Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А10-2164/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет более двух с половиной лет. Дополнительно истец указал на то, что земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 3.4 договора аренды №275 от 09.12.2010 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.

Пунктом 5.4 договора стороны согласовали, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность предпринимателя Чернова Д.Е. по арендной плате образовалась за период с 01.05.2011 по 11.03.2014 (то есть более двух лет) в размере 30 7867 руб. 13 коп., пени за период с 11.01.2011 по 11.03.2014 в сумме 4618 руб. 06 коп. Из расчета пени прослеживается, что арендная плата вносилась за время действия договора вносилась 11.03.2011, 24.05.2012, в периоды 2013 года включительно по март 2014 года платежи не осуществлялись.

Задолженность оплачена ответчиком 22.05.2014.

Несмотря на незначительный размер арендной платы, составляющей 1992 руб. 33 коп. в месяц и 23907 руб. 95 коп. в год, ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка №275 от 09.12.2010 до подачи иска в суд. При этом ответчик не отрицал, что в его адрес направлялось предупреждение о добровольном исполнении договора и предложение о расторжении договора.

Арендная плата была оплачена ответчиком только в мае 2014 года после обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями и принятия иска судом к производству.

Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя в феврале 2014 года о необходимости погасить задолженность, либо арендатор обращался к арендодателю с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки уплаты арендной платы, в материалах дела отсутствуют.

Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем Черновым Д.Е. условий договора аренды №275 от 09.12.2010.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика относительно того, что расторжение договора является крайней мерой, а неуплата задолженности арендной платы не является значительной для Администрации, в связи с чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка не имелось.

Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции исходил из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени (при этом ответчик не отреагировал на предъявленную в его адрес претензию), истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу №А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу №А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу №А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу №А157-15138/2013.

Дополнительно истец в ходе рассмотрения дела указал то обстоятельство, что ответчик не использует земельный участок по его целевому назначению, в подтверждение чего представил акт обследования от 08.09.2014, которым установлено фактическое неиспользование земельного участка, отсутствие на нем объектов капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции соглашается с ответчиком в том, что в рассматриваемом случае использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению не являлось основанием требования истца о расторжении договора аренды.

Между тем, отклоняя в данной части доводы заявителя апелляционной жалобы, суд считает, что материалами дела подтверждено наличие оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора по вышеприведенным мотивам.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что приводя доводы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, ответчиком данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка 08.09.2014, ответчиком не опровергнуты. Доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объектов в соответствии с договором аренды земельного участка и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что послужило основанием для удовлетворения требования истца. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 сентября 2014 года по делу №А10-2164/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Председательствующий:                                                     Э.В. Ткаченко

Судьи:                                                                                    Е.О. Никифорюк

Г.Г. Ячменёв