Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

расчет    обеспечения    образовательными    учреждениями    выполненный    ОАО «Территориальный градостроительный институт «Гражданпроект», что подтверждается актом о выполнении работ от 02.07.2008, по счету от 03.03.2008 № 358 истец оплатил 13 000 рублей платежным поручением от 04.03.2008 № 000101.

За услуги ООО «Энергобаланс-Сибирь» по выдаче технических условий на организацию учета электроэнергии за август 2008 года, что подтверждается актом от 15.08.2008 № 585-К/ТП на сумму 8 913 рублей, по счету от 24.07.2008 № 321-К/ТП истец оплатил 8 913 рублей платежным поручением  от 28.07.2008 № 000408.

За выдачу МП «Служба 005» технических условий на диспетчеризацию лифта по жилым домам по ул. Шевченко 80, 82, 84 по счету от 26.12.2007 № 1992 истец оплатил  2699 рублей 25 копеек платежным поручением от 25.01.2008 № 000046.

По договору о подключении к тепловым сетям от 04.02.2008 № 123 за выдачу ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» технических условий подключения 3-х жилых домов по ул. Шевченко, д. 80, 82, 84 на основании акта приемки выполненных работ № 1/123 и выставленного счета-фактуры от 01.09.2008 № 1801 на сумму 2 425 208 рублей 09 копеек истец оплатил указанную сумму платежными поручениями: от 11.02.2008 № 000073 на сумму  1 732 291 рубль 50 копеек, от 01.09.2008 № 000506 на сумму 692 916 рублей 60 копеек.

За услуги ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» по согласованию проекта теплоснабжения наружных сетей в сумме 1 423 рубля на основании акта сдачи-приемки выполненных работ от 22.09.2008 № 265 и выставленного счета-фактуры от 22.09.2008 № 1041 на сумму 1 423 рубля по квитанции к приходному кассовому ордеру от 22.09.2008 № 868 и кассовому чеку истец оплатил   1 423 рубля.

За рассмотрение ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» согласования проекта по водоснабжению и водоотведению на основании акта 21.07.2008 № 2642  и  счета-фактуры от 21.07.2008 № 3335 на сумму 5 064 рубля истец оплатил указанную сумму, что подтверждается товарным чеком и кассовым чеком от 21.07.2008.

За санитарно-эпидемиологическую экспертизу ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» по отводу земельного участка по счету от 31.07.2008 № 6002 на сумму 134 544 рубля 78 копеек платежным поручением от 04.08.2008 № 000442 истец оплатил 134 544 рубля 78  копеек.

Согласно экспертному заключению № 9194 о соответствии санитарным правилам и нормативам земельных  участков для строительства многоэтажных  жилых  домов по ул. Шевченко, №№ 80, 82, 84 в Ленинском районе г. Красноярска для ООО «ФСК «Готика», составленному Федеральным государственным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» 24.10.2008, земельные участки по ул. Шевченко, №№ 80, 82, 84 в Ленинском районе г. Красноярска по санитарно-гигиеническим условиям не пригодны для строительства многоэтажных жилых  домов.

Письмом от 30.09.2008 № 408 ООО ФСК «Готика» сообщило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о невозможности осуществлять строительство на арендованных земельных участках в связи с отсутствием согласования органов санэпиднадзора.

Письмом от 01.11.2009 № 460 (вх. 04.11.2009), адресованным первому заместителю главы города Красноярска Боброву В.П., ООО ФСК «Готика»  просило приостановить взимание арендной платы по договорам аренды земельных участков, предоставленным под строительство многоквартирных жилых домов по адресам г. Красноярск, ул. Шевченко, 80, 82, 84.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 24.11.2008 № 53961 отказал ООО ФСК «Готика» в приостановлении взимания арендной платы по договорам аренды №№ 2830, 2459, 2632, 2460.

Истец обратился к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с письмом от 30.12.2008 за № 556, в котором предложил расторгнуть договор аренды от 13.11.2007 № 2632 в связи с существенным изменением обстоятельств и возместить понесенные в связи с исполнением указанного договора убытки в размере 6 830 680 рублей.

Письмом от 05.02.2008 № 4206 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ответил, что возражает против расторжения договора.

В материалы дела представлено санитарно-эпидемиологическое заключение от 10.06.2009      № 24.39.31.000.М.002149.06.09 управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю, согласно которому земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов № 80, 82, 84, расположенный по ул. Шевченко в Ленинском районе г. Красноярска (Российская Федерация) не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Полагая, что ответчик передал истцу по договорам аренды от 15.10.2007 №№ 2459, 2460 и от 13.11.2009 № 2632 земельные участки, не соответствующие целевому назначению и не пригодные для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов, а ответчик понес расходы, связанные с надлежащим исполнением указанных договоров, ООО ФСК «Готика» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательства статья 307 Гражданского кодекса называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Материалами дела подтверждается, что на основании протокола о результатах торгов (аукциона) от 06.11.2007 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и истцом (арендатор) 13.11.2007 заключен договор аренды № 2632, объектом которого стал земельный участок, с кадастровым номером 24:50:0500357:0336, с категорией земель – земли населенных пунктов, общей площадью 1473 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, договор аренды зарегистрирован в установленном законодательством порядке. По акту приема-передачи к указанному договору земельный участок передан арендатору.

Кроме того, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и истцом (арендатор) также заключены  договоры аренды земельных участков № 2459 от 22.10.2007, № 2460 от 22.10.2007, по актам приема-передачи земельные участки переданы арендатору.

Представленными в материалы дела судебными актами по делам № А33-16703/2008 и            № А33-16701/2008 договоры аренды земельных участков № 2459 и № 2460 расторгнуты, с Департамента в пользу ООО ФСК «Готика» взысканы убытки в виде оплаченной по договорам от арендной платы.

Оценив представленный в материалы дела спорный договор аренды земельного участка от 13.11.2007 № 2632 и договоры от 22.10.2007, апелляционный суд приходит к выводу о том, что к отношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из пунктов 1.1 договоров аренды от 15.10.2007 №№ 2459, 2460 и от 13.11.2009 № 2632 земельные участки предоставлены истцу для строительства арендатором многоэтажных жилых домов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации вместе с заявлением о выдаче разрешения заявителем должно быть представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Предметом государственной экспертизы, согласно части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является, в том числе, оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Санитарно-эпидемиологическим заключением от 10.06.2009 № 24.39.31.000.М.002149.06.09 и экспертным заключением № 9194 от 24.10.2008 установлено, что земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов № 80, 82, 84, расположенный по ул. Шевченко в Ленинском районе г. Красноярска (Российская Федерация) не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, следовательно, не пригоден для размещения многоэтажного жилого дома.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» указанные санитарно-эпидемиологические обследования проводятся в целях удостоверения соответствия (несоответствие) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам факторов среды обитания, хозяйственной и иной деятельности, продукции, работ и услуг, а также проектов нормативных актов, эксплуатационной документации.

Пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии со статьями 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, с проведением работ по их формированию.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта включает, в том числе, проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка.

Статьей 12 Закона Российской Федерации «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ предусмотрено, что при выборе земельных участков под строительство жилых домов обязательно соблюдение санитарных правил, предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Указанная норма  свидетельствует о том, что до принятия решения о проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка,  предназначенного  для многоэтажного  жилищного строительства, формирование предмета аренды включает оценку  санитарно-эпидемиологического соответствия целям предполагаемого использования земельного участка.

Из пояснений представителя ответчика следует, что санитарно-эпидемиологическое заключение до проведения торгов по продаже права аренды земельного участка под жилищное строительство не получалось.

Таким образом, ответчиком не исполнена обязанность в виде получения санитарно-эпидемиологической оценки земельного участка, в целях удостоверения соответствия состояния земельного участка виду его предполагаемого использования, следовательно, материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения  департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обязанности по представлению истцу по договорам аренды земельных участков, соответствующих условиям договоров аренды – жилищное строительство.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств по передаче земельного участка, соответствующего по целевому назначению условиям договора аренды, истец просит взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в размере 3 958 500 рублей.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленное истцом требование подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно