Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу n А10-3426/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

срок аренды не установили.

Вместе с тем, срок аренды по договору №1 от 01.12.2012 в отношении субаренды земельного участка является определимым в соответствии со сроком аренды по договору №246 от 22.10.2010.

В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил     Гражданского     кодекса     Российской     Федерации     о     договоре     аренды"     (далее      Постановление от 17.11.2011 N 73) согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, арендодатель по незарегистрированному договору не вправе ссылаться в споре с арендатором на незаключенность такого договора по причине отсутствия его государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении встречного искового требования о признании договора №1 от 01.12.2012 незаключенным.

Согласно части 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Договор №1 от 01.12.2012 от имени ИП Тарбажеевой О.Л. подписан представителем Тен Вы Сен, действовавшим на основании нотариальной доверенности от 27.08.2010, со стороны ООО "Стимул" представителем Базаровой Г.Б.-Ц., действовавшей на основании доверенности от 30.11.2012.

В соответствии с правовой позицией, указанной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", сделки, совершенные без необходимого согласия (одобрения) органа юридического лица, а также сделки, совершенные единоличным исполнительным органом или другим представителем юридического лица в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем (единоличным исполнительным органом) которого он одновременно является, но не подпадающие под действие упомянутых норм о крупных сделках и (или) сделках с заинтересованностью, могут быть оспорены в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьей 173.1 и пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 179 (в редакции до 01.09.2013) и 182 Гражданского кодекса Российской Федерации положение лица, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, и положение представителя во многом аналогичны. И орган юридического лица, и представитель действуют от имени соответствующего лица, создавая для него права и обязанности (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

На дату совершения оспариваемого договора единственным участником и руководителем ООО "Стимул" являлся Тен Вы Сен. Указанное лицо в тоже время представляло интересы Тарбажеевой О.Л. при заключении оспариваемой сделки. Тен Вы Сен не представил суду доказательств согласия либо поручения ИП Тарбажеевой О.Л. совершить указанную сделку.

Таким образом, оспариваемая сделка совершена гражданином Тен Вы Сен при наличии прямого запрета, установленного частью 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, как представителем обеих сторон.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При нарушении данного требования суд может отказать лицу в защите права.

Условиями договора №1 от 01.12.2012 предусмотрено внесение арендной платы в размере 4 207,47 рублей. Из сопоставления представленных истцом платежных поручений с условиями названного договора следует, что предусмотренная договором №1 от 01.12.2012 арендная плата не покрывает расходов ИП Тарбажеевой О.Л. по внесению арендной платы по договору №246 от 22.10.2010.

Заключая договор аренды №246 от 22.10.2010, ИП Тарбажеева О.Л. имела намерение использовать арендуемый земельный участок в предпринимательской деятельности в целях организации сельскохозяйственного рынка.

В результате совершения оспариваемой сделки, которая совершена помимо воли Тарбажеевой О.Л., предприниматель лишена возможности использовать в хозяйственной деятельности арендуемый земельный участок и торговый павильон, распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, определять управляющую рынком компанию, извлекать из данного пользования прибыль.

При таких обстоятельствах оспариваемая сделка заключена исключительно с намерением причинить имущественный вред арендодателю.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно части 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет    право   передать    арендованный    земельный    участок    в    субаренду   в    пределах    срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Договором аренды №246 от 22.10.2010 предусмотрен запрет на передачу в субаренду земельного участка без согласия МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ".

Доказательств согласия МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" на передачу земельного участка в субаренду материалы дела не содержат.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности договора аренды №1 от 01.12.2012 в связи с несоответствием ее требованиям статьи 10, пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, суд первой инстанции дал оценку условиям договора аренды, исходя из их буквального толкования, доводам о том, что ИП Тарбажеева О.Л. не является собственником торгового павильон и отсутствии оснований для применения п.3 ст.182 ГК РФ

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункты 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На дату рассмотрения дела по существу спорный земельный участок и торговый павильон находился во владении общества "Стимул" на основании определения от 04.10.2013 о принятии по настоящему делу обеспечительных мер.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное имущество подлежит возврату ИП Тарбажеевой О.Л.

Нахождение спорного имущества в аренде у ООО "Актив-Групп" не является препятствием для применения судом ст.167 ГК РФ.

Таким образом, судом был исследован вопрос о возможности применения последствий недействительности сделки.

В ходе повторного рассмотрения дела конкурсный управляющий заявил о пропуске срока исковой давности, указав на то, что в отзыве от 24.08.2013 г. ООО "Стимул" напоминает ИП Тарбажеевой О.Л. о заключенном договоре №1 от 01.12.2012, и представляет акт, составленный арендаторами торговых мест на рынке Стимул об отказе ИП Тарбажеевой О.Л. от подписи в получении отзыва.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что данные документы не могут свидетельствовать о том, что ИП Тарбажеева О.Л. о названном договоре должна была узнать  24.08.2013г. Так, из отзыва не следует, что ИП Тарбажеевой О.Л. передавался спорный договор. В отсутствие самого договора ИП Тарбажеева О.Л. не имела возможности подготовить иск о признании этого договора недействительным. Кроме того, в акте отсутствуют расшифровки подписей, не указаны реквизиты документов, которыми можно удостоверить личности, подписавших акт, не представлены доказательства, что указанные в акте лица, являются арендаторами торговых мест. Сам акт не может быть признан судом допустимым доказательством вручения отзыва Тарбажеевой О.Л. Заявитель вправе был обратиться с ходатайством о допросе указанных лиц в судебном заседании с целью подтверждения ими факта вручения отзыва ответчице, что сделано не было. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п.3 ст.9 АПК РФ).

Таким образом, документально не опровергнут довод ИП Тарбажеевой О.Л. о том, что ей о договоре №1 от 01.12.2012 стало известно 09.09.2013г. Следовательно, срок исковой давности заявителем встречного иска не пропущен.

В связи с удовлетворением встречного иска в части признания недействительным договора аренды №1 от 01.12.2012 исковые требования ООО "Стимул" о признании действий ответчика по расторжению в одностороннем порядке с 23.08.2013 договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 незаконными, договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 действующим (не расторгнутым), обязании ответчика исполнить в натуре обязанность по предоставлению ООО "Стимул" земельного участка для размещения сельскохозяйственного рынка "Стимул", расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, удовлетворению не подлежат.

Ходатайство о приостановлении производства по делу было мотивировано тем, что между сторонами имеется спор о праве собственности на временное сооружение крытого торгового павильона по делу №А10-283/2014, ООО "Стимул" оспаривает право собственности ИП Тарбажеевой О.Л., по делу №А19-2840/2015 заявлено требование о признании договора аренды нежилого помещения от 15.10.2011 недействительным,  предметом искового заявления по делу №А10-898/2012 является требование о признании недействительным договора аренды земельного участка между ИП Тарбажеевой О.Л. и Комитетом.

Суд первой инстанции правильно указал, что требования по настоящему делу заявлены в рамках обязательственных правоотношений по договору аренды. Стороны о недействительности договоров аренды от 15.10.2011, №1 от 01.12.2012 по мотиву нарушения ими статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявляли.

Учитывая, что на основании определения от 04.10.2013 о принятии по настоящему делу обеспечительных мер спорный земельный участок и торговый павильон находится во владении общества "Стимул", приостановление производства по делу до рассмотрения дел №А19-2840/2015, №А10-898/2012 может повлечь нарушение права ИП Тарбажеевой О.Л., в том числе на судопроизводство в разумный срок. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

При этом баланс прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, сохраняется, поскольку судебные акты по указанным делам, могут явиться основанием для пересмотра судебного акта по настоящему делу  по вновь открывшимся обстоятельствам.

Судебные расходы распределены судом в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Суд апелляционной жалобы не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

1.Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.10.2014, принятое по делу №А10-3426/2013, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий                                                                 Э.П. Доржиев

Судьи                                                                                               Е.Н. Скажутина

А.В. Макарцев