Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2015 по делу n А19-13320/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Кодекса. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии со статьями 294, 296 Кодекса.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения №330/и от 23.04.2012 Министерства имущественных отношений Иркутской области за ответчиком на  праве оперативного управления закреплены 10 квартир, принятых ОГКУ «Аварийно-Спасательная служба Иркутской области» от застройщика по акту приема-передачи квартир от 11.05.2011; право оперативного управления зарегистрировано в установленном порядке.

Фактически содержанием жилого многоквартирного дома в спорный период занималось ТСЖ «Байкал-2». Учреждение не представило в суд доказательств, подтверждающих, что обслуживанием и содержанием жилых домов, в котором расположены квартиры принадлежащие ответчику, занималось иное лицо. Факт оказания истцом услуг по содержанию общедомового имущества подтверждается представленными в дело доказательствами: договорами ТСЖ со специализированными организациями, отчетом о выполнении работ по техническому обслуживанию, счетами-фактурами, платежными поручениями, подтверждающими оплату ТСЖ задолженности.

Следовательно, Учреждение, которому собственник недвижимого имущества в данном многоквартирном доме передал эти квартиры в оперативное управление, являлось потребителем услуг, оказываемых ТСЖ как организацией, обслуживавшей названное здание.

Апелляционный суд исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, исходя из  совокупности доказательств, представленных ТСЖ, установил, что истец оказывал услуги и нес затраты на содержание имущества многоквартирного дома, в котором находятся квартиры Учреждения. Ответчик воспользовался услугами истца, но не оплатил их, поэтому неосновательно обогатился на стоимость этих услуг.

Ответчик не представил доказательств оплаты расходов ТСЖ на содержание общего имущества дома в период с 12.05.2011 (с момента подписания акта приема-передачи квартир) по 12.04.2012 (момент регистрации права).

Доводы истца о том, что оплате ответчиком подлежит период с 30.10.2010, так как 29.10.2010 на имя ответчика как застройщика выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подлежит отклонению. Из представленных в материалы дела документов усматривается, что ответчик застройщиком не являлся. Квартиры от застройщика были переданы ответчику 11.05.2011. В связи с чем,  исковые требования в части взыскания зав период с 29.10.2010 по 11.05.2011 удовлетворению не подлежат.

Довод ответчика о том, что за период с 12.05.2011 по 12.04.2012 у него не имеется обязанности по оплате в силу действующего законодательства, так как оплате подлежит период с момента регистрации права собственности, основаны на ошибочном толковании норма права.

Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена пунктом 6 следующего содержания:

лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Исходя из диспозиции названной нормы, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникало у лиц, принявших от застройщиков по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Довод ответчика о том, что указанная выше норма вступила в действие с 18.06.2011, соответственно обязанность по оплате ранее указанной даты не могла возникнуть, подлежит отклонению.

На основании подпункта 5 пункта 2 ст.153, пункта 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента заключения договора социального найма обязанность по содержанию имущества, предполагающему внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникает у нанимателя, в то время как собственник данного помещения в лице уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления несет расходы по содержанию такого помещения до заселения в него в установленном порядке физического лица.

Из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности.

Таким образом, доводы ответчика о том, что обязанности, предусмотренные действующим законодательством возникают только с момента государственной регистрации права собственности и начисление неосновательного обогащения возможно только с даты регистрации права, являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной  инстанции приходит  к выводу о том,  что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у ответчика возникает не  с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а с момента передачи квартир от застройщика.

В соответствии с представленным в материалы дела актом приема-передачи квартир от 11.05.2011 ЗАО ЖСК «Инвест» передало, а ОГКУ «Аварийно-спасательная служба Иркутской области» приняла объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 293/4.

Выводы суда первой инстанции о том, что квартиры не были фактически ответчиком получены 11.05.2011, суд апелляционной инстанции полагает ошибочными по следующим основаниям.

В подтверждение факта того, что квартиры не были получены 11.05.2011, ответчик ссылается на письма ЗАО ЖСК «Инвест» от 24.05.2011, от 03.08.2011 и от 01.12.2011 направленные в адрес ответчика, из которых следуют, что застройщиком передаваемые квартиры не были укомплектованы необходимым оборудованием (отсутствие розеток, выключателей, ванн, раковин и т.д.) в соответствие с требованиями жилищного законодательства по причине отсутствия данного оборудования на складе. Соответствующие ошибки в актах приема-передачи были допущены в связи с тем, что подписывались в офисе компании без фактической передачи квартир в целях недопущения нарушения прав Иркутской области. Ключи от квартир будут переданы позже после устранения недостатков.

Вместе с тем указанные письма противоречат другим документальным доказательствам: письму ЗАО ЖСК «Инвест» от 24.05.2011 (л.д.109 т.2), определению Арбитражного суда Иркутской области от 20.12.2012 по делу №А19-19212/2010.

Из вышеуказанного письма следует, что ЗАО ЖСК «Инвест» не собирается устранять выявленные недостатки, так как отсутствуют необходимое оборудование и материалы, приобрести их ЗАО не имеет возможности по причине банкротства и введения процедуры наблюдения. Разъяснена возможность предъявить требования в деле о банкротстве.

В рамках дела №А19-19212/2010 ОГКУ «Аварийно-Спасательная служба Иркутской области» реализовало свое право и включилось в реестр требований кредиторов к ЗАО ЖСК «Инвест»  с суммой  требования 75 897,80 руб. составляющих сумму материальных затрат на приобретение оборудования для устранения выявленных недостатков комплектации квартир переданных по акту приема-передачи от 11.05.2011.

Кроме того, из писем, на которые ссылается ответчик, следует, что ЗАО указывало на необходимость переоформления актов приема-передачи квартир.

Однако акт приема-передачи квартир переоформлен не был. Доказательств того факта, что ключи от спорных квартир были переданы после 11.05.2011 ответчику либо ТСЖ «Байкал-2» не представлено. К докладной записке апелляционный суд относится критически, так как она составлена в одностороннем порядке ответчиком. Расписки ТСЖ в получении ключей от спорных квартир суду не представлено. Ответчик возместил свои затраты на некомплектность переданных квартир посредством защиты права в суде, следовательно ЗАО ЖСК «Инвест» после 11.05.2011 не осуществляло устранение недостатков.

Совокупность вышеуказанных доказательств позволяет прийти к выводу, что после 11.05.2011 квартиры переданные ответчику из его владения не выбывали, и застройщик не осуществлял мероприятий по устранению недостатков. Недостатки были устранены силами ответчика, что свидетельствует о том, что обязанность по оплате задолженности по содержанию общедомового имущества и других расходов в период с 12.05.2011 по 12.04.2012 лежит на ответчике.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно пункту 40 Постановления Правительства Российской Федерации N/N 354 от 06.05.2011 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды.

Пунктами 1, 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенных норм, действующим законодательством прямо предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества. При этом, поскольку нежилые помещения находятся в жилых домах и не могут существовать отдельно от них, собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и прочие.

Следовательно, бремя содержания общего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

При этом согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

С учетом изложенного расчет задолженности по содержанию общедомового имущества дома производится путем умножения суммы тарифа, утвержденного решением собственников помещений либо органами местного самоуправления, на площадь помещения и соответствующее количество число месяцев.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Бремя содержания общего имущества включает не только расходы на содержание и ремонт непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего дома, придомовой территории, расходы на предоставление коммунальных услуг на общедомовые нужды, соразмерно занимаемой площади спорного помещения. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

При этом в силу прямого указания закона ответчик обязан участвовать в издержках по содержанию общего имущества.

Материалами дела подтверждается факт оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома в г. Иркутске по адресу: ул. Байкальская, д.293/4.

Расчет суммы задолженности включает в себя: задолженность по отоплению; задолженность за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества; разовый взнос с каждой квартиры на покупку и установку детской площадки и почтовых ящиков (по 1500 руб. с каждой квартиры); задолженность по