Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008 по делу n А78-518/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100 «б»

www.4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                    Дело №А78-518/2008 С1-6/37

04АП-2163/2008

“06” августа 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2008 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Т.О. Лешуковой, Э.П. Доржиева при ведении протокола судебного заседания судьей Е.В. Желтоуховым, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Сибирьтелеком» на решение арбитражного суда Читинской области от 19 мая 2008 года по делу №А78-518/2008 С1-6/37, принятое судьей И.П. Поповой,

при участии:

от заявителя: Белобородовой Н.С., представителя по доверенности от 18.12.2007г.;

от заинтересованного лица: Замякиной Е.А., представителя по доверенности от  03.03.2008г.;

и установил:

Заявитель, Открытое акционерное общество «Сибирьтелеком», обратился к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю с требованием:

- признать незаконными действия УФРС по истребованию дополнительных документов, подтверждающих осуществление практических действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта по договору об инвестиционной деятельности в строительстве и предоставлению договора о долевом участии в строительстве;

- обязать УФРС зарегистрировать право собственности ОАО «Сибирьтелеком» на объект - помещение связи, расположенное по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Фёдора Гладкова, 8, пом. 3.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель отказался от требований в части обязания УФРС зарегистрировать право собственности ОАО «Сибирьтелеком» на объект - помещение связи, расположенное по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Фёдора Гладкова, 8, пом. 3.

Решением суда первой инстанции от 19 мая 2008г., заявителю в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Читинской области и Агинскому Бурятскому автономному округу по истребованию дополнительных документов, подтверждающих осуществление практических действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта по договору об инвестиционной деятельности в строительстве и предоставлению договора о долевом участии в строительстве объекта -помещения, расположенного по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, ул. Фёдора Гладкова, 8, пом. 3, Открытому акционерному обществу «Сибирьтелеком» отказано.

В остальной части производство по делу прекращено.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Приостанавливая государственную регистрацию права, УФРС в уведомлении от 31.10.2007 № 01/135/2007-003 указало, что договор об инвестиционной деятельности в строительстве от 12.10.2006 по форме не соответствует действующему законодательству, а поскольку документы, подтверждающие инвестиционную деятельность не представлены и разрешение на строительство получено 28.04.2006, то сторонами должен был быть заключен договор долевого участия в строительстве, подлежащий государственной регистрации. Кроме того, не представлены документы, подтверждающие полномочия и.о. директора ООО «Радченко» Крохмального И.В. на подписание дополнительных соглашений, актов приема-передачи.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию права собственности на помещение связи, расположенное по адресу: Читинская область, г.Чита, Центральный административный район, ул.  Фёдора Гладкова,  8, пом. 3, ОАО «Сибирьтелеком» были представлены:

договор № 09/06-Ст от 12.10.2006 об инвестиционной деятельности в строительстве;

дополнительное соглашение от 14.08.2007, подписанное и.о. директора ООО «Радченко» Крохмальным И.В.;

акт приема-передачи от 14.08.2007, подписанный и.о. директора ООО «Радченко» Крохмальным И.В.;

справка об оплате от 20.08.2007, подписанная и.о. директора ООО «Радченко» Крохмальным И.В.;

технический паспорт от 01.08.2007.

Заявитель ссылается на то, что договор № 09/06-Ст от 12.10.2006 заключен между ОАО «Сибирьтелеком» и ООО «Радченко» в соответствии с положениями Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Вместе с тем, в связи с отсутствием в законе регламентации договоров об инвестиционной деятельности, при оценке правовой природы договора об инвестиционной деятельности в строительстве № 09/06-Ст от 12.10.2006 следует исходить из его содержания, а не из наименования.

С учетом предмета договора № 09/06-Ст от 12.10.2006, характера взаимоотношений сторон, цели, преследуемой ОАО «Сибирьтелеком», спорный договор фактически является договором долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, в силу прямого указания закона предметом договора долевого участия в строительстве является конкретное жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2, п. 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Из содержания пунктов 1.4, 1.5, 3.1.6 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора № 09/06-Ст от 12.10.2006 следует, что предметом договора является не объект целиком (здание, многоквартирный дом), а конкретное индивидуально определенное нежилое помещение в этом здании  нежилое помещение обшей строительной площадью 6,0 кв.м. в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по ул. Ф.Гладкова в г. Чите, и денежный взнос в сумме 190.858,68 руб. предназначен только для финансирования строительства указанного конкретного помещения, исходя из цены одного квадратного метра общей площади 31.809,78 руб. (пункты 2.2., 2.4).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, заявителем не оспорена правомерность иных мотивов приостановления государственной регистрации права собственности, приведенных регистрирующим органом в уведомлении 31.10.2007 № 01/135/2007-003.

Таким образом, действия УФРС по приостановлению государственной регистрации права собственности ОАО «Сибирьтелеком» и истребованию дополнительных документов следует признать правомерными.

Кроме того, требования о признании незаконными действий по истребованию дополнительных документов в рамках приостановления государственной регистрации, не направлены на восстановление прав заявителя, учитывая, что имеется отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект от 31.03.2008 сообщение № 01/135/2007-003.

Заявленные ОАО «Сибирьтелеком» требования о признании незаконными действий УФРС необоснованны, не подтверждаются материалами дела и не подлежат удовлетворению.

Общество, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа об удовлетворении  требований, требования в данной части удовлетворить.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, указав следующее.

Уведомлением от 31.10.2007 г. № 01/135/2007-003 государственная регистрация права собственности была приостановлена.

Основанием для приостановления государственной регистрации права собственности послужило, как указано в Уведомлении, не соответствие действующему законодательству Договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 12.10.2006 г.

По договору от 12.10.2006 г. № 09/06-Ст ОАО «Сибирьтелеком» приняло участие в инвестиционной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Чита, ул. Фёдора Гладкова 8. Для достижения указанной цели (строительства жилого дома) стороны приняли на себя обязательство по объединению усилий и ресурсов в порядке установленном договором. По результатам инвестиционной деятельности ОАО «Сибирьтелеком» получило Объект общей строительной площадью шесть квадратных метров в подвальном этаже. Указанное помещение предназначено для размещения оборудования, необходимого для телефонизации жилого дома и оказания услуг связи, что является основным видом деятельности заявителя, предпринимаемым с целью извлечении прибыли. Между ОАО «Сибирьтелеком» и ООО «Радченко» заключен договор № 480-07-12 на телефонизацию многоквартирного жилого дома по адресу г. Чита, ул. Гладкова, 8 от 05 марта 2007 г. ОАО «Сибирьтелеком» считает, что обстоятельства использования объекта инвестиционной деятельности в производственных целях оператора связи не устанавливались в судебном заседании.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении    любых,    не    противоречащих    законодательству,    условий договора. ОАО «Сибирьтелеком» имело право заключить Договор об инвестиционной деятельности, который полностью соответствует Закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений» в строительстве.

Результатом вложений ОАО «Сибирьтелеком» по условиям инвестиционного договора является нежилое производственное помещение, расположенное в подвальной части дома и предназначенное для размещения оборудования связи. Подобное помещение не предназначалось для неопределенного круга физических и юридических лиц, застройщик не давал рекламных предложений для вложений в данное помещение в отличие от остальных жилых и нежилых помещений в строящемся доме. Данное помещение было построено специально по заказу ОАО «Сибирьтелеком» и в случае не инвестирования ОАО «Сибирьтелеком» средств в данное помещение, оно бы отсутствовало. Для ОАО «Сибирьтелеком» не являлось существенным условием получение помещения после ввода дома в эксплуатацию, как этого требует Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» так оператор связи имел возможность проводить работы по размещению оборудования и телефонизации данного дома ещё до ввода его в эксплуатацию. Согласно п. 1.4. заключённого инвестиционного договора Заказчик-застройщик обязуется передать инвестору по результатам инвестиционной деятельности объект по окончанию строительства. Согласно п. 3.1.5. Заказчик - застройщик также обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что не запрещает ему передать помещение, в соответствии с п.. 3.1.6. договора до ввода дома в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2007 г.

Судом первой инстанции не верно истолкованы положения п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку законодательно не установлено обязательное требование заключения договоров на инвестиционную деятельность только в том случае, если объектом инвестиционной деятельности является объект целиком. Напротив действующий Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусматривает заключение таких договоров.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

На основании изложенного ОАО «Сибирьтелеком» считает, что Регистрационная служба не вправе требовать от Заявителя предоставления документов, подтверждающих «осуществление практических действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта»,

Также ОАО «Сибирьтелеком» не может предоставить Договор об участии в долевом строительстве, так как подобный Договор между заявителем и ООО «Радченко» не заключался, заключенный же договор об инвестиционной деятельности в строительстве в настоящее время сторонами полностью исполнен, в связи с чем, не может быть расторгнут с целью перезаключения иного договора.

ОАО «Сибирьтелеком» не может согласиться с доводом суда о том, что наличие отказа в государственной регистрации права собственности исключает возможность удовлетворения заявленных ОАО «Сибирьтелеком» требования, так как при подаче заявления отказа не существовало, ОАО «Сибирьтелеком» было отказано после принятия заявления Арбитражным судом. Более того, в судебное заседание регистрационным органом была представлена копия отказа в государственной регистрации права собственности без печати государственного органа. ОАО «Сбирьтелеком» до настоящего времени оригинал отказа не получен.

По мнению ОАО «Сибирьтелеком» причины, препятствующие регистрации отсутствуют, а требования регистрационной службы, изложенные в Уведомлении в части не соответствия Договора об инвестиционной деятельности в строительстве не исполнимы.

Представитель Управления ФРС по Забайкальскому краю в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав, что у органа возникло сомнение в представленном на регистрацию договоре, поскольку по его содержание схож с договором о долевом строительстве, регистрация которого подлежит отдельно, от регистрации перехода права.

Поскольку общество не представило ни договор