Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А19-4300/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

объекте - воздушная линия эл.передач 10 кВ, расположенная по адресу: Иркутская область, Усольский район, р.п. Мишелевка, ул.Щорса, 8, условный номер 38:16:000039:0009:25:240:001:200195970:7005,  отсутствуют,  что  подтверждается уведомлением об отсутствии в ГКН запрашиваемых сведений от 29.01.2014 №3800/601/14-34705, полученным Усольским отделом Управления.

В соответствии с пунктами 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, что в соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для отказа в государственной регистрации.

Общество посчитав, что указанный отказ нарушает его права и законные интересы обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, поскольку предполагается, что отказ обществу в регистрации права нарушает его права, поскольку лишает его государственного признания на такое право и свободное распоряжение им, общество обоснованно обратилось в суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ не предусматривает  порядка регистрации перехода прав на объект недвижимости, в случае если к моменту такой регистрации продавец имуществу ликвидирован в установленном порядке.

Между тем пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, предполагается, что в случае ликвидации продавца по сделке к моменту регистрации перехода права, покупатель обязан представить в регистрирующий орган сведения о сделке установленные законом для него, как покупателя по сделки. Обязанности по представлению им документов продавца законом не установлено.

Следовательно, исходя из выше изложенного, заявителю отказать в регистрации перехода права, исключительно в неисполнении им обязанностей  возложенных на него указанным законом.

Как следует из материалов дела, основанием обращения заявителя в Росреестр послужило  исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате объекта недвижимости вытекающих из договора купли-продажи от 11.01.2009 между Закрытым акционерным обществом (ЗАО) «Байкалкурорт» в лице конкурсного управляющего Руднева Игоря Владимиовича, действующего на основании решения Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-23739/06-29 от 19 апреля 2007 года (продавец) и ООО ЭК «Радиан».

Вопрос о том, что указанная сделка исполнена сторонами, сторонами по делу не оспаривается, факт исполнения подтверждается материалами дела.

Как правильно указал суд первой инстанции, ликвидация продавца имущества по указанной сделке не являлось основанием для отказа в регистрации перехода права.

Между тем, согласно оспариваемому Сообщению от 12.03.2014, основанием отказа послужили следующие обстоятельства:

непредставление заявителем документов подтверждающих право собственности на оказанный объект недвижимости за продавцом;

непредставление заявителем второго экземпляра подлинника документа подтверждающего сделку;

отсутствие сведений об объекте недвижимости в Государственном реестре недвижимости;

акты оценки стоимости имущества подлежали утверждению совместным решением Совета ФНПР или Российского Фонда профсоюзного имущества и соответствующего регионального профобъединения, которые на регистрацию не представлены.

Статья 20 от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Суд апелляционной инстанции, оценивая основания оспариваемого отказа, исходит из следующего.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает обязанности приобретателя объекта недвижимости представлять в регистрирующий орган прав на объекты невидимости и сделок с ней документы подтверждающие право собственности стороны по сделке (продавца), поскольку в силу ст. 17 названного закона, основанием для государственной регистрации прав, для покупателя объекта недвижимости являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, заявителем в регистрирующий, такие документы были представлены в полном объеме, а именно договор купли продажи, акт передачи, платежные документы и т.п.

Между тем, если сторона по сделке (продавец) ликвидирована, то, как было разъяснено в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю, в том числе и на основании судебного решения, не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, указание Росреестра на то, что заявителем не представлены в регистрирующий орган документы, свидетельствующие о приобретении продавцом прав на  указанное имущество, не может служить законным основанием для отказа заявителю в регистрации перехода права по указанной сделке, поскольку оно не обязано представлять такие документы, т.к. они не относятся для него к  правоустанавливающим документам.

Данный подход к регистрации перехода права и легализации обусловлен тем, как указал ВАС РФ в названном постановлении, что регистрация перехода права собственности к покупателю, в том числе и на основании судебного решения, не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Единственным условием регистрации перехода прав на объект недвижимости является представление заявителем всех документов касающихся объекта недвижимости как объекта сделки.

В соответствии с пунктами 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, что в соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для отказа в государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения правовой экспертизы в Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области направлен запрос.

По сведениям Росреестра, согласно данным полученным из Государственного кадастра недвижимости, сведения о запрашиваемом объекте - воздушная линия эл.передач 10 кВ, расположенная по адресу: Иркутская область, Усольский район, р.п. Мишелевка, ул. Щорса, 8, условный номер 38:16:000039:0009:25:240:001:200195970:7005 отсутствуют,  на что указывает уведомление от 29.01.2014 №3800/601/14- 34705 и, по его мнению, свидетельствует об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.

Между тем, общество, оспаривая факт указанных сведений, ссылается на то, что им представлена в суд первой инстанции  выписка №25:240/2008-3872 от 11.02.2009 (т. 1,л.89) из реестра объектов капитального строительства выданная ЗАО «Байкалкурорт» выданная ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», которая, по его мнению, указывает о том, что спорный объект недвижимости был внесен в реестр, о чем имеется запись от 18.09.2006 за порядковым номером 25:240:1:1928.

Оценивая указанное, суд апелляционной инстанции соглашается доводами заявителя, что указанный документ, поскольку он не опровергнут ответчиком по делу, свидетельствует о том, что спорный объект недвижимости ранее был учтен в действовавшем на тот момент порядке в реестре объектов капитального строительства.  Указанное свидетельствует о неправомерности ссылки государственного органа на уведомление от 29.01.2014 №3800/601/14-34705, как основание для отказа в удовлетворении требований общества.

Между тем, часть 2 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости

Как следует из материалов дела, и не оспаривается заявителем по делу, им в установленном порядке при обращении с рассматриваемым заявлением о регистрации права на объект недвижимости, в нарушение названых норм в Росреестр сведения о земельном участке на котором расположен спорный объект недвижимости, не представлялись. Отсутствовали такие сведения и в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку сведения о земельном участке, на котором расположен объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, у Росреестра отсутствовали законные основания осуществления государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества,

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Росреестра о том, заявитель в нарушение п. 5 ст. 18 названного закона, представил для государственной регистрации прав, документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, в одном экземпляре, в то время, как закон требует представления не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Указанное в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также является основанием для отказа заявителю в регистрации перехода права, о чем правомерно указано в оспариваемом сообщении.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального