Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А19-2213/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и прекратить производство по делу

Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.

Согласно части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела и Администрацией не оспаривается, что ИП Жамбалдоржиева Т.Д. является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы Администрацией также не высказано. Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2 и 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются. Несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, стороны (Администрация и предприниматель) согласовали все существенные условия по договору аренды от 24.06.2008 № 848.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на момент обращения 27.11.2013 предпринимателя в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Красноказачья, 50, арендуемое имущество находилось во временном владении ИП Жамбалдоржиевой Т.Д. непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 24.06.2008 № 8486.

Таким образом, предприниматель в полной мере соответствовала условиям возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленным статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В связи с чем выводы Администрации в оспариваемом отказе о том, что ИП Жамбалдоржиева Т.Д. не соответствует требованиям положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, как правильно указал суд первой инстанции, являются несостоятельными.

Между тем суд первой инстанции признал правомерными доводы Администрации, изложенные в письме от 27.12.2013 № 505-71-29074/13 о том, что нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Красноказачья, 50, предоставлено во временное возмездное владение и пользование предпринимателю на основании договора аренды нежилого здания (помещения) от 24.06.2008 № 8486 с нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Относительно указанной позиции Администрации и вывода суда первой инстанции суд апелляционной инстанции отмечает, что данное обстоятельство в рассматриваемом конкретном случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований предпринимателя, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 24.06.2008 осуществлена 17.08.2009, о чем в едином государственном реестре прав сделана запись регистрации № 38-38-01/106/2009-646.

В месте с тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» дополнительно разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставив конкретное помещение в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Согласно пункту 1.4 договора аренды от 24.06.2008 № 848 он действует с 01.07.2008.

В силу указанного, учитывая, что стороны согласовали все существенные условия по договору аренды от 24.06.2008 № 848, при этом как уже указывалось выше, предприниматель надлежащим образом уплачивала арендные платежи, суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды от 24.06.2008 № 848 считается заключенным надлежащим образом 24.06.2008 и действует с 01.07.2008.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Предметом договора аренды нежилого здания (помещения) от 24.06.2008 № 8486 являлось нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Красноказачья, 50, общей площадью 215,5 м2.

Данный договор был заключен без проведения аукциона.

Однако Администрацией не учтено, что статья 17.1 Закона о защите конкуренции была введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 02 июля 2008 года, то есть после заключения договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции допускалась возможность до 1 июля 2015 года заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение таких договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Договор аренды нежилого помещения (здания) от 24 июня 2008 года № 8486 был заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей обязательность проведения торгов.

После 31 декабря 2011 года, когда истек срок действия договора аренды от 24 июня 2008 года № 8486, однако он считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

Кроме того, статьей 168 Гражданского кодекса установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции в редакции проверяемого периода государственная или муниципальная помощь предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

Исполняя указания суда кассационной инстанции о том, доказала ли Администрация ничтожность договора от 24.06.2008