Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 по делу n А19-17207/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельным участком, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2014 года по сентябрь 2014 года.

Одновременно ответчиком были нарушены условия договора, изложенные в пунктах 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.

Согласно пункту 3.4.2. договора ответчик также обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенными пунктом 1.1., 1.4. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 3.4.7. договора осуществлять строительство на участке после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Пунктом 3.4.13. договора предусмотрено, что в течение шести месяцев, с момента заключения договора предоставить арендодателю проект организации строительства объекта недвижимости.

01.04.2014 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение исх. №51-37-2300/4   с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

09.04.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. №51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и предоставить разрешительную документацию.

09.09.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. №51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу.

Однако, неоднократные предупреждения истца были оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка №69/12 от 07.06.2012, обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв.м.; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка №69/12 от 07.06.2012  за период с 15.02.2014  по 23.09.2014  в размере 8 664 руб. 66 коп.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка №69/12 от          07.06.2012.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка №69/12 от 07.06.2012 истец указал на наличие долга по арендной плате и нарушение пунктов 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.04.2014 истец направил в адрес ответчика предупреждение исх. №51-37-2300/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору №69/12 от 07.06.2012 (л.д. 27), которое было получено ответчиком 17.04.2014, что подтверждается информацией из сайта Почты России (л.д. 28). Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 11.04.2014 (л.д.27-28).

09.06.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. №51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору №69/12 от 07.06.2012 (л.д. 29) и предоставить разрешительную документацию (градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство), проект организации строительства объекта недвижимости – магазина, и при наличии разрешительной документации приступить к строительству объекта.

Также истец сообщил, что в случае неисполнения ответчиком указанного выше предупреждения договор аренды земельного участка №69/12 от 07.06.2012 будет расторгнут в одностороннем порядке. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений  с оттиском календарного штемпеля 23.06.2014 (л.д.30).

09.09.2014 истец вновь направил ответчику предупреждение исх. №51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности по договору №69/12 от 07.06.2012 и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу, и в срок до 14 сентября 2014 г. освободить занимаемый земельный участок и передать его истцу, поскольку ответчиком направленные ранее в его адрес предупреждения (исх. №51-37-2300/4 от 01.04.2014, исх. №51-35-4961/4 от 09.04.2014) не были исполнены. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 16.09.2014, почтовый конверт возвращен органом почтовой связи (л.д.34-35).

Согласно акту проверки соблюдения условий договора от 27.06.2014 (л.д. 70-71) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:17676 ответчиком не используется.

Истец также в материалы дела представил письмо Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 12.05.2014 №945-70-2420/14, согласно содержанию которого, разрешение на строительство на указанном земельном участке ответчику не выдавалось.

Задолженность по арендной плате до обращения истца с настоящим иском в суд не была оплачена, неустойка за просрочку внесения арендных платежей ответчиком также не оплачена до настоящего времени.

Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции. Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что не представляется возможным определить, какие документы направлены в адрес ответчика, не обоснованы, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами; корреспонденция направлена по месту государственной регистрации общества по сведениям ЕГРЮЛ; при этом, какие-либо доказательства в подтверждение того обстоятельства, что Министерством указанными почтовыми отправлениями направлена иная корреспонденция, не представлено.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований (до уточнения их путем уменьшения в связи с оплатой основного долга 04.12.2014 после обращения с иском в суд) истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп.  (сроки внесения арендной платы 10.02.2014, 10.05.2014, 10.08.2014) и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка

Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункты 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3 договора предусматривают право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; в случае если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором; в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность ООО «Гештальт» по арендной плате образовалась за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп. (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), пени за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 составляют 8 664 руб. 66 коп.

Задолженность по основному долгу оплачена ответчиком 04.12.2014 платежным поручением №37 от 04.12.2014.

Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 86 634,05 руб. (при этом данная сумма разбита поквартальной оплатой в сумме 21 658 руб. 51 коп.), ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка за 3 квартала 2014 года до подачи иска в суд 21.10.2014.

Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности либо арендатор обращался к арендодателю с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки уплаты арендной платы, в материалах дела отсутствуют. Из расчета суммы иска следует, что и ранее ответчиком допускалось несвоевременное внесение арендной платы, что влекло начисление неустойки.

Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении ООО «Гештальт» условий договора аренды №69/12 от 07.06.2012.

Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд исходит из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате)