Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008 по делу n А78-518/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

об инвестиционной деятельности, ни договор о долевом строительстве надлежащим образом оформленным, орган приостановил регистрацию, а в последующим по данному основанию отказал заявителю в регистрации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в обжалуемой части, согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ и в порядке главы 34 АПК РФ, изучив представленные материалы и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

01.10.2007 ОАО «Сибирьтелеком» обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 5,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Чита, ул. Фёдора Гладкова, 8, пом. 3, представив следующие документы согласно расписке (л.д. 49):

заявление от 01.10.2007;

договор об инвестиционной деятельности в строительстве № 09/06-Ст от 12.10.2006;

дополнительное соглашение к договору № 09/06-Ст от 12.10.2006 участия в долевом строительстве от 14.08.2007;

выписку из ЕГРЮЛ;

доверенность от 05.09.2007;

платежное поручение об оплате 7.500 руб. № 11845 от 16.08.2007;

технический паспорт от 06.08.2007;

справку № 440 от 20.08.2007;

передаточный акт от 14.08.2007.

Уведомлением от 31.10.2007 № 01/135/2007-003 УФРС приостановило государственную регистрацию права собственности на срок до 30.11.2007, ссылаясь на то, что в связи с тем, что не были представлены документы, подтверждающие инвестиционную деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта ОАО «Сибирьтелеком» по представленному договору усматривается, что инвестициями в строительстве ОАО «Сибирьтелеком» были исключительно только денежные средства и разрешение на строительство было получено 28.04.2006г., то в этом случае должны применяться нормы Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть должен быть заключен договор долевого участия в строительстве, подлежащий государственной регистрации».

Как следует из указанного, названные обстоятельства легли в одно из оснований приостановления государственной регистрации.

Как следует из рассматриваемых требований заявителя, именно указанные обстоятельства, нарушают права и законные интересы общества, поскольку возлагают на него обязанность предоставить регистрирующему органу такие документы, которые не предусмотрены законодательством, а неисполнение названных требований приведет к отказу обществу в осуществлении необходимых государственных действий по признанию права собственности на заявленный объект.

Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит, что предметом рассмотрения является не факт приостановления регистрации сам по себе, что является следствием, а одно из оснований приостановления регистрации, возлагающего на общество обязанности, не предусмотренные законом. Не исполнение указаний регистрирующего органа влечет для общества неблагоприятные последствия выраженные как в приостановлении регистрации, так и в ее последующем отказе, что в конечном итоге нарушает права собственника.

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 13 названного закона, государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 19 названного закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Как следует из  материалов дела и  доводов УФРС по Забайкальскому краю, основанием для приостановления регистрации и истребования у общества указанных выше документов явилось наличие у органа сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Так из буквального содержания уведомления от 31.10.2007 о приостановлении следует, что в связи с тем, что не были представлены документы, подтверждающие инвестиционную деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта ОАО «Сибирьтелеком» по представленному договору усматривается, что инвестициями в строительстве ОАО «Сибирьтелеком» были исключительно только денежные средства и разрешение на строительство было получено 28.04.2006г., то в этом случае должны применяться нормы Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть должен быть заключен договор долевого участия в строительстве, подлежащий государственной регистрации.

Между тем из материалов дела следует, что основанием регистрации заявленных прав явился договор об инвестиционной деятельности в строительстве № 09/06-Ст от 12.10.2006 и дополнительное соглашение к договору № 09/06-Ст от 12.10.2006 участия в долевом строительстве от 14.08.2007.

Из анализа указанного договора следует, предметом договора является взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, связанной со строительством многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. По результатам инвестиционной деятельности ОАО «Сибирьтелеком» передается нежилое помещение общей строительной площадью 6 кв. метров.

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Согласно ст. 1 названного закона, инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Как следует из доводов заявителя, не опровергнутых УФРС по Забайкальскому краю, фактической целью отношений участников указанного договора было строительство помещения необходимого для эксплуатации строящегося здания путем его телефонизации и размещения иных телекоммуникационных объектов.

Согласно ст. 1 названного закона, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Каких либо противоречий указанного договора и приложения к нему названному закону и Гражданскому Кодексу Российской Федерации судом не установлено, поскольку его содержание соответствует как воле его участников, так и названным нормам законодательства.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, диспозиция названной нормы закона, устанавливает, что правила установленные данным законом, не распространяется на те правоотношения, которые по воле их участников (за исключением граждан, не осуществляющих предпринимательскую деятельность) вытекают из их инвестиционной деятельности, или если данные отношения не вытекают из договора участия в долевом строительстве.

Как следует из правовой позиции ФАС Западносибирского округа по делу Ф04-4297/2007(35726-А70-13) от 03.07.2007г, «по условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве».

Следовательно, указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, жилищных накопительных кооперативах, которые имеют разграничение в регулировании сходных отношений между юридическими лицами. До введения данной нормы, законодательство также не предусматривало запрета на привлечение денежных средств юридических лиц по иным видам сделок, связанных со строительством объектов.

Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной.

Как следует из материалов дела, отношения участников названного договора вытекают из соглашения об инвестиционной деятельности, и не вытекают из договора участия в долевом строительстве.

Схожесть отдельных положений договора об инвестиционной деятельности с положениями договора участия в долевом строительстве, не позволяет регистрирующему органу самому произвольно определять природу отношений между участниками представленного как основание регистрируемого права договора, требовать дополнительные документы и доказательства правоты заявителя.

Поскольку, в силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для указанных субъектов допускается диспозитивное определение складываемых отношений, то УФРС по Забайкальскому краю не вправе переквалифицировать отношения участников названного договора, а руководствуясь принципом свободы договора, при проведении правовой экспертизы документов, обязана исходить из буквального содержания представленного договора и его фактическому соответствию действующему законодательству.

Доказательств, что названный договор не соответствует Федеральному закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ и Гражданскому Кодексу РФ регистрирующий орган суду не представил.

Довод УФРС по Забайкальскому краю, что заявитель не представил ему документы подтверждающие инвестиционную деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта ОАО «Сибирьтелеком», судом не принимается, поскольку основанием регистрации права в силу ст. 8 ГК РФ, является, в том числе и договор.

Документ, о вложение инвестиций (перечисление денежных средств в оговоренной сумме) а, следовательно, об исполнении ОАО «Сибирьтелеком» заключенного договора заявителем представлен и УФРС Забайкальскому краю под сомнение не ставится.

Представление, каких либо иных доказательств исполнения названного договора, в том числе подтверждающих осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, действующее законодательство не предусматривает, а их требование в компетенцию УФРС по Забайкальскому краю не входит, поскольку стороны договора сами определяют порядок фиксации исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В данном случае, такими документов является справка участника договора, о том, что инвестиции заявителем были полностью внесены, в связи с чем соответствующая доля объекта инвестирования подлежит передаче данному инвестору.

В связи с указанным, УФРС по Забайкальскому краю при приостановлении регистрации права 31.10.2007г., вышла за пределы имеющихся у нее полномочий, неправомерно совершила действия по истребованию у ОАО «Сибирьтелеком» дополнительных документов, подтверждающих осуществление практических действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта по договору об инвестиционной деятельности в строительстве и предоставлению договора о долевом участии в строительстве объекта - помещения, расположенного по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Фёдора Гладкова, 8, помещение 3.

Согласно 270 АПК РФ, основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.

На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции изменению.

Суд,