Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

третьи лица используют земельные участки в границах, указанных на генеральном плане земельного участка, в соответствии с соглашением между собственниками объектов недвижимости и договорами о компенсации арендной платы за пользование земельным участком; размер арендной платы должен определяться исходя из площади земельного участка, фактически используемого ответчиком, - 13 671 кв.м., судом не оценены документы, представленные в подтверждение переплаты в сумме 1 210 501 рублей 97 копеек, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Из представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует, что на спорном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1.              Растворно-бетонный узел (Литера В16В17) площадью 1 517 кв.м., собственник ЗАО «Техинком» (выписка, свидетельство о праве от 04.03.2002 серии 19 МЮ №083984);

2.              Деревообрабатывающий цех (Литера В11В12) площадью 3 371,1 кв.м., собственник ООО «Хакасгипс» (выписка, свидетельство о праве от 22.08.2005 серии 19 АА №026751);

3.              Трансформаторная подстанция (Литера В3) площадью 153,9 кв.м., собственник ЗАО «Техинком» (выписка, свидетельство о праве от 01.02.2002 серии 19 МЮ №080370);

4.               Трансформаторная подстанция (Литера В4) площадью 49,8 кв.м., собственник ООО «Техинком» (выписка, свидетельство о праве от 02.10.2008 серии 19 АА №150267);

5.              Главный корпус без помещения 1Н (Литера В10А4А5В19) площадью 9 889,3 кв.м., общая долевая собственность Р.Н. Рыбалова, Ю.П. Катющик, Е.Н. Складниченко, ООО «СКС», Ф.Н. Нехорошева, в том числе ООО «Техинком» с 237/1000 долей, зарегистрированных 06.10.2009 (выписка, свидетельство от 06.10.2009 серии 19 АА №225454);

6.              Склад цемента (Литера В20) площадью 667,5 кв.м., общая долевая собственность И.В. Володина, ООО «Техинком» с 2/5 долей, зарегистрированных 13.05.2004 (выписка, свидетельство от 13.05.2004 серии 19 МЮ №167290);

7.              Открытая складская площадка (Литера Б3) площадью 9 524,9 кв.м., общая долевая собственность ООО «Каталина», К.Ю. Россошанского, С.И. Кизякова, А.И. Боцман, Ф.Н. Нехорошева, в том числе ООО «Техинком» с 575/1000 долей, зарегистрированных 03.10.2008 (выписка, свидетельство о праве от 03.10.2008 серии 19 АА №150466);

8.               Склад заполнителей (Литера Б1/2Б2В15) площадью 1 366,5 кв.м., общая долевая собственность М.Б. Крюковой, Е.Ю. Решетникова (выписка, свидетельство о праве от 10.08.2005 серии 19 АА №026163);

9.              Цех химических добавок (Литера В6) площадью 375,6 в.м., собственник И.В. Володин (выписка, свидетельство о праве от 13.12.2005 серии 19 АА №039163);

10.          Административно-бытовой корпус с переходом (Литера АА1А2А3В1В2) площадью 3 044,6 кв.м., собственник М.Б. Крюкова по свидетельству от 22.06.2004 серии 19 МЮ №169948, согласно выписке – общая долевая собственность М.Б. Крюковой 986/1000 долей, Н.А. Свиридова 14/1000 долей;

Земельный участок, занятый цехом известгашения (Литера В8В9) площадью 530,9 кв.м., собственник Э.А. Кицко (выписка, свидетельство), предоставлен собственнику по договору аренды от 30.03.2003 №АФ06308;

Земельный участок, занятый производственным помещением (Литера В10А4А5В19, пом. 1Н) площадью 3 929,4 кв.м., собственник ООО «Фирма Каталина» (выписка, свидетельство), предоставлен собственнику по договору аренды от 30.09.2003 №АЮ6309 (т. 2, л. 33-127, т. 3, л.21-22, т. 4, л. 18, 65, 40, 63).

В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Судом апелляционной инстанции установлено, что границы земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьим лицам, в установленном порядке не определены, доказательств обратного в материалы дела не представлено. У третьих лиц (собственников) возникло право пользования (в том числе без оформления договора аренды) лишь теми земельными участками, которые непосредственно заняты объектами недвижимости и необходимы для их использования.

Суд апелляционной инстанции считает приведенный обществом расчет фактически занимаемой им площади земельного участка 13671 кв.м (т. 2, л. 121) несостоятельным, поскольку ответчик неправомерно уменьшил данную площадь на площадь земельных участков, которыми фактически пользуются третьи лица, руководствуясь соглашением между собственниками объектов недвижимости и договорами о компенсации арендной платы.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что поскольку факт пользования земельным участком третьими лицами подтвержден документально, арендную плату необходимо взыскивать с каждого пользователя спорного земельного участка.  Размер арендной платы, предъявленной ко взысканию с ответчика, произведен с учетом итоговой площади 31 участка 18 805,5 кв.м с исключением площади земельных участков, непосредственно занятых проданными третьим лицам объектами недвижимости (29 960,2 кв.м), в том числе пропорционально долям, учитывая периоды продажи. (т. 2, л. 139-140). Требования о взыскании задолженности по арендной плате к третьим лицам не предъявлены.

Соглашение между пользователями спорным земельным участком от 07.12.2005 не является внесением изменений в договор аренды земельного участка от 30.09.2003 № АЮ06306, из которого вытекает обязанность ответчика вносить арендные платежи. Предметом настоящего спора является взыскание денежных средств за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, а не взыскание задолженности за фактическое пользование. С учетом изложенного,  ссылка ответчика на данное соглашение несостоятельна.

Доказательств внесения изменений в договор аренды от 30.09.2003 №АЮ06306 в части сторон договора (арендаторов) и площади земельного участка, отказа ответчика от части земельного участка, в материалы дела не представлено.

Довод ответчика о наличии переплаты по указанному договору аренды не подтвержден материалами дела. Обоснование наличия переплаты в связи с обязанностью иных лиц оплачивать фактическое пользование спорным земельным участком не основано на нормах права.

При изложенных обстоятельствах, у истца возникло право требования с ответчика суммы арендной платы с учетом итоговой площади земельного участка 18805,5 кв.м в размере 553 680 рублей 74 копеек за период с 01.10.2008 до 01.01.2010, расчёт которой подтверждается материалами дела.

Истцом заявлено  требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 118 678 рублей 24 копеек за период с 02.01.2009 по 08.02.2010.

Пунктом 7.2. договора аренды от 30.09.2003 №АЮ06306 предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Неустойкой (штрафом, пенёй) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки за период с 02.01.2009 по 08.02.2010 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции. При этом, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки уменьшен в связи с несоразмерностью подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства и составляет 40000 рублей.

Согласно    Определению   Конституционного   Суда Российской Федерации  от 21.12.2000   № 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её  чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Уменьшая размер подлежащей взысканию неустойки до 40 000 рублей, суд первой инстанции правомерно учел, что установленная договором мера гражданско-правовой ответственности за несвоевременное внесение арендной платы составляет фактически 36,5% годовых платежей и значительно превышает учетную ставку банковского процента, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие причинение истцу значительных убытков, процент неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательства ответчиком.

При изложенных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 553 680 рублей 74 копейки основного долга за период с 03.10.2008 по 01.01.2010 и 40 000 рублей неустойки за период с 02.01.2009 до 08.02.2010.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Республики Хакасия от  «01» марта  2010  года по делу № А74-4705/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Ф. Первухина

Судьи:

Г.Н. Борисов

О.И. Бычкова