Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А19-21905/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                       Дело №А19-21905/2014

«7» августа 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 7 августа 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Арт-медиа» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 апреля 2015 года по делу №А19-21905/2014 (суд первой инстанции – Красько Б.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Промис» (ОГРН 1053805028551, ИНН 3805702294, место нахождения:665730, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Энергетик, ул. Гиндина, 4, далее – истец, ООО «Промис») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Арт-медиа» (ИНН 3804025835, ОГРН 1023800840590, место нахождения: 664047, г. Иркутск, ул. Байкальская, 107А/2,10, далее – ответчик, ООО «Арт-медиа») о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды части нежилого помещения № СИ-18-09/2012 от 01.09.2012 в размере 98 050 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 апреля 2015 года по делу №А19-21905/2014 заявленные требования удовлетворены.

ООО «Арт-медиа» обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта по мотивам, изложенным в жалобе.

ООО «Промис» в отзыве с доводами жалобы не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 11.07.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды муниципального имущества от 31.08.2005 № 874, заключенного между муниципальным образованием города Братска (арендодатель) и ООО «Промис» (арендатор), ООО «Промис» в аренду передано муниципальное имущество, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Кирова, 18, пом. 1001, нежилое помещение - рынок, находящееся на первом и подвальном этажах 5-этажного крупнопанельного жилого дома, общей площадью 1406,02 кв.м., кадастровый номер 38:34:014701:73:25:414:001:002900350:0001:21001 (пункт 1.1.2).

Договор аренды заключен на срок 20 лет с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды произведена 11.10.2005, номер регистрации 38-38-03/034/2005-207.

Пунктом 3.2.10 договора аренды предусмотрено право арендатора без согласования с арендодателем передавать имущество в субаренду как в комплексе, так и по частям.

01.09.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилого помещения № СИ-18-09/2012, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор обязуется предоставить часть нежилого помещения во временное владение и пользование субарендатору в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора. Помещение расположено на 1 этаже нежилого помещения Торгового центра «Дебют» по адресу: Иркутская область, г. Братск, Центральный ж.р., ул. Кирова, д. 18, пом. 1001. Общая площадь предоставляемого помещения - 49,9 кв.м. Расположение помещения и его планировка указаны в схеме расположения торговых павильонов 1 -го этажа помещения, путем вычерчивания границ помещения цветом на указанном документе (приложение № 1).

Помещение предоставляется субарендатору для размещения рекламного агентства (целевое назначение) (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора помещение, частью которого является передаваемое в аренду помещение принадлежит арендатору на основании договора № 874 аренды муниципального имущества от 31.08.2005 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2005 года сделана запись регистрации № 38-38-03/034/2005-20.

Истец передал ответчику часть нежилого помещения по акту приема-передачи 01.09.2012 года.

В соответствии с пунктом 5.1 договора договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до 01.08.2013 года, то есть менее одного года. Следовательно, заключенный между сторонами договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата состоит из постоянной платы и эксплуатационных платежей (пункт 4.2 договора).

Сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендуемое помещение составляет 850 рублей в месяц за 1 кв.м., НДС не облагается по причине применения арендатором УСН. Постоянная часть арендной платы выплачивается арендатору до 10 числа текущего месяца (подпункты 4.3.1, 4.3.3 пункта 4.3 договора).

Подпунктом 4.4.1, 4.4.2, 4.4.4 пункта 4.4 договора предусмотрено, что эксплуатационные платежи включают в себя обслуживание системы теплоснабжения, водоснабжения, канализации, системы вентиляции, электрооборудования, обслуживание входных групп, а также услуги по замене, временному накоплению, организации вывоза и утилизации отработанных люминесцентных и/или ртутьсодержащих, металогалогенных ламп. Сумма эксплуатационных платежей в месяц за все арендованное помещение составляет 3 750 руб. 00 коп., НДС не облагается по причине применения арендатором УСН. Эксплуатационные платежи выплачиваются арендатору до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 8.1 договора субаренды предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон, его подписавших.

По акту приема передачи от 28.02.2013 нежилое помещение площадью 49,9 кв.м. возвращено субарендатором арендатору.

В связи с задолженностью ответчика по оплате арендной платы истцом направлена ответчику досудебная претензия от 26.09.2014 № 68, которой предложили ответчику оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 24.09.2014 в размере 98 050 рублей.

Претензия получена ответчиком 06.10.2014 (уведомление о вручении почтового отправления № 66570879026860).

В связи с неудовлетворением ответчиком требований, изложенных в претензии в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2012 истцом передано в пользование ответчику по договору субаренды помещение общей площадью 168,2 кв.м., в то время как в договоре площадь помещения указана в размере 49,9 кв.м.

Между тем, суд первой инстанции правильно исходил из того, что указанная неточность не влияет на факт индивидуализации переданного в субаренду помещения, принимая во внимание, что после расторжения договора субаренды субарендатором было возвращено по акту приема-передачи от 28.02.2013 помещение общей площадью 49,9 кв.м., ответчик в письменном отзыве указывает какие именно помещения (под номером 7.12,13 на схеме) были переданы ему в субаренду, расчет арендной платы произведен истцом именно из размера площади помещения - 49,9 кв.м.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Несогласованность воли сторон на стадии заключении договора устраняется его реальным исполнением. Поэтому, если договор исполнен, условие о его предмете не считается не согласованным, данный вопрос утрачивает какое-либо значение, а договор должен быть признан в исполненной части. Доказательств неисполнения договора в материалы дела не представлено. Ответчик принял во владение помещение, а впоследствии возвратил его, а в период владения помещением уплачивал установленную договором субаренды арендную плату.

Факт исполнения истцом обязательства перед ответчиком по договору субаренды в виде предоставления имущества во временное пользование ответчика, а также факт пользования ответчиком помещениями подтверждены материалами дела и ответчиком не оспорены.

Довод ответчика о том, что предоставленные в субаренду нежилые помещения не принадлежали истцу на каком-либо праве признается неправомерным, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно которым положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из прилагаемого к претензии от 26.09.2014 № 68 акта сверки, представленного истцом расчета задолженности, взыскиваемая задолженность образовалась за декабрь 2012 года в сумме 5 720 рублей, январь 2013 года в сумме 46 165 рублей, и февраль 2013 года в сумме 46 165 рублей.

Как следует из расчета арендная плата начислена истцом за пользованием помещением площадью 49,9 кв.м. (49,9х850=42 415 рублей) и ежемесячных эксплуатационных расходов в размере 3 750 рублей., итого 46 165 рублей в месяц.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Следовательно, в период пользования имуществом ответчик обязан был уплачивать арендную плату за пользование принятым в аренду имуществом в размере и в сроки, установленные условиями заключенного между сторонами договора аренды, в соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несогласие ответчика с фактической площадью помещений, переданных ему в субаренду не может быть принято во внимание, исходя из того, что ответчик, в период действия договора субаренды не заявлял каких-либо претензий относительно площади переданных ему в пользование помещений, возвращая арендуемые помещения согласно акту приема передачи от 28.02.2013, ответчик указал их площадь - 49,9 кв.м.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии