Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу n А19-19372/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

деятельности со стороны администрации, в котором также просило имеющуюся задолженность вычесть из обеспечительного взноса. Указанное заявление получено ООО «Коллаж» 18.07.2014 (вх. № 185).

В ответ на указанное заявление ООО «Коллаж» (исх. от 22.07.2014 № 1342), указав арендатору на отсутствие у него возможности одностороннего внесудебного расторжения договора аренды, предложило заключить мировое соглашение, установив срок окончания договора 18.10.2014 при условии невозврата обеспечительного взноса и уплаты арендной платы до даты фактической передачи помещения арендодателю.

Не получив согласия, ООО «Коллаж», руководствуясь подпунктом (б) пункта 10.2 договора аренды, письмом от 07.08.2014 № 1434 уведомило ИП Смоляк о досрочном одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с систематической просрочкой оплаты платежей по договору аренды с 15.08.2014, в связи с чем просило в течение пяти календарных дней погасить существующие задолженности, подписать акт сверки взаиморасчетов, освободить занимаемое помещение, передать помещение арендодателю по акту сдачи-приемки. Письмом арендатор была также уведомлена, что обеспечительный взнос, оплаченный в размере 13 224, 32 доллара США не подлежит возврату арендатору и будет удержан в качестве штрафной неустойки за неисполнение арендатором принятых на себя обязательств.

Указанное письмо получено ИП Смоляк 13.08.2014.

По акту сдачи-приемки помещение от 20.08.2014 нежилое помещение передано арендатором арендодателю.

ИП Смоляк направило ООО «Коллаж» претензию (вх. от 20.08.2014 № 208) о зачете задолженности по арендной плате в размере 582 802 рубля из суммы обеспечительного взноса. Претензия ИП Смоляк оставлена ООО «Коллаж» без удовлетворения (письмо исх. от 28.08.2014 № 1508).

В связи с задолженностью арендатора по оплате арендной платы ООО «Коллаж» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

ИП Смоляк, обратилась со встречным исковым заявлением о взыскании суммы обеспечительного платежа.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (часть 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении наличия факта и момента передачи помещения ООО «Коллаж» ИП Смоляк, суд первой инстанции верно исходил, из имеющихся в материалах дела соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.11.2013 к договору аренды недвижимого имущества № ДА-46-07/2013-К от 12.07.2013, об уступке индивидуальным предпринимателем Бодяк Юлией Александровной ИП Смоляк прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества № ДА-46-07/2013-К от 12.07.2013, где объектом аренды является нежилое помещение № 49 общей площадью 49,1 кв.м., расположенное на третьем цокольном этаже здания Многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Модный квартал» по адресу; 664022, Иркутская область, г. Иркутск, ул. 3-го июля, дом 25 и акта приема-передачи от 01.12.2013, по которому арендатором - ИП Бодяк Ю.А. преемнику – ИП Смоляк передан объект аренды.

ИП Смоляк факт пользования помещением с декабря 2013 года не оспаривает, что следует из устных и письменных пояснений представителя ИП Смоляк.

Нежилое помещение №49, находящееся на 3 (третьем) цокольном этаже в здании по адресу: г. Иркутск, ул. 3-го Июля, дом 25 возвращено арендатором (ИП Смоляк) арендодателю (ООО «Коллаж») по акту сдачи приемки помещения от 20.08.2014.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер постоянной составляющей арендной платы составляет 6 612, 17 долларов США в месяц (52,2 кв.м. (пункт 3.1 договора аренды) х126,67 долларов США (116,67 долларов США +10 долларов США), размер рекламных платежей 78,3 доллара США в месяц (52.2 кв.м. х 1.5 доллара США).

Задолженность в размере 591 490 рублей 49 копеек рассчитана ООО «Коллаж» за период с апреля 2014 года по 20.08.2014 года.

Доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме ответчиком суду не представлены.

Наличие задолженности ответчиком не оспаривается.

Пунктом 12.9 договора аренды предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора ООО «Коллаж» сослалось (пункт 3 письменных объяснений истца по обстоятельствам спора, приобщены к материалам дела в судебном заседании 30.04.2015) на направление претензии от 28.08.2014 исх. № 1508, которая получена ИП Смоляк 11.09.2014 (расписка от 02.09.2014).

Как следует из текста вышеуказанной претензии, в ней содержится требование об оплате задолженности и подписании актов сверки взаиморасчетов. Размер задолженности претензия не содержит, однако содержит ссылку на направленные ранее в адрес ИП Смоляк претензии от 17.01.2014 №№ 130, 149 (об оплате задолженности по рекламным платежам и операционным расходам за январь 2014 года); от 03.04.2014 № 644 (об оплате переменной составляющей арендной платы за февраль 2014 года); от 08.04.2014 № 709 (об оплате рекламных платежей за апрель 2014 года); от 15.04.2014 № 766 (об оплате постоянной составляющей арендной платы за апрель 2014 года и переменной составляющей арендной платы за февраль 2014 года); от 13.05.2014 № 855 (об оплате постоянной составляющей арендной платы за май 2014 года); от 07.08.2014 № 1434 (об оплате задолженности в размере $14 030,90 (постоянная составляющая арендной платы); $313,20 (рекламные платежи); 6 574 рубля 38 копеек – компенсация расходов арендодателя по обеспечению коммунальными услугами за июнь 2014 года и за период с 01 по 14 августа 2014 - $3 085,68 (постоянная составляющая арендной платы); $35,36 (рекламные платежи).

Из вышеперечисленного, материалами дела подтвержден факт получения ИП Смоляк уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 07.08.2014 № 1434, содержащего требование об оплате задолженности в размере 14 030,90 долларов США (постоянная составляющая арендной платы); 313,20 долларов США (рекламные платежи); 6 574 рубля 38 копеек – компенсация расходов арендодателя по обеспечению коммунальными услугами за июнь 2014 года и за период с 01 по 14 августа 2014 - 3 085,68 долларов США (постоянная составляющая арендной платы); 35,36 долларов США (рекламные платежи).

Как следует из представленных ООО «Коллаж» письменных объяснений, задолженность в размере 14 030,90 долларов США включает в себя задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы: за май 2014 года в размере 806,60 долларов США, за июнь 2014 года – 6 612, 17 долларов США, за июль 2014 года - 6 612, 17 долларов США; задолженность по оплате рекламных платежей в размере 313,20 долларов США включает в себя задолженность в сумме 78,30 долларов США ежемесячно с апреля по июль 2014 года.

Как следует из представленного ООО «Коллаж» расчета задолженности, при определении размера обязательств ИП Смоляк в рублях, ООО «Коллаж» исходило из курса доллара США в размере 33 рубля за 1 доллар США в период с апреля по июль 2014 года, в августе - 36, 222 рублей за 1 доллар США.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении ООО «Коллаж» претензионного порядка урегулирования спора в части требования о взыскании постоянной составляющей арендной платы за период с мая 2014 года по август 2014 года в размере 574 789 рублей 82 копейки (14 030,90 долларов США x 33 + 3 085,68 долларов США x 36,2222).

ИП Смоляк, не оспаривая наличие задолженности, оспаривает размер предъявленной ООО «Коллаж» к взысканию задолженности в сумме.

Из решения суда первой инстанции следует, что указание ИП Смоляк в претензии от 20.02.2014 на признание ею задолженности по состоянию на 15.08.2014 в размере 582 802 рубля было оценено с учетом доводов, изложенных ИП Смоляк в представленных в процессе судебного разбирательства возражениях и пояснениях, в которых ИП Смоляк не согласна как с периодом расчета арендной платы, так и с размером задолженности, поэтому ссылка заявителя апелляционной жалобы на признание факта задолженности подлежит отклонению.

ИП Смоляк, оспаривая начисление предусмотренных договором аренды платежей с 04.07.2014, указывает, что с 04.07.2014 не была допущена в арендуемое помещение в связи с тем, что «арендодатель опечатал помещение, повесил замок и прекратил доступ в арендуемое помещение арендатору и его работникам».

Данное обстоятельство подтверждается письмом ООО «Коллаж» исх. от 03.07.2014 № 1289, в котором арендодатель предупредил арендатора о применении мер, выраженных во временном недопущении в арендуемое помещение, начиная с 10 час. 00 мин. 04 июля 2014 года в связи с задолженностью арендатора за июнь 2014 года, претензией ИП Смоляк в адрес ООО «Коллаж» (вх. от 20.08.2014 № 208) и не оспаривается ООО «Коллаж».

Пунктом 4.2.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя в случае просрочки оплаты арендатором арендной платы и/или иных платежей по договору более чем на пять рабочих дней приостановить действие настоящего договора, что будет выражено во временном недопущении арендатора в помещение для ведения коммерческой деятельности.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, исходя из общих норм теории права под приостановлением действия договора следует понимать приостановление взаимных обязательств сторон, основанием которых служил соответствующий договор, что означает в данном случае приостановление обязательства арендодателя по предоставлению в аренду нежилого помещения и корреспондирующего ему обязательства арендатора по оплате арендной платы.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015 арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности