Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А10-4393/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

возложенных на них обязанностей имеют право, в том числе давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок.

Таким образом, как правильно указывает суд первой инстанции, должностные лица Администрации обладают полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля и вынесению обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений, выявленных в ходе проведения проверок. В рассматриваемом случае оспариваемое предписание принято главным специалистом Управления по развитию территории и земельному контролю Администрации Сотнич Д.В., лицом проводившим проверку.

В силу статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации в соответствии  с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и удостоверяются соответствующими документами.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 03:24:031304:10 площадью 14626 кв.м. с местоположением Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, п.Мясокомбинат постановлен на кадастровый учет 26 ноября 2003 года. В отношении указанного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 февраля 2012 года зарегистрировано право муниципальной собственности (т.1 л.д.132-134).

По результатам проверки должностным лицом Администрации установлено, что ООО «Байкальские коммунальные системы» в нарушение статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации занимает с 06 декабря 2011 года вышеназванный земельный участок без правоустанавливающих документов (а именно: без оформления договора аренды с Администрацией г.Улан-Удэ), что отражено в акте проверки.

Оспариваемым предписанием Обществу предписано устранить нарушения земельного законодательства, а именно

- оформить правоустанавливающие документы на право пользования земельным участком с кадастровым номером 03:24:031304:10, путем заключения с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ договора аренды земельного участка, а также

- в срок до 07.09.2014 погасить предъявленную сумму неосновательного обогащения в размере 911 431,88 рублей.

Суду первой инстанции обществом были приведены доводы о том, что у него право пользования рассматриваемым земельным участком возникло на основании договорами аренды имущественного комплекса №01/11/АИК-09 от 06.12.2011 и №01/14/АИК-01 от 16.05.2013, заключенных с Комитетом по управлению имуществом и землепользования г.Улан-Удэ.

Судом первой инстанции данные доводы были проверены и правильно указано следующее.

06 декабря 2011 года между Обществом и Комитетом по управлению имуществом и землепользования г.Улан-Удэ заключен договор аренды имущественного комплекса №01/11/АИК-09, согласно которому предметом договора является предоставление во временное владение и пользование за плату сооружений, являющихся собственностью Арендодателя и технологически и функционально связанных с имуществом, находящимся в пользовании у Арендатора по договору аренды №001 от 02 декабря 2010 года, согласно Приложению №1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Имущество предназначено для оказания услуг водоснабжения (пункты 1.1, 1.2 договора).

Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за движимое имущество, сооружения, многолетние насаждения, находящиеся в муниципальной собственности, в редакции Постановления Администрации г.Улан-Удэ от 26.09.2011 №417, с применением понижающего коэффициента – 0,01. Годовая арендная плата по настоящему договору составляет 112 949,81 руб., месячная - 9412,48 руб. без НДС (пункт 3.1).

Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение переданного в аренду имущества. Стоимость работ по капитальному ремонту имущества должна быть не менее 24 320645 руб., за срок действия договора (пункт 4.1).

Срок действия договора аренды устанавливается с 06 декабря 2011 года по 31 января 2014 года (пункт 6.1).

Согласно приложению к названному договору аренды имущественного комплекса в состав передаваемого имущества включено движимое и недвижимое имущество 194 наименований, в том числе объекты недвижимого имущества, расположенные в п.Мясокомбинат г.Улан-Удэ по улице Пугачева,38 (т.1 л.д.67-86).

16 мая 2013 года между Обществом и Комитетом по управлению имуществом и землепользования г.Улан-Удэ заключен договор аренды имущественного комплекса №01/14/АИК-01, согласно которому предметом договора является предоставление во временное владение и пользование имущественного комплекса объектов водоснабжения и водоотведения (совокупность объектов недвижимого и движимого имущества), указанного в Приложении к настоящему договору, за плату для использования в соответствии с техническим характеристиками в целях осуществления водоснабжения и водоотведения; подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения новых абонентов на территории городского округа «город Улан-Удэ» (пункт 1.1 договора).

Настоящий договор заключен на срок с 01 февраля 2014 года по 25 января 2015 года (пункт 2.1 договора).

Из пункта 4.1 договора видно, что годовая арендная плата по настоящему договору определена в соответствии с заявкой ООО «Байкальские коммунальные системы» на участие в открытом аукционе по извещению №020413/0066819/02 и составляет годовая – 196 519,11 руб., месячная – 16376,59 руб.

Пунктом 5 договора определено, что арендатор обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду имущества в течение срока действия договора на сумму не менее 19 651 911,00 руб. (сумма определяется в стократном размере арендной платы, определенной по результатам конкурса за весь срок действия договора).

Согласно приложению к названному договору аренды имущественного комплекса в состав передаваемого имущества включено движимое и недвижимое имущество, в том числе объекты недвижимого имущества, расположенные в п.Мясокомбинат г.Улан-Удэ по улице Пугачева,38: здание предочистных сооружений, объект бытовых помещений, 2 резервуара цилиндрических для чистой воды, объект водонасосной и хлораторной станции с подвалом, 2 объекта со скважиной, водопроводные сети (л.д.87-104).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 03:24:031304:10 является собственностью муниципального образования городской округ «город Улан-Удэ».

Между Обществом и Комитетом по управлению имуществом и землепользования г.Улан-Удэ заключены договоры №01/11/АИК-09 от 06 декабря 2011 года и №01/14/АИК-01 от 16 мая 2013 года аренды имущественного комплекса, состоящего из объектов недвижимого и движимого муниципального имущества.

Из приложений к указанным договорам аренды видно, что в составе имущественного комплекса арендатору - ООО «БКС» переданы в том числе объекты недвижимого и движимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке по адресу г.Улан-Удэ, п.Мясокомбинат улица Пугачева, 38.

Таким образом, арендодатель - муниципальное образование городской округ «город Улан-Удэ» в лице Комитета является собственником как земельного участка, так и объектов недвижимого и движимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

В приложениях к рассматриваемым договорам аренды не перечислены земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, входящих в имущественный комплекс, в том числе земельный участок с кадастровым номером 03:24:031304:10.

Вместе с тем, как правильно указывает суд первой инстанции, в силу указанных норм в рассматриваемом случае у Общества возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером 03:24:031304:10, занятым зданиями и сооружениями, входящих в состав имущественного комплекса, переданного Обществу по договорам аренды №01/11/АИК-09 от 06.12.2011 и №01/14/АИК-01 от 16.05.2013. Следовательно, вывод Администрации, сделанный в акте проверки от 29 июля 2014 года №12, что Общество использует земельный участок с кадастровым номером 03:24:031304:10 площадью 14626 кв.м., расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, мкр Мясокомбинат, без правоустанавливающих документов, является необоснованным, так как на основании договоров аренды имущественного комплекса у Общества в силу закона возникло право пользования рассматриваемым земельным участком, следовательно, названные договоры носят характер правоустанавливающих документов. Соответственно, у Администрации отсутствовали основания о вынесении в адрес Общества оспариваемого предписания. В рассматриваемом случае Обществом не допущено нарушения положений статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации. Вменяемая Обществу оспариваемым предписанием обязанность оформления правоустанавливающих документов на право пользования земельным участком с кадастровым номером 03:24:031304:10 путем заключения с Комитетом договора аренды земельного участка не основано на законе.

Стороны при заключении договоров аренды имущественного комплекса не оговорили условия об аренде земельного участке, занятым арендуемыми Обществом зданиями и сооружениями, однако, учитывая вышеизложенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 22 Постановления от 24.03.2005 N 11, суд первой инстанции правильно посчитал, что факт отсутствия между сторонами заключенного договора аренды земельного участка не влияет на вывод о возникновении у Общества в силу закона права пользования как арендатора зданий и сооружений на земельный участок, на котором расположено арендуемое имущество.

Также суд первой инстанции правильно посчитал незаконным и необоснованным предписание и в части, обязывающей Общество в срок до 07 сентября 2014 года погасить предъявленную сумму неосновательного обогащения в размере 911 431,88 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно Положению о муниципальном земельном контроле орган муниципального земельного контроля (в настоящем случае Администрация) не наделен полномочиями по расчету и взысканию неосновательного обогащения за пользование земельными участками.

В соответствии с условиями вышеуказанных договоров имущественного комплекса за пользование имущественным комплексом арендатор оплачивает арендную плату, а также обязан производить работы по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации, техническому перевооружению переданного в аренду имущества в течение срока действия договора на сумму, определенную договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое предписание в части, обязывающей Общество в погашении предъявленной суммы неосновательного обогащения за пользование земельного участка, принято Администрацией с превышением своих полномочий и противоречит нормам гражданского законодательства, поэтому оспариваемое предписание в указанной части является незаконным.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что арендная плата за имущество рассчитана в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Администрации г.Улан-Удэ от 12.08.2013г. №301, которая не предусматривает включение арендной платы за пользованием земельным участком.

Данные доводы отклоняются, поскольку администрация не учитывает специального регулирования, содержащегося в ч.2 ст.654 ГК РФ, а, кроме того, из п.1 и п.3 указанной методики следует, что размер арендной платы определяется на торгах на основании отчета оценщика, а сама арендная плата не включает в себя затраты по коммунальным, эксплуатационным, административно-хозяйственным