Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А19-9010/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельного участка 5 772 кв.м., как было оговорено сторонами в дополнительном соглашении №455 от 19.11.2012г., так как п.1.2 указанного дополнительного соглашения стороны оговорили внесение изменений в акт приема-передачи земельного участка к договору аренды.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие полное и своевременное возмещение арендной платы, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика составляет 217 139 руб. 16 коп., иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Доводы ответчика, приведенные и апелляционному суду, были правильно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с условиями подписанного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г. ответчик принял на себя обязательство по своевременному внесению арендной платы, размер которой определялся на основании прилагаемого расчета арендной платы (Приложение №1 к договору), ежеквартально, не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Вместе с тем, согласно правовым положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как правильно указывает суд первой инстанции, доказательств того, что стороны письменно оговаривали возможность уменьшения арендной платы в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 38:06:020111:195, арендованного ответчиком по спорному договору, и подписанием дополнительного соглашения №455 от 19.11.2012 г., которое является, как установлено незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, суду не представлено. Однако, истец при расчете задолженности по арендной плате, несмотря на то, что дополнительное соглашение №455 от 19.11.2012 г. не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, не повлекло никаких изменений в договор, рассчитал арендную плату за период с 19.11.2012 г. по 25.09.2014 г. от площади земельного участка 5 772 кв.м., как оговорено сторонами в дополнительном соглашении №455 от 19.11.2012г. с учетом раздела земельного участка, а не от всей площади земельного участка, указанного в договоре.

Доводы ответчика о прекращении договора аренды №191 от 14.05.2010 г. в связи с разделением земельного участка и отсутствием регистрации дополнительного соглашения, как правильно указывает суд первой инстанции, являются необоснованными и не отвечающими требованиям закона в силу следующего.

По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что анализ вышеприведенных правовых норм в совокупности свидетельствует, что договор аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г. не является прекращенным, доказательств возврата земельного участка ответчиком суду не представлено(ст.622 ГК РФ, ст.65 АПК РФ). При таких обстоятельствах, следует признать правомерными, обоснованными и доказанными материалами дела исковые требования о взыскании арендной платы в сумме 217 139 руб. 16 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г., заключенного между КУМИ Иркутского района и ПК «Юнга». Истец полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, который, по его мнению, подлежит расторжению.

Рассматривая данное требование, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно представленного в материалы дела акта осмотра земельного участка №3 от 19.03.2014 г., составленного ведущим инженером КУМИ и ГП Иркутского районного муниципального образования по итогам проведения земельного контроля на предмет его использования в соответствии с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации лодочно-гаражного кооператива, спорный земельный участок, арендованный Потребительским кооперативом «Юнга», не осваивался, рубка деревьев не проводилась, признаки ведения земляных и строительных работ отсутствуют.

Кроме того, истец в качестве основания расторжения договора сообщил о систематической неоплате арендной платы.

31.03.2014 г. исх. №4200 КУМИ и ГП Иркутского районного муниципального образования направил Потребительскому кооперативу «Юнга» предложение о расторжении договора аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г. в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком, также предлагалось ответчику погасить задолженность по арендной плате (л.д. 73).

Предложение о расторжении договора аренды земельного участка №191 от 14.05.2010г. было направлено ответчику на его юридический адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ: 664518, Иркутская область, Иркутский район, рабочий поселок Большая Речка, ул. 3-я Советская, 2 (л.д. 74), однако, несмотря на неоднократные извещения почтовым органом адресата (указано об извещении в количестве семи попыток вручения), предложение о расторжении договора им получено не было, что подтверждается представленным истцом в материалы дела конвертом почты России с отметкой «истек срок хранения» и информацией сайта почты России.

В соответствии со ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему  или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, исходя из отсутствия доказательств, что предложение о расторжении договора не получено арендатором по вине отделения связи или ввиду изменения местонахождения ответчика, о чем бы был уведомлен арендодатель, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предложения о расторжении договора, таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора в полном объеме.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договором аренды (п. 4.1.1.) предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении настоящего договора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре. В случае изменения адреса арендатором, о чем арендатор своевременно письменно не уведомил арендодателя, арендатор считается надлежаще извещенным арендодателем о расторжении настоящего договора по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.

В силу п.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора №191 от 14.05.2010г. и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 земельного кодекса РФ.

Истец в качестве дополнительного основания для расторжения договора указал, что ответчик не использует земельный участок по его целевому назначению. Рассмотрев данные доводы, суд первой инстанции правильно указал следующее.

Пунктом 4.4.3. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Однако, доказательств факта строительства на земельном участке лодочно-гаражного кооператива в соответствии с договором аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г. ответчиком не представлено, также не представлено доказательств того, что ответчик предпринимал меры для строительства (ст. 65 АПК РФ), иного ответчиком не доказано.

Ответчик в судебном заседании 25.08.2014 г. сообщил суду, что не возражает против расторжения договора аренды земельного участка №191 от 14.05.2010 г. В судебном заседании от 29.09.2014г. и в отзыве на иск ответчик сообщил, что не признает требования о расторжении договора, однако, не в связи с намерением продолжить договорные отношения, а полагая договор прекращенным в связи с разделением земельного участка, что также считает доводом к основанию неоплаты арендной платы.

В случаях, когда имеется установленный законом или договором досудебный или иной претензионный порядок, судом также учитывается позиция стороны при рассмотрении спора по вопросу готовности исполнения ею своих обязательств. В данном случае вышеуказанная позиция ответчика и факт непогашения им задолженности по арендной плате в период рассмотрения спора свидетельствуют о том, что ответчик утратил интерес к продолжению договорных правоотношений и не считает обязательство действующим.

При таких обстоятельствах, учитывая соблюдение истцом досудебного порядка и позицию ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора  аренды земельного участка №191  от 14.05.2010 г. является правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу ст.ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Иркутской области от 03 октября 2014 года по делу № А19-9010/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

Судьи                                                                                                           Е.В.Желтоухов

Д.В.Басаев