Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 по делу n А19-18148/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

не подлежат.

Решением Арбитражного суд Иркутской области от 06.02.2014 по делу № А19-14524/2013, вступившим в законную силу, требования предпринимателя Шинкаревой Е.А. и предпринимателя Шульгина В.Г. были удовлетворены, признан недействующим пункт 1 Приложения № 1 к Решению Думы Савватеевского муниципального образования–Думы сельского поселения от 26.12.2011 № 34 «Об утверждении перечня муниципального имущества для передачи его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям на территории Савватеевского муниципального образования» в части помещения площадью 396,4 кв.м., находящегося по адресу: Иркутская область, Ангарский район, село Савватеевка, ул. Школьная, д. 45, помещение 18, как не соответствующий Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон особенностях отчуждения недвижимого имущества).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

По общему правилу, установленному статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.

Согласно части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела и Администрацией не оспаривается, что предприниматели являются субъектами малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения предпринимателями обязательств по внесению арендной платы Администрацией также не высказано.

Единственным основанием для отказа заявителям в реализации их преимущественного права на приобретение указанного имущества послужило, согласно оспариваемому решению Администрации Савватеевского муниципального образования – Администрации сельского поселения, выраженному в письме от 18.09.2013 № 581, то, что спорное имущество было включено в перечень муниципального имущества для передачи его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2 и 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются. Несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, стороны (Администрация и предприниматели) согласовали все существенные условия по договорам аренды № 1887 от 25.02.2008 и № 1892/08 от 21.02.2008.

Как следует из материалов дела, на момент обращения 21.08.2013 предпринимателей в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, арендуемое имущество находилось в их временном владении непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды № 1887 от 25.02.2008 и № 1892/08 от 21.02.2008.

Таким образом, предприниматели в полной мере соответствовали условиям возникновения, как у субъектов малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленным статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В связи с чем, выводы Администрации в оспариваемом отказе о том, что предприниматели не соответствуют требованиям положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, как правильно указал суд первой инстанции, являются несостоятельными.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует, в том числе из материалов дела № А19-14524/2013, рассматриваемые договоры заключены на срок менее одного года.

В силу указанного, учитывая, что стороны согласовали все существенные условия по договорам аренды, при этом как уже указывалось выше, предприниматели надлежащим образом уплачивали арендные платежи, суд апелляционной инстанции полагает, что договоры аренды № 1887 от 25.02.2008 и № 1892/08 от 21.02.2008 считаются заключенными надлежащим образом и действует с 25.02.2008 и 21.02.2008 соответственно.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Предметом договоров аренды здания (помещения) № 1887 от 25.02.2008 и № 1892/08 от 21.02.2008 являлись нежилые помещения, находящиеся по адресу: Иркутская область, район Ангарский, с. Савватеевка, Ул. Школьная, дом 45, площадью по 65,40 м2.

Данные договоры были заключены без проведения аукциона.

Однако статья 17.1 Закона о защите конкуренции была введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 02 июля 2008 года, то есть после заключения договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции допускалась возможность до 1 июля 2015 года заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение таких договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Договор аренды нежилого помещения № 1887 от 25.02.2008 и № 1892/08 от 21.02.2008 были заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей обязательность проведения торгов.

После 30 декабря 2008 года, когда истекли сроки действия договоров аренды, они считаются возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

Кроме того, статьей 168 Гражданского кодекса установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции в редакции проверяемого периода государственная или муниципальная помощь предоставляется