Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2008 по делу n А51-10121/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Еарбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                 Дело № А51-10121/2007 28-311

«15» декабря 2008 г.                                                           05АП-2113/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2008г.,

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2008г.

Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего: Фадеевой Н.И.

судей: Яковенко И.Л.,  Ротко Л.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лотоцкой С.В.

при участии в судебном заседании представителей:

от УМИГА г. Владивостока-Барлева О.Н., доверенность от 07.07.2008 № 12/6-3110, уд  № 0265

от ЗАО ДВ «Стройсвязькомплекс» - адвокат Береза Д.Н. удостоверение № 25/80, доверенность 15.05.2007

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» на решение  от  «21» августа 2008г. по делу № А51-10121/2007 28-311 Арбитражного суда Приморского края судьи Е.В. Кобко,

по иску ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс»

к Управлению и муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока

о признании сделки недействительной

установил: Закрытое акционерное общество «ДВ Стройсвязькомплекс» (далее - ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (далее - УМИГА г.Владивостока) о признании недействительной (ничтожной) сделкой п.1.1., п.3.1. договора аренды земельного участка №05-005234-Ю-Д-4845 от 22.11.2005 в части целей использования земельного участка  и размера арендной платы.

Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял заявленные требования. В судебном заседании 07.08.2008 истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил признать недействительным (ничтожным)  пункт 1.1. договора аренды земельного участка №05-005234-Ю-Д-4845 от 22.11.2005 в части указания целей использования земельного участка для строительства, и пункт 3.1. договора в части размера арендной платы, превышающей 330 951,51 руб. Судом данное ходатайство истца было удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением суда  от 21 августа 2008 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В подтверждение своих доводов указывает, что суд бездоказательно признал обоснованными доводы ответчика о том, что целевое назначение земель в Российской Федерации определяется ст. 7 Земельного кодекса РФ, вид разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и градостроительным регламентом в соответствии с зонированием территории, а не договором. Полагает, что обязанность по разграничению земельного участка на территорию занятую непосредственно строительными объектами и благоустройством для дифференцированного расчета арендной платы, лежит на правоприменительном органе, предоставляющим земельный участок заинтересованному лицу. Считает, что суд сделал неверный вывод о правомерности расчета арендной платы ответчиком на основании Методики расчета арендной платы за землю в г. Владивостоке, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 25.111.2004г. № 29 и постановлением главы администрации г. Владивостока от 01.02.2005г. № 77. Считает, что действующее законодательство в области градостроительства предусматривает обязательность требований благоустройства в составе градостроительной и иной относящейся к строительству документации.

В судебном заседании представитель ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» изложил доводы по жалобе и пояснил, что суд первой инстанции не правильно применил нормы права, не применив нормы права, подлежащие применению. Целевое назначение строительства заключалось в постройке жилого комплекса. Размер арендной платы установлен в договоре без учета методики, установленной Думой г. Владивостока. Для строительства применяется коэффициент 5, а для благоустройства земельного участка коэффициент 0,5.  Участок был отведен под строительство. УМИГА должно было  руководствоваться методикой расчета арендной платы. Пояснил, что заявка была подана на предоставления земельного участка под строительство, размер земельного участка под благоустройство определен не был.

Представитель УМИГА в судебном заседании указал, что с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен, так как они не обоснованы и удовлетворению не подлежат. Земельный участок был предоставлен истцу только для строительства жилого комплекса без благоустройства. Объемы предоставлены именно для строительства жилого комплекса. Решение Арбитражного суда Приморского края суда является законным и обоснованным. Пояснил, что в заявке не было указано конкретно под что необходим земельный участок. Указал на необходимость уточнять в заявке какая часть земельного участка идет на строительство, а  какая часть на благоустройство, так как подобные моменты оформляются разными  постановлениями. Заявление истца о делении участка на две части не обосновано.

Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 15.06.2005, заключенного между ООО «Строительная компания «Альянс» (Продавец) и ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» (Покупатель), истец приобрел объекты недвижимости - объекты незавершенного строительства первой очереди окружного госпиталя, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Давыдова, 60, в том числе: лечебный корпус на 150 коек окружного госпиталя готовностью 48%, административный блок готовностью 43,8%, кухня-столовая готовностью 41,8%, контрольно-пропускной пункт готовностью 78,1%, трансформаторная подстанция готовностью 51,2%.

Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 25-АА №585191, серия 25-АА №585194, серия 25-АА №585193, серия 25-АА №585196, серия 25-АА №585195.

В соответствии с п. 1.2. договора купли-продажи от 15.06.2005 одновременно с переходом права собственности на объекты незавершенного строительства к покупателю переходят все права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

22.06.2005 истец обратился к главе администрации г.Владивостока с заявлением о признании ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» преемником прав на выделяемый земельный участок под завершение неоконченного и новое строительство жилого комплекса и о предоставлении данного земельного участка площадью 60 300 кв.м. в аренду сроком на 15 лет для завершения строительства и строительства комплекса жилых домов.

02.08.2005 главой администрации г.Владивостока издано постановление №890 о предоставлении ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» из земель поселений земельного участка площадью 3926 кв.м. по адресу: г.Владивосток, ул.Давыдова, 60, в аренду сроком на 15 лет для реконструкции объектов незавершенного строительства, а также о предварительном согласовании ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» сроком на 3 года на землях поселений на земельном участке площадью 56 374 кв.м., расположенном в г.Владивостоке в районе ул.Давыдова, 60, места размещения жилого комплекса с объектами обслуживания.

26.08.2005 истец обратился к главе администрации г.Владивостока с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 56 374 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Давыдова, 60, для строительства жилого комплекса с объектами обслуживания.

По результатам рассмотрения указанного заявления было принято постановление главы администрации г.Владивостока от 13.09.2005 №1002 о предоставлении ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» из земель поселений земельного участка площадью 56 374 кв.м. в аренду соком на 3 года для строительства жилого комплекса с объектами обслуживания.

Во исполнение указанного постановления 22.11.2005 между УМИГА администрации г.Владивостока и ЗАО «ДВ Стройсвязькомплекс» был заключен договор аренды №05-005234-Ю-Д-4845 земельного участка с кадастровым  №25:28:05 00 49:0147 площадью 56 374 кв.м. по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Давыдова, 60 (примыкает к объекту незавершенного строительства с запада) для использования в целях строительства жилого комплекса с объектами обслуживания на срок с 13.09.2005 по 12.09.2008

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы по договору составляет 1 209 692 руб. 13 коп. в месяц. Участок передан истцу по акту приема-передачи от 13.09.2005.

Истец, полагая что п. 1.1. договора в части целевого назначения земельного участка и п. 3.1. договора в части размера арендной платы, превышающей 330 951,51 руб., заключены в нарушение действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок предоставления земельных участков предусмотрен статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации). Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта определен пунктом 5 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации и осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обращаясь за предоставлением земельного участка под строительство, истец самостоятельно во всех заявлениях указывал цель, под которую он испрашивал данный земельный участок, а именно: «строительство жилого комплекса с объектами обслуживания». На основании данных заявлений были изданы  Постановление главы администрации от 02.08.2005 №890 о  предварительном  согласовании места размещения жилого комплекса с объектами обслуживания на земельном участке площадью 56 374 кв.м., расположенном в г.Владивостоке в районе ул.Давыдова, 60, а впоследствии и Постановление главы администрации г.Владивостока от 13.09.2005 №1002 о предоставлении истцу земельного участка в районе ул.Давыдова, 60.

Поскольку в данных актах администрации был указан вид разрешенного использования земельного участка –под строительство жилого комплекса с объектами обслуживания– то и в договоре аренды№05-005234-Ю-Д-4845, подписанному на основании данных постановлений, не мог быть указан иной вид разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истец изначально имел намерение на приобретение в аренду  земельного участка с назначением «под строительство жилого комплекса с объектами обслуживания» и не указывал  отдельно иные цели, в том числе благоустройство прилегающей территории, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1. договора аренды земельного участка №05-005234-Ю-Д-4845 от 22.11.2005 в части указания целей использования земельного участка для строительства.

Поскольку коэффициент функционального назначения спорного земельного участка рассчитывается в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, установленного в договоре аренды, который в свою очередь является основанием для дифференцированного расчета арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии  оснований для применения только коэффициента функционального назначения спорного земельного участка равного 5,0, предусмотренного для земельных участков, предоставленных для строительства зданий и сооружений, так как в договоре аренды указано  использование земельного участка только под строительство. В связи с чем судом отклоняется соответствующий доводов заявителя жалобы.

Ссылка заявителя жалобы на бездоказательное признание судом обоснованными доводов ответчика о том, что целевое назначение земель в Российской Федерации определяется ст. 7 Земельного кодекса РФ, вид разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и градостроительным регламентом в соответствии с зонированием территории, а не договором, судом не принимается, поскольку основана на неправильном толковании норма материального права.

Довод ответчика о том, что обязанность по разграничению земельного участка на территорию, занятую непосредственно строительными объектами и территорию необходимую для благоустройства, для дифференцированного расчета арендной платы лежит на правоприменительном органе, предоставляющим земельный участок заинтересованному лицу, судом отклоняется, так как  в его подтверждение заявителем не сделаны ссылки на соответствующие нормы материального права, устанавливающие указанную обязанность органов, предоставляющих земельный участок.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод относительно того, что суд сделал неверный вывод о правомерности расчета арендной платы ответчиком на основании Методики расчета арендной платы за землю в г. Владивостоке, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 25.111.2004г. № 29 и постановлением главы администрации г. Владивостока от 01.02.2005г. № 77, поскольку основанием для расчета арендной платы и применения того или иного коэффициента служит указанное в договоре аренды целевое использование предоставленного земельного участка. Истцу же в соответствии с нормами, предусматривающими порядок предоставления земельных участков для строительства (ст.ст. 30-32 ЗК РФ), предоставлен земельный участок именно под строительство и в договоре аренды, на основании которого и определяется данный коэффициент,