Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А10-3108/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

237 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что предмет договора купли-продажи является его существенным условием и должен быть определен сторонами сделки в момент её заключения. При этом в договоре должны быть указаны данные позволяющие определить предмет сделки, о чем в частности могут указывать площадь объекта и сведения о его местонахождении, а также иные характеристики объекта определяющие его индивидуальность, как вещи.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные в договоре и акте передаче сведения о предмете договора не позволяют определить ни его место нахождение, ни каких-либо характеристик объекта присущих ему как вещь о параметрах которой договаривались стороны.

Ссылка заявителя на акт приема-передачи от 20 мая 1990 года, бухгалтерскую справку войсковой части 12084 по состоянию на 10 июля 1992 года (т.1, л.д.24,26), правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку они не определяют существенные условия сделки, т.к. не свидетельствуют о согласовании сторонами сделки сведений которые содержатся в данных документах.

Более того, как правильно отметил суд первой инстанции, данные документы не содержат сведений о местонахождении объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у войсковой части 12084 других объектов недвижимости подобных указанным в договоре не имелось, не принимаются судом апелляционной инстанции поскольку, данные доводы не свидетельствуют о согласовании сторонами сделки предмета сделки.

Ссылка на кадастровый паспорт здания от 25 апреля 2013 года и адресную справку, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данные документы не соотносятся с объектом сделки вытекающей из договора купли-продажи от 10.09.1992 года, поскольку он не содержит существенных признаков такого объекта.

На основании указанного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно согласился Росреестром и отказал заявителю в удовлетворении требований, признав, что данный отказ не нарушает прав и законных интересов заявителя и в полной мере соответствует действующему законодательству.

Что касается доводов отзыва Росреестра о неправомерности выводов суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 10.09.1992 года не подлежал государственной регистрации в органах БТИ, то суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года устанавливалось, что договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли - продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Между тем, Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 N 83 была утверждена Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».

Согласно § 1, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры (Приложения 1, 2, 3 и 4) и производят регистрацию строений:

а) на праве государственной собственности, находящихся в ведении местных Советов;

б) на праве государственной собственности, находящихся в ведении государственных учреждений, организаций и предприятий;

в) кооперативных и других общественных организаций;

г) жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Согласно § 2, регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан.

Из смысла данной инструкции, следует, что регистрации подлежали исключительно строения.

Между тем, данная инструкция не устанавливала сроков такой регистрации, в связи с чем, такая регистрация вправе была быть осуществлена в любе время.

В то же время, с принятием в силу закона Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поменялся порядок регистрации прав на объекты недвижимости. Между тем сама по себе смена порядка регистрации прав на объект недвижимости не лишает права лица обратившегося за такой регистрацией, на государственную регистрацию прав на объект недвижимости, лишь по тем основаниям, что право лица не было зарегистрировано по ранее действовавшим правилам.

При этом суд первой инстанции правильно указал, что спорное имущество относилось к имуществу Вооруженных сил. Руководство по учету вооружения, техники, имущества и других материальных средств в Вооруженных Силах СССР, утвержденное Приказом Министра обороны СССР от 18 октября 1979 №260, не предусматривало необходимости регистрации в органах Бюро технической инвентаризации строений, принадлежащих Вооруженным силам и находящихся в т.ч. на балансе ведомственных государственных предприятий.

Приобретатель же такого имущества, вправе был осуществить регистрацию права на такое имущество в соответствии с установленным порядком на момент обращения за государственной регистрацией.

Как разъяснено в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу, о не правомерности выводов суда первой инстанции, о неправомерности выводов Росреестра об отсутствии у командира войсковой части 12084 полномочий на отчуждение имущества, по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае отсутствия продавца, стороны по сделке в связи с его ликвидацией как субъекта правоотношений, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, в данном случае, проверяется исключительно исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Иные сведения не могут быть представлены покупателем объективно, поскольку законодательство не возлагает на таких лиц получать доказательства указанного, т.к. они несут риск экономической деятельности. В компетенцию же Росреестра не входит собирать доказательства наличия или полномочий сторон по сделки, т.к. такие сведения предоставляют при  регистрации стороны такой сделки. В то же время, когда покупатель отсевает, то согласно указанным выше разъяснениям, Росреестр проверяет указанные обстоятельства и совершает действия по государственной регистрации.

При этом, такая регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Указанный подход обуславливается тем, что объект недвижимости признается, как объект сделки, числится в государственном реестре, что позволяет открыто получить о нем сведения заинтересованным лицам и реализовать сове права на оспаривание прав зарегистрированного собственника. Иное в данной ситуации, оставляет объекты недвижимости за рамками гражданского оборота, ограничивая в первую очередь сведения о таких объектах.

Между тем, данные выводы не могут свидетельства о неправомерности выводов Росреестра об отказе заявителю в регистрации права на недвижимое имущество, поскольку в целом данный отказ не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об отказе заявителю в удовлетворении требований.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия  от «06» ноября 2014 года по делу №А10-3108/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья                                                      Е.В. Желтоухов

Судьи                                                                                                           Д.Н. Рылов

В.А. Сидоренко