Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2008 по делу n А51–11916/200728-430. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

690007, г.Владивосток, ул.1-ая Морская,2

ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Владивосток                                                        Дело №А51–11916/2007 28-430

30 июня 2008г.                                                              №05АП-84/2008

Резолютивная часть постановления оглашена в судебном заседании 26.06.2008. Постановление в полном объеме изготовлено 30.06.2008.

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

в составе:

председательствующего судьи Л.Ю. Ротко

судей Н.И. Фадеевой, Н.А. Скрипки

при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.Н. Ямщиковой

при участии в заседании:

от Администрации г.Владивостока  – Булдыгина Н.В. (уд. №2028 от 06.04.2007, дов. №12-9818 от 20.12.2007);

от ЗАО «АК «ВостоТрансТорг» – Цыцулина Л.А. (гр.п. 05 03 934091, дов. от 07.11.2007);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.Владивостока

на решение Арбитражного суда Приморского края

от 21.03.2008 по делу №А51–11916/2007 28-430,   принятое судьей Е.В. Кобко

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к закрытому акционерному обществу «Акционерная компания «ВостокТрансТорг»

третье лицо: Управление муниципального имущества градостроительства и архитектуры г.Владивостока, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю

о внесении изменений в договор,

установил: Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу «Акционерная компания «ВостокТрансТорг» об измени договора аренды недвижимого имущества  №03-01092-Н-АР-0056-00 от 02.12.1999: в преамбуле вместо «Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока читать Управление муниципального имущества градостроительства и архитектуры; в пункте 7.1 договора изменить реквизиты сторон; пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение, арендатор уплачивает арендную плату в размере 106 353 руб. 55 коп. без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.»; пункт 3.2 договора  изложить в следующей редакции: «Налог на добавленную стоимость в сумме 19 143 руб. 63 коп. арендатор перечисляет самостоятельно  в отделение федерального казначейства по месту регистрации предприятия в Инспекции Федеральной налоговой службы России». Иск основан на статьях 209, 450-453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление муниципального имущества градостроительства и архитектуры г.Владивостока, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Решением суда от 21.03.2008 в удовлетворении исковых требований Управления муниципальной собственности г.Владивостока отказано. Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения спора распоряжение спорным помещением, в том числе заключение в отношении него сделок, запрещено постановлением Фрузненского районного суда г.Владивостока от 13.02.2006.

Обжалуя в апелляционном порядке состоявшееся по делу решение суда, Администрация г.Владивостока считает, что ограничения по распоряжению помещением связанные с его арестом на распространяются на возможность внесения изменений в уже заключенный договор .

В судебном заседании представитель Администрации г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель ответчика по апелляционной жалобе возразил, указал на законность и обоснованность состоявшегося по делу решения суда.

Исследовав материалы дела, заслушав и обсудив доводы сторон, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 02.12.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (арендодатель) и ЗАО «АК «ВостокТрансТорг» (арендатор) заключен договор №3/159 (№03-01092-Н-АР-0056-00) аренды недвижимого имущества – помещения расположенного по ул.Вилкова,11 в г.Владивостоке общей площадью 355,2 кв.м. для использования в целях магазин. Договор заключен на срок с 01.01.2000 по 31.12.2014.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора арендная плата составила 5996 руб. 13 коп без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим  месяца арендодателю. НДС в сумме 1199 руб. 23 коп. арендатор перечисляет самостоятельно в отделение федерального казначейства по месту регистрации предприятия в налоговой инспекции.

По акту приема-передачи от 24.11.1995 помещения по ул.Вилкова,11 переданы ЗАО «АК «ВостокТрансТорг».

На основании технического паспорта БТИ в договор аренды внесены изменения: общая площадь арендуемого помещения составила 343,4кв.м., арендная плата составила 5455 руб. 94 коп., НДС – 1091 руб. 19 коп.

Договор аренды №3/159 (№03-01092-Н-АР-0056-00) от 02.12.1999 и изменения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке17.01.2000, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на стр.4 договора..

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

В договоре аренды (пункте 6.3) стороны предусмотрели возможность изменения суммы арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Письмом  от 30.05.2007 №12/3-1-5023 Управление муниципальной собственности г.Владивостока направило ЗАО «АК «ВостокТрансТорг» предложение о внесении путем заключения дополнительного соглашения изменений в договор аренды №3/159 (№03-01092-Н-АР-0056-00) от 02.12.1999 в части внесения изменения в наименование арендодателя и изменение его реквизитов, а также в части изменения размера арендной платы. Необходимость изменения размера арендной платы Управление муниципальной собственности мотивировало  изменением коэффициента, применяемого при расчета арендной платы, на основании решения Думы г.Владивостока 317 от 23.09.2004,  постановлением главы Администрации муниципального образования г.Владивосток №256 от 26.10.2004, в соответствии с уведомлением о платежах №№12/2-2-766 от 05.03.2003, 122-2-/4408 от 01.12.2004, 12/2-2-935 от 13.04.2005. Необходимость  изменения наименования арендодателя обусловлено  передачей муниципального имущества на баланс Управления муниципального имущества градостроительства и архитектуры г.Владивостока по распоряжению главы Администрации г.Владивостока №1036-р от 15.09.2005.

От внесения изменений в договор аренды №3/159 (№03-01092-Н-АР-0056-00) от 02.12.1999 арендатор /ЗАО «АК «ВостокТрансТорг»/ отказалось мотивируя это отсутствием доказательств перехода прав собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду помещение Управлению муниципального имущества градостроительства и архитектуры г.Владивостока. Отказ от изменения размер арендной платы арендатора мотивировал тем, что размер арендной платы определен путем указания фиксированной суммы, а не путем согласования порядка механизма ее определения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в том числе, в случаях, предусмотренных договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что значительный рост ставок арендной платы в г.Владивостоке является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу данной статьи существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами. Увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что указанные истцом обстоятельства являются существенными. Возможность внесения изменений в договор в части увеличения размера арендной платы не зависит от способа указания в договоре размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 12.12.2005,  помещение по ул.Вилкова,11 в г.Владивостоке продано на торгах в форме аукциона обществу с ограниченной ответственностью «Градис». Переход права собственности на указанное помещение в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 13 ноября 1997 № 21).

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Следовательно, сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и отсутствие государственной регистрации не может повлиять на его действительность. В этой связи договор продажи недвижимости с момента его подписания считается вступившим в силу для сторон, его подписавших. Однако до государственной регистрации перехода права собственности на имущество ни покупатель, ни продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, которое по существу является предметом исполненного обязательства по договору купли-продажи.

Следовательно, после продажи на аукционе 12.12.2005  помещения по ул.Вилкова,11 в г.Владивостоке обществу с ограниченной ответственностью «Градис»  Управление муниципальной собственности г.Владивостока не вправе распоряжаться данным объектом имущества, то есть определять его юридическую судьбу (продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог), в том числе, вносить изменения в ранее заключенный договор аренды.

Апелляционная коллегия считает состоятельным вывод суда первой инстанции основанный на статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что соглашение лиц, направленное на изменение условий ранее заключенного договора, является сделкой по изменению договора (по изменению гражданских прав и обязанностей сторон по договору), связанной с распоряжением указанного в договоре имущества.

Следовательно, законных оснований для внесения изменений в договор аренды №03-01092-Н-АР-0056-00от 02.12.1999 у Управления муниципальной собственности г.Владивостока не имеется.

Кроме