Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 по делу n А58-8222/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 7 июля 2007 года № 78 «Обзор практики применения арбитражными судами предварительных обеспечительных мер» также указано, что арбитражный суд удовлетворяет заявление о применении обеспечительных мер, если заявитель мотивировал хотя бы одно из оснований их применения, предусмотренных частью 2 статьи 90 АПК Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 АПК Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.

В связи с этим в пункте 10 Постановления № 55 разъяснено, что при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК Российской Федерации.

В пункте 4 Постановления № 11 указано, что при разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительной меры суд, исходя из предмета заявленного искового требования и возможного судебного решения по данному иску, должен удостовериться в том, что в случае удовлетворения искового требования непринятие именно этой меры затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта.

О затруднении исполнения судебного акта может свидетельствовать следующее: для осуществления своих прав, признанных или подтвержденных решением суда, истцу придется обратиться в суд с новыми исками.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 91 АПК Российской Федерации обеспечительной мерой может быть запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

Согласно части 1 статьи 97 АПК Российской Федерации, обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

В пункте 22 Постановления № 55 разъяснено, что ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 АПК Российской Федерации), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 АПК Российской Федерации), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК Российской Федерации, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК Российской Федерации, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 настоящего постановления.

С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Вынося обжалуемое определение и отказывая Комитету и Обществу в отмене ранее принятых обеспечительных мер, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечительные меры связаны с предметом иска, соразмерны заявленным требованиям, необходимы и достаточны для обеспечения исполнения судебного акта и направлены на сохранение существующего состояния отношений между сторонами и баланса их экономических интересов.

Из имеющихся у суда апелляционной инстанции материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 14:10:010008:189, общей площадью 6 958 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6, принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному району «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 июля 2014 года серии 14-АБ 028199.

29 июля 2014 года главой муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия) издано распоряжение № 539 «О проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка».

13 августа 2014 года в районной газете «Олох суола» № 98 и на сайте http://sakha.gov.ru опубликовано извещение о проведении конкурса на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия).

На основании протокола № 2 заседания Комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия), от 15 сентября 2014 года победителем конкурса признано ООО «Легион-ГРК».

29 сентября 2014 года между Администрацией в лице Комитета (арендодатель) и ООО «Легион-ГРК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия), № ДА 147-2014/09-ЮЛ, по условиям которого Обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:10:010008:189, общей площадью 6 958 кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6, с разрешенным использованием для среднеэтажной застройки.

Согласно пункту 1.3 названного договора Общество согласно на безвозмездную передачу в собственность муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия) 449 кв.м. полезных площадей под размещение детского сада на 40 мест на первом этаже в объекте строительства на арендованном участке.

Посчитав, что заключенный договор аренды земельного участка от 29 сентября 2014 года № ДА 147-2014/09-ЮЛ является недействительным в силу его ничтожности как сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, прокуратура обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительной сделки.

Кроме того, прокуратурой установлено, что 22 октября 2014 года Обществу было выдано разрешение на строительство № RU14533119-82/14, в соответствии с которым ООО «Легион-ГРК» разрешается строительство детского сада с жилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6.

По итогам открытого аукциона в электронной форме «Электронный аукцион по определению застройщика на участие в долевом строительстве жилых помещений (квартир) в количестве 96 квартир в многоквартирных жилых домах малоэтажной застройки в каменном варианте в г. Вилюйск» в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы» между Администрацией (участник) и ООО «Легион-ГРК» (застройщик) 27 ноября 2014 года заключен муниципальный контракт № 01163004141000252-0264710-02 на долевое строительство жилых помещений (квартир) в количестве 96 квартир в многоквартирных жилых домах малоэтажной застройки в каменном варианте в г. Вилюйск.

Пунктом 1.5 муниципального контракта предусмотрено, что застройка участка по адресу: г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6, осуществляется на основании следующих документов: разрешение на строительство объекта № RU14533119-82/14 от 22 октября 2014 года, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Вилюйский улус» Республики Саха (Якутия), от 29 сентября 2014 года № ДА 147-2014/09-ЮЛ.

Согласно пункту 2.1 муниципального контракта цена муниципального контракта составляет 233 330 045,11 рублей.

При этом предусмотрено четыре этапа по оплате цены контракта (пункт 2.5).

Учитывая названные обстоятельства, прокуратура пришла к выводу о том, что Общество на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 14:10:010008:189 в соответствии с разрешением на строительство и во исполнение муниципального контракта будет строить жилые дома малоэтажной застройки, что впоследствии может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда первой инстанции по существу спора (в случае удовлетворения исковых требований прокуратуры о признании договора недействительным), в связи с чем обратилась с ходатайством о принятии обеспечительных мер.

Суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что испрашиваемые прокуратурой обеспечительные меры в виде запрещения Администрации производить предоплату I этапа в размере 10% и оплату II этапа в размере 30% от стоимости муниципального контракта № 01163004141000252-02647410-02 от 27 ноября 2014 года; запрещения ООО «Легион-ГРК» производить строительно-монтажные работы по муниципальному контракту № 011630004141000252-0264710-02 от 27 ноября 2014 года на долевое строительство жилых помещений (квартир) в количестве 96 квартир в многоквартирных жилых домах малоэтажной застройки в каменном варианте в г. Вилюйск на земельном участке с кадастровым номером 14:10:010008:189, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6; запрещения Управлению Росреестра производить действия по государственной регистрации муниципального контракта № 01163004141000252-0264710-02 от 27 ноября 2014 года, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, связаны с предметом спора (признание недействительным договора аренды земельного участка, на котором предполагается осуществление строительства), соразмерны ему, не нарушают баланса интересов всех заинтересованных сторон, имеющих отношение к спору, а также публичных интересов и интересов третьих лиц, и при этом направлены на сохранение существовавшего на момент подачи искового заявления состояния между сторонами.

Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 91 АПК Российской Федерации в качестве обеспечительной меры может быть применено запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

В рассматриваемом случае действия Администрации, ООО «Легион-ГРК» и Управления Росреестра, запрет на совершение которых наложен судом первой инстанции, непосредственно касаются предмета спора (земельного участка с кадастровым номером 14:10:010008:189, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г. Вилюйск, ул. Румянцева Василия Гаврильевича, 6, предоставленного по оспариваемому договору аренды), поскольку муниципальным контрактом № 01163004141000252-02647410-02 от 27 ноября 2014 года и разрешением на строительство объекта № RU14533119-82/14 от 22 октября 2014 года предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов именно на этом земельном участке.

Кроме того, договором аренды также предусмотрено строительство здания, в котором, как пояснила суду представитель Комитета и Общества и следует из разрешения на строительство, будут расположены квартиры и детский сад.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Следовательно, в случае признания судом договора аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности, стороны должны быть приведены в первоначальное состояние, при этом такой договор будет считаться недействительным с момента его заключения и в силу закона не будет влечь для сторон юридических последствий.

В свою очередь, признание договора аренды недействительным будет означать, что ООО «Легион-ГРК» потеряет статус застройщика и поэтому не вправе будет осуществлять строительство многоквартирных жилых домов.

Так, согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

Следовательно, наличие у юридического лица (в собственности или на ином законном основании) земельного участка является обязательным условием для признания его застройщиком.

Согласно пункту 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у юридического лица возникло право на земельный участок, действие разрешения на строительство прекращается на основании решения органа, выдавшего такое разрешение.

На основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в случае удовлетворения требований прокуратуры по существу спора (признания договора аренды земельного участка недействительным) строительство