Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2015 по делу n А19-10162/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В соответствии с частью 7 статьи 38 Закона о кадастре местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

С учетом приведенных норм судом первой инстанции постановлен ан правильный вывод о том, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, а проведение землеустроительных работ и кадастрового учета является необходимым в случае предоставления земельных участков на любом праве, в том числе и на праве аренды, и заключения сделок с земельными участками и иными, связанными с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, действиями, поэтому объектом договора аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет.

Как отмечалось выше, из заключенного 5 июня 2008 года договора аренды земельных участков № 375-08 следует, что Компании в аренду предоставлены земельные участки, имеющие следующие характеристики: общая площадь 18,0623 га, земельный участок № 1 – 16,2185 га, земельный участок № 2 – 1,0695 га, земельный участок № 3 – 0,2602 га, земельный участок № 4 – 0,5141 га; категория: земли населенных пунктов, адрес расположения: земельный участок № 1 – Иркутская область, г. Братск, П 26 18 00 00; земельный участок № 2 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького; земельный участок № 3 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького; земельный участок № 4 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького (т. 1, л.д. 17-18).

Таким образом, названный договор не содержит сведений о том, что предоставленные в аренду земельные участки прошли кадастровый учет и их границы описаны и удостоверены в установленном порядке.

Соответственно, в рассматриваемом случае имеются основания полагать, что предмет договора аренды земельных участков № 375-08 от 5 июня 2008 года при его подписании сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

По смыслу положений статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Вместе с тем, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснено, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок передан Компании по акту приема-передачи земельных участков от 12 февраля 2008 года, подписанному Комитетом и Компанией без замечаний (т. 1, л.д. 29).

Кроме того, планы земельных участков, предоставленных в аренду (приложения №№ 1-4 к договору № 375-08 от 5 июня 2008 года) также были согласованы сторонами.

Каких-либо возражений относительно невозможности определить предмет договора аренды и невозможности в связи с этим использовать земельные участки, а также сомнений в том, какие именно земельные участки переданы по договору аренды, у Компании до момента обращения в суд с рассматриваемыми исковым и встречным исковым заявлениями не возникало.

Учитывая изложенное, данные документы (договор аренды с приложениями, акт приема-передачи) свидетельствуют о том, что при передаче земельного участка спор между сторонами о ненадлежащем исполнении обязательств арендодателем (Комитетом) отсутствовал.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Компании о незаключенности договора аренды земельных участков от 5 июня 2008 года № 375-08 ввиду несогласованности его предмета.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод Компании о том, что фактически по договору аренды передан земельный участок с кадастровым номером 38:34:032501:25, который в своих границах пересекается с иными земельными участками, используемыми другими лицами: с кадастровым номером 38:34:032501:12 (т. 3, л.д. 32-33), с кадастровым номером 38:34:032501:26 (т. 3, л.д. 34-37), с кадастровым номером 38:34:032501:27 (т. 3, л.д. 38-39), с кадастровым номером 38:34:032501:47 (т. 3, л.д. 40-42), поскольку, учитывая заключение кадастрового инженера Андрушко А.Н. от 17 сентября 2014 года (т. 3, л.д. 97-107), в рассматриваемом случае ввиду наличия в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 38:34:032501:25 кадастровой ошибки невозможно с достоверностью утверждать, что Комитетом по договору аренды от 5 июня 2008 года № 375-08 передан земельный участок № 1, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 26 18 00 00, фактически являющийся земельным участком с кадастровым номером 38:34:032501:25.

Кроме того, Компания с 2006 осуществляла владение и пользование спорным земельным участком и у нее никогда (вплоть до обращения Комитета с иском в арбитражный суд) не возникало вопросов относительно размера такого участка и его границ.

В частности, распоряжением Главы администрации г. Братска от 3 марта 2006 года № 336 был утвержден проект границ земельного участка категории земель поселений площадью 16,2185 га для размещения производственной базы по адресу: г. Брастк, П 26 18 00 00 (т. 3, л.д. 134).

На основании данного распоряжения 17 июля 2006 года между Комитетом и Компанией был заключен договор аренды № 300-06 земельных участков, общей площадью 18,0623 га, в том числе земельный участок № 1 – 16,2185 га, земельный участок № 2 – 1,0695 га, земельный участок № 3 – 0,2602 га, земельный участок № 4 – 0,5141 га; категория: земли населенных пунктов, адрес расположения: земельный участок № 1 – Иркутская область, г. Братск, П 26 18 00 00 (южнее ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее территории школы № 15); земельный участок № 2 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького; земельный участок № 3 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького; земельный участок № 4 – Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, юго-восточнее здания № 1 по ул. Горького. Срок аренды – с 14 октября 2005 года по 11 октября 2006 года (т. 3, л.д. 148-149).

Письмом от 26 октября 20106 года № 488-19/А Компания в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка № 300-06 от 17 июля 2006 года просила вновь предоставить указанные выше земельные участки (т. 4, л.д. 1).

16 февраля 2007 года Комитетом с Компанией был заключен договор № 92-07 аренды названных земельных участков. Срок аренды – с 14 февраля 2007 года по 11 февраля 2008 года (т. 4, л.д. 2-3).

В связи с окончанием срока действия договора № 92-07 аренды названных земельных участков от 16 февраля 2007 года Компания письмом от 8 апреля 2008 года № 103/А-2 вновь обратилась с просьбой предоставить ей в аренду спорные земельные участки (т. 4, л.д. 7).

На основании указанного письма и был заключен рассматриваемый в настоящем деле договор аренды земельных участков № 375-08 от 5 июня 2008 года.

Таким образом, не смотря на то, что объект договора аренды земельных участков № 375-08 от 5 июня 2008 года не прошел кадастровый учет в установленном законом порядке, стороны пришли к соглашению об объекте аренды, подписали договор и фактически его исполняли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, договор аренды земельных участков, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 5 июня 2008 года № 375-08 срок аренды земельных участков устанавливается с 12 февраля 2008 года по 10 февраля 2009 года (то есть составляет менее одного года).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В частности, Комитет указывал на возобновление договора на неопределенный срок на тех же условиях в связи с продолжавшимся пользованием земельными участками Компанией и в отсутствие возражений истца (арендодателя). Поскольку Комитет подтвердил отсутствие возражений против такого пользования, суд первой инстанции правомерно пришел к  выводу о том, что договор аренды земельных участков № 375-08 от 5 июня 2008 года считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Как в суде первой инстанции, так и апелляционной инстанции Компания пользование земельным участком не отрицает, однако считает правомерным начисление платы за фактическое пользование земельным участком, непосредственно расположенным под объектами недвижимого имущества.

Размер фактически переданного в аренду земельного участка подлежит доказыванию по правилам статьи 65 АПК Российской Федерации, в соответствии с частью 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако Компанией не представлено соответствующих доказательств относительного того, что подлежит взысканию только арендная плата исходя из площади земельных участков, занятых непосредственно под объектами недвижимости. Из материалов дела также не усматривается, чтобы Компания после окончания срока договора аренды заявляла какие-либо возражения относительно используемой площади земельных участков и их размеров. То есть стороны были связаны арендным обязательством, которое не может быть произвольно изменено.

Следовательно, земельные участки были переданы именно в том размере и количестве, которые определены договором аренды № 375-08 от 5 июня 2008 года и актом приема-передачи.

Статьей 309 Гражданского кодекса установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за пользование участками в месяц составляет: земельный участок № 1 – 202 629,88 рублей; земельный участок № 2 – 15 688,23 рублей; земельный участок № 3 – 3 816,81 рублей; земельный участок № 4 – 7 541,20 рублей, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение № 5, т. 1, л.д. 23).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа каждого месяца текущего года. Арендная плата начисляется с 12 февраля 2008 года (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, при условии уведомления арендатора о произведенном изменении заказным письмом с уведомлением (пункт 2.6 договора).

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер