованиям пожарной безопасности и также  не единственной. При этом, общее понятие «оценка соответствия» определено в статье 2 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – Закон № 184-ФЗ) как прямое или косвенное определение соблюдения требований, предъявляемых к объекту.

Требование о том, что технический регламент должен содержать правила и формы оценки соответствия, определяемые с учетом степени риска, предельные сроки оценки соответствия в отношении каждого объекта технического регулирования и (или) требования к терминологии, упаковке, маркировке или этикеткам и правилам их нанесения, закреплено в части 3 статьи 7  Закона № 184-ФЗ.   Этим же законом предусмотрено, что оценка соответствия проводится в формах государственного контроля (надзора), аккредитации, испытания, регистрации, подтверждения соответствия, приемки и ввода в эксплуатацию объекта, строительство которого закончено, и в иной форме. На основании данного положения часть 1 статьи 144 Закона № 123-ФЗ определяет формы проведения оценки соответствия объектов защиты (продукции), организаций, осуществляющих подтверждение соответствия процессов проектирования, производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, требованиям пожарной безопасности.

В соответствии с определением, данным в части 7 статьи 2 Закона № 123-ФЗ, декларация пожарной безопасности - это форма оценки соответствия, содержащая информацию о мерах пожарной безопасности, направленных на обеспечение на объекте защиты нормативного